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楼市短期回暖不改调整趋势

  • 发布时间:2015-01-09 00:56:17  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □本报记者 张敏

  房地产业的乐观情绪正在滋长。2014年年末以来,无论是房屋市场还是土地市场,都出现明显的回暖势头。同时,地产股多日上扬,上市房企的估值不断修复。但值得注意的是,这种回暖不仅带有区域特征,而且更多是由政策驱动所致,其势头能否延续尚存疑问。拨开回暖的迷雾不难发现,在供需关系发生逆转、政策趋于平稳的大背景下,未来楼市调整趋势不变。

  中原地产研究中心统计数据显示,2014年12月,全国54个主要城市的住宅签约达31.8万套,创造去年单月最高纪录。北京市土地整理储备中心数据显示,2015年1月5日和7日两个交易日,北京共成交5宗土地,土地出让金达到179.3亿元。其中,7日成交的丰台白盆窑村地块,以86.25亿的价格刷新北京的总价“地王”纪录。

  市场向好的势头可见一斑,但数据背后却隐藏着另一重真相。

  一方面,区域分化。住宅和土地市场的回暖,主要体现在一线城市,而非普遍现象。中原地产数据显示,上月4个一线城市住宅成交套数的环比涨幅达38%,二三线城市涨幅偏小,四线城市甚至出现环比下跌。土地市场的热度同样主要体现在北京,很多中小城市甚至出现土地出让收入下滑的现象。房地产市场的区域分化愈加显著。

  另一方面,政策驱动。去年9月30日,三部委出台房贷新政;11月下旬,央行宣布降息。在这两个时间节点之后,房地产市场的升温最为明显。不难看出,上述两项重磅政策是促成本轮市场回暖的主要因素。相比之下,市场自发回暖的因素并不充分。

  这两个特征决定了,市场回暖的真相仅存在于一线城市和个别热点城市,且随着政策效力的递减及节假日的到来,这种回暖势头有可能被打断,甚至终止。来自统计局的数据显示,2014年前11月,全国商品房销售面积101717万平方米,商品房销售额64481亿元。历史对比来看,这一成绩仅次于2013年同期。也就是说,在2014年房地产成交量仍处于历史高位的情况下,今年市场要想继续升温并非易事。

  当然,从短期来看,降息通道的开启以及限购层面存在的松绑空间,可能继续对市场带来刺激,并延续其回暖势头。但多项因素决定中远期楼市走势并不乐观。

  其一,供应过剩。过去多年来,房地产投资、拿地、新开工等指标不断保持高增速,大大增加了房地产市场的供应。如今,不少二三线城市出现的“空城”表明,很多城市的供应已超出“消化”能力,这甚至可能引发偿债危机。无论官方还是民间的口径,均已对“供应过剩”达成共识。统计局数据显示,2012年4月以来,全国商品房库存连续29个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

  其二,需求不足。从长远看,城镇化进程是消化楼市库存的重要动力。然而,完成健康的城镇化进程,不仅需要土地、户籍等改革的配套,还需要确立产业支撑。从消化楼市库存的角度而言,这个过程相对较长,其作用也较为有限。与此同时,随着人口红利的逐渐消失,新增购房需求并不充足。

  其三,政策稳定。随着供需关系的逆转,房地产调控政策正在趋于稳定。维护市场健康稳定发展、防止暴涨暴跌成为调控的重要目标和取向。在这种情况下,强力托市措施或打压手段都不会出现,取而代之的是长效机制。受此影响,基于供需关系本身的自发调整,将可能成为未来的市场主流,“政策市”的意味逐步淡化。

  不难看出,房地产业已告别爆发式增长阶段,低速增长、稳定运行将成为未来市场的主要特征。这决定未来很长一段时间内,房地产市场将难以出现牛市。如今的市场回暖,恐怕仅仅是调整期的一个插曲。

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