在投资方式上，由于债权项目简单易操作，国内房地产私募基金近90%的项目都是做债权。张星表示，由于国内房地产私募基金的能力并未达到较高的水平，如果做股权意味着较大的高风险。

　　李先林表示，事实上房地产基金过多的债权业务导致地产基金和银行贷款及信托贷款面对同样的风险，但地产私募基金发行成本却更高，对比各方没有任何的优势，迫使其只能做更高风险的项目，现在市场上有很多此类私募基金，若一旦转型不成功将面临兑付问题。

　　“如果一旦禁止委托贷款，做债权类的房地产基金公司只能转型。”陈康认为，现在私募基金已经想从偏债的纯粹借贷业务通道转向主动管理型业务发展，如权益型业务转型，这是一个大的趋势。前几年由于房地产市场走好，地产商不乐意后端分成，更多的是“以假股真债”的形式来操作。同时，私募基金对房地产市场未能完全看清情况，担心股权形式的风险迟疑不前，在借贷通道类向权益投资类转型过程中遇到了尴尬。

　　目前房地产行业进入低谷，开发商亟需资金，因此开始愿意接受股权投资和后端分成，私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资。陈康认为，房地产私募基金的转型方向是股权投资或者并购项目，尤其在地产行业的并购方面，之前一些项目未能如期进展而出现延期，私募基金和信托公司开始联合大的产业资本或者大型地产商以比较低的价格进入，将项目进行盘活再分享利润。

　　李先林表示，房地产私募已经进入了深耕细作的时代，走在行业前面的私募已经尝试了与大的开发商做包销式收购的并购基金。地产公司需要快速回笼资金，而市场销售去化慢，开发商将整栋住宅或者项目所有商业以较低价包销给私募基金，再由私募基金去销售。

　　而且，房地产市场低迷对于一些房地产私募基金来说可能是一个机会，优质项目可能由于资金流的问题被停滞将会是普遍的现象，市场有大量的并购机会，对于大的地产公司、私募基金和信托公司来说，是一个巨大的良机。有从事多年信托工作的人士透露，虽然部分地产信托项目可能出现兑付问题，但一些先知先觉的信托公司已经在跃跃欲试，准备了大量的头寸接盘因偶然因素出现危机的优质项目。他表示，佳兆业事件当中，其实已经有信托的介入了，融创收购其上海项目的资金来源背后有信托公司的身影。事实上，纯粹的金融资本进入房地产，避免开发商为获取项目而导致的过于复杂政商关系，亦有利于行业的发展。

　　“当前大部分房地产私募是没有能力做股权投资的，房地产私募公司面临转型，但这个转型会面临着失败，做债权和股权的要求完全不在同一个水平上”，陈康直言，股权投资需要对行业有高度的认识及操盘能力，国内目前少有私募基金具备该能力。同时，股权项目及夹层项目要求投资者风险承受能力高，要求投资者的资产净值也要更高，因而比较难募钱。