□本报记者 李香才

　　在房地产利好政策刺激下，一线和热点二线城市房地产市场开始火热起来。业内人士指出，考虑到契税政策调整等利好政策，预计后续一线和部分热点二线城市房价的增幅还会扩大。但购房人应理性看待房价上涨，对于涨幅过高的地方，未来可能出台限制性措施。

　　一二线城市爆发

　　近日上海市多个区县房地产交易中心受理大厅客户激增，一些交易中心甚至不得不实行限流措施。

　　北京的楼市也不逊色。据亚豪机构统计数据，上周（2月22日-2月28日），北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交1372套，成交面积14.54万平方米，环比分别增加62%、55%。截至28日，2月北京商品住宅共成交2823套，成交面积30.94万平方米，同比均增长了31%。2月的成交量也创造了近3年的同期新高。“对于一线城市尤其是北京来说，在房价上涨的预期下，房地产刺激政策加快了需求方的入市节奏。”亚豪机构副总经理高姗对中国证券报记者表示。

　　在房地产市场火爆的同时，北京近期土地市场表现也让人眼前一亮。2月23日，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。现场吸引了葛洲坝、绿地、中铁建+万科等9家房企或综合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价，以及配建15000平方米绿地的代价取得。实际楼面价高达47000元/平方米，创造了大兴区域住宅用地价格的新高，预计未来销售价格将直逼10万元/平方米。距离大兴地王成交仅两天后，门头沟区域再出地王。2月26日，门头沟龙泉镇MC00-0003-0026等地块出让，该地块吸引了首创、首开、万科等12家房企参与竞标，最终由中骏以39.48亿元获得，需建5万平方米公租房，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米。

　　除了上海、北京等一线城市外，杭州、南京、合肥、苏州等热点城市楼市也甚为火爆。以苏州为例，上周苏州楼市共有26个项目价格出现上涨。在契税调整、库存降低等因素刺激下，苏州呈现量价齐升态势。

　　城市间分化明显

　　根据易居研究院监测，2016年1月，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续七个月低于14个月，房价上涨幅度相对也较大。

　　面对部分地区市场的火爆，业内专家在接受中国证券报记者采访时提示了火热市场背后的风险。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从国家统计局公布的数据来看，1月深圳房价同比增幅排行首位，为52.7%，看涨预期较强烈。深圳房价持续过热的态势，或引发新一轮政策收紧动作。这是投资深圳房地产市场的参与者需要警惕的风险。”

　　根据国家统计局数据，2016年1月，70个城市中，有46个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大。北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也较大。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，从过去一年多70大城市房地产数据来看，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显，一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市。

　　张大伟表示，房地产经过十几年的发展，已经进入了新常态，这种新常态的出现其实是人口结构、流向、经济走势新周期、政策和金融大环境所导致。“近十年市场跌宕起伏的经历告诉我们，越是‘疯狂’的时候就越需要保持‘清醒’头脑。从目前市场看，鼓励刺激依然是主流，但随着深圳等城市涨幅过高，限制性政策出现的可能性越来越大。”

　　供应量有望增长

　　根据中国指数研究院调查，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。这也是百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨。中国指数研究院分析指出，在降首付、降税政策双重利好下，楼市传统的销售旺季即将开启。随着各地相关政策逐步落地实施，楼市有望呈现供需两旺、量价齐升态势。

　　对于未来市场走势，严跃进表示：“考虑到契税政策调整、一线城市可售房源不足等，预计后续一线城市房价的增幅还会扩大。二线城市也有类似的逻辑。相比来看，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，但继续下跌的可能性也不大。”

　　“从城市发展的过程看，新房市场随着土地资源减少，主流地位将被二手房市场取代。对比香港等成熟城市，内地一线城市二手房市场仍有增长空间。”张大伟指出，短期来看，由于楼市回暖，重点城市土地交易及新开工回升，供应量有望增长。另一方面，政策利好导致的改善需求集中释放，未来潜在需求减少，同时价格上涨后需求也受到限制，2016年重点城市供不应求的局面将出现改善，价格大幅上涨的空间变小。

　　易居研究院预计，上半年房价环比和同比增幅都有继续扩大的可能，第三季度有可能见顶。从政策环境看，2016年货币政策、财政政策的宽松将继续，这对于房价上涨会有推动的作用。

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