□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　国家统计局公布的上半年楼市运行数据，以及7月份的百城房价数据均显示，房地产市场在持续回暖，但我们对此应保持谨慎。

　　近期，一组非常重要但反常的数据需引起重视，那就是即便房价连续上涨、成交量连续三个季度回升，但开发商在土地市场上非常谨慎，甚至“用脚投票”（新开工也遵循这样的规律）。中指院数据显示，7月全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%，延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中，土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。

　　作为重要先行指标的土地购置和新开工持续冰冻，形成“地冷房热”的反常，笔者认为有三个原因：一是房企“抢食”一线和少数二线城市土地，溢价率高启和配建公共工程的硬指标，使得这些城市即便是楼市的“安全岛”，但操盘考验和房企竞争惨烈，其间风险不能忽视。广大的二三线城市尽管土地供应充足，但开发商整体悲观，用脚投票。二是整体供应过剩背景下，二季度以来土地价格逆势走高，7月份300个城市土地成交楼面价同比上升了30%，土地财政未减。三是楼市库存压力或超过预期，如果将在建未售和已批未建两块“被忽略”的库存算在内，库存去化压力可能非常大。

　　始于去年“9·30”新政以来的楼市回升，可谓远超预期，持续火了三个季度。全国商品房销售面积从1-2月下降16.3%，逆转到1-6月份回升3.9%，仅用不到半年时间。这种强力反弹，是在楼市过去10年布局的紧缩政策“一股脑”退出、货币政策持续宽松、各地救市和力度史无前例等重磅利好叠加下实现的，其大背景是“稳增长”不能容忍房地产这个“庞然大物”快速回落。

　　但是，即便如此大力度扶持，作为经济重镇、二线城市密集的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观，背后原因是重化工业占主体、产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失（每年流失在200万左右），这些内在的问题是政策扶持解决不了的。事实上，类似东北楼市衰落的问题，在我国中西部很多省份，特别是其中的三、四线城市普遍存在。

　　7月份以后，楼市销售开始下滑。CRIC监测的数据显示，7月份，59个重点城市新建商品住宅成交2899万平方米，环比下滑13%。其中，一线城市成交428万平方米，环比下跌10%；二线代表城市成交1920万平方米，环比下跌12%；三、四线代表城市成交环比降幅达到18%。8月首周，主要城市成交量继续明显回调，一、二、三线城市成交量均下跌，且跌幅均超2成。

　　作为“领头羊”的一线城市，7-8月份回调非常明显。除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆，7月成交量环比上涨33%以外，上海、广州和深圳7月成交量环比分别下滑33%、19%和9%。8月首周回调更明显，一线城市成交量平均下滑20.4%。上半年疯涨的深圳楼市，回调最明显。7月份，深圳新房和二手住房成交套数分别下降14.4%和11%，而新盘去化率也从4、5月份的90%以上，下降到8月初的60%左右。

　　成交量明显回调后，房价（或涨幅）也撑不住了。7月份，尽管百城房价连涨3月，但涨幅全面收窄。与6月相比，7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1%以上的城市减少2个；房价环比下跌城市增加7个，跌幅在1%以上的城市增加5个。尽管从数据表现看，深圳新房均价环比仍上涨10%，但这很大程度上是网签滞后的结果。最有代表性的二手住房价格回调明显。

　　值得注意的是，成交量回调，淡季非主因，很大程度上在于后期需求跟不上、房价上涨透支和抑制需求所致。特别是，二套房贷松绑和营业税免征期“5改2”，极大地刺激了改善型需求，高价住宅成交旺盛带动房价上涨，其示范效应驱动刚需蜂拥入市。其中，一线城市房价暴涨，股市短期财富效应占很大比重。进入下半年以后，旺盛的需求难以接济，而股市财富效应对均衡的扰动也开始消退，楼市回调在情理之中。

　　目前，对楼市回升最大制约在库存压力和需求的可持续性。相比5亿平方米的住宅待售面积，5月和6月库存分别下降121万和191万平方米，算不上库存压力缓解，特别是商品房库存仍在增加（商业办公的库存压力很大）、隐性库存很大。供应压力不减的同时，需求过度释放后的可持续性受到考验，在供求关系逆转、房价回升背景下，后者需引起重视。

　　除此之外，下半年还有三个不利因素阻碍楼市回升：一是个人房贷紧缩。在深圳，占房贷份额超过60%的四大国有银行，已将首套房贷首付成数提至4成，利率上浮5%-10%，二套房贷利率均上浮10%以上，很多中小银行停止房贷。在上海，提供房贷的27家银行中，有9家已将二套房贷首付提至七成，利率普遍上浮10%；二是由于股市震荡下行，财富效应对楼市的接济全面消退，加上房地产税第一次距离“落地”如此之近，1-7月份高价住宅（7-15万/平方米）销售同比增长50%以上的局面不可能持续，对房价的拉动和需求入市的示范和驱动效应也将全面消退；三是CPI连续回升，将制约货币政策宽松的空间，也将对楼市形成一定利空。