□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　楼市“去库存”是今年我国经济工作五大任务之一。在如何“去库存”上，决策层提出了要推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，即农民工“市民化”。也就是农民买房和身份转换要同步推进。这意味着，各地在激励农民买房的同时，要同步推进户籍制度改革，向包括新市民在内的全体市民，提供教育医疗、社会保障、就业扶持等均等化的基本公共服务。

　　农民工市民化与楼市“去库存”结合起来，绝非单纯“买房子”，而是通过打破户籍隔离坚冰，让2.7亿农业转移人口以及1.6亿“三留人群”（留守儿童、老人和妇女）“进得来、住得下、住得好”，释放内需这一中国未来发展的最大潜力。当前，全球经济正面临2008年以来最寒冷的“凛冬”，2001年“入世”以来长达10多年的外部红利正在褪去；内部制造业产能过剩叠加房地产下行，投资驱动的高增长不复存在。但是，长期城乡“二元”隔离、城市农民工和市民的“新二元”隔离，压制了内需释放，以危机促改革，或许是倒逼经济转型的路径。

　　占城市常住人口35%的农业转移人口，因不能在城市定居，40岁左右回到乡下，造成劳动力流失、资源重新配置到低效率部门；1.6亿“三留人群”的存在，让农业转移人口的消费和投资不能留在城市，不仅城市规模和集聚效应无从发挥，农村产业化、现代化受阻，“二元隔离”也造成国民福祉损耗和社会不稳定。只要制度调整，就能让长期被压制的内需潜力爆发，这就是我国经济的韧性和回旋余地。

　　新年伊始，鼓励农民工购房和户改同步进行。目前，各地鼓励农民买房政策可谓丰富多样，如财政按购房面积补贴现金、减征所缴房屋契税、提高公积金贷款额度、放宽公积金提取条件及用途、放宽贷款购房首付条件、水电气缴费折扣等。户改也在推进，1月22日国务院常务会议部署推进以人为核心的新型城镇化，近日公安部将“农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口”等四类群体，定为落户重点。

　　楼市政策刺激从来不乏力度和激情，关键在于户改有无实质性推进。在部署户改上，除少数特大城市外，要求全面放宽农业转移人口落户条件，提高居住证“含金量”，使外来常住人口尽早在居住地享有义务教育、就业医疗、法律援助等基本公共服务。公安部副部长黄明在部署会上也表示，建立完善积分落户制度，坚持以合法稳定就业和居所（含租赁）、参加城镇社保年限、连续居住年限等为主要指标，重点解决在城镇就业和居住5年以上和举家迁徙的农业转移人群落户。

　　户口迁入以合法稳定住所、合法稳定职业为条件，符合人口自由迁徙和建立统一劳动力市场的一般诉求。但是，考虑各地资源环境综合承载和发展潜力，以居住证为载体，走“地方主导、因地制宜”的户改路线，看起来符合实际，但难逃此前“雷声大、雨点小”的户改轮回。过去10多年地方土地财政丰厚、经济增长快的时期，没有解决“户改”问题，当前地方面临空前财政困境，很多三、四线城市税收负增长，甚至发不出工资的情况下，仰仗地方真金白银投入难度很大。

　　切实推进户改，就要打破地方政府对落户标准的垄断，建立以稳定就业和居所为单一标准的入户机制，而不是任由地方建立筛选式的“利我户改”模式。当务之急是，推进中央财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩。同时，以推进“双挂钩”（财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加同吸纳农业转移人口落户数量挂钩）和扩大地方债务置换为契机，构建以户改为内容之一的官员奖惩机制，倒逼和激励地方政府在公共服务均等化上投入真金白银。

　　从近期各地实践来看，单纯激励农民工买房的意图更浓，显得也很急迫，与过往地方政府刺激楼市的做法并无二致，与同步推进公共服务均等化明显不在一个步调上。因此，要防止鼓励农民工购房异化为“赤脚上楼”，但公共服务供给严重滞后或缺失，造成目前整体处于青壮年的新市民储蓄被透支，未来或因收入下降、工作不稳定、子女教育、老人医疗等支出突然增加时而陷入城市底层。

　　过去近20年，地方政府（特别是三、四线城市政府）享受惯了天然得来的土地财政（依赖度在50%以上）红利，单纯卖房的负面激励是存在的。因此，在同步推进农民工购房和户改的同时，在中央转移支付、地方债务置换定向投入等资金的支持下，要加大地方公共服务供给，确保资金进入城市“短板”，而非进入中看不中用的所谓城市地标项目，确保农民工到手的户籍身份不掉色。

　　另外，农民工进城的同时，土地“三权”（土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权）处置也是个问题。目前，为避免过去“被上楼”，提高农民工买房积极性，各地仅采取户口变动与“三权”脱钩的做法。事实上，土地改革是新型城镇化的另一个抓手。长达近20年的土地财政，造成城镇化成本居高不下，尤其是房价、物价及公共服务高成本。农村土地制度改革不仅为农民进城提供一笔资本，而且是农民共享城市化、工业化红利，降低城镇化成本的必由之路。因此，要加快推进跨地区建设用地增减挂钩、农业用地占补平衡，扩大宅基地和集体建设用地流转的范围，扩大“两权”抵押（承包地经营权和农民住房财产权抵押）的范围，让农民携资本进城的同时，享受城市化和工业化红利。