□交银施罗德行业分析师李博

　　互联网正在逐步改变人们的生活，我们的衣、食、住、行、医疗、教育等都有了互联网的影子。互联网所带来的效率提升以及用户体验的改善有目共睹，这使得互联网与传统行业的结合成为当前最热门的话题之一，在此，笔者主要谈谈互联网与房地产（商品住宅）的结合以及未来可能的投资机会。

　　过去十多年是我国房地产发展的黄金期，供不应求的格局使得房地产始终是个卖方市场，其中存在着大量的信息不对称和交易成本。然而，未来十年市场格局可能向供需平衡甚至供过于求的格局发展，消费者拥有更大的选择权，这使得整个行业需要改变经营思维和一个能提升效率的工具，与互联网的结合则成为必然趋势。

　　趋势上毋庸置疑，关键是采用何种结合模式。与其他商品不同，商品房的消费频次较低，用户粘性较差，似乎难以用传统的电商方式去改造。在美国，房地产与互联网结合主要有两种模式，一是以Zillow为代表的平台电商，主要从事线上房源、客源和经纪人的匹配，资产较轻，以广告和渠道费用变现，但不涉及交易，是纯线上平台；另一种是以Redfin为代表的E2E电商（即020），同时拥有线上和线下，资产较重，主要通过交易佣金获取收入。这两类模式都受到投资者的青睐，Zillow13年收入仅2亿美金，但市值高达40亿美金；Redfin还未上市，但已经获得多个风投基金的注资。

　　笔者认为，无论何种模式，都必须把握需要把握房地产的两个特性。首先，房地产交易不仅仅是卖商品，服务的地位可能更加重要。对于购房者来讲，房产的购买金额较大，仅仅通过线上的信息难以作出购买决策，同时房产购买过程涉及咨询、看房、贷款、税收等多个环节，使得线下的服务成为必需。房产中介（置业顾问或者经纪人）是提供服务的主要载体，因此对中介的整合必不可少，必须保证提供相对优质且效率较高的服务，这是一个难点也是关键点，否则模式是难以成立的。其次，房地产拥有较长的产业链，用户需求的延伸性较好，比如购买房产需要贷款，购买后需要装修和购买家具家电等，因此在提供房产交易服务的过程中可以拓展金融、装修等服务，或成为后续服务的入口，这就很好的解决消费频次较低的问题。以美国房产电商Zillow为例，其收入构成中的65%来源于房产交易手续费（向经纪人收取，相当于经纪人的营销费），而其余35%的收入则来源于金融服务（提供贷款渠道，向贷款机构收取）和住房改建服务广告（向服务商收取）。

　　在我国，房地产的市场空间巨大，一手交易、二手交易和房屋租赁合计接近10万亿，其对应的交易佣金也是千亿级别，如果再算上房地产广告、金融服务和后续装修等服务的入口价值，其市场规模或达数千亿。目前，尽管一些互联网企业和传统中介开始尝试对房地产进行整合，但效果都不够理想，原因可能有以下几点：一是我国房地产市场仍以一手新房交易为主，开发商在产业链的地位仍相对牢固，开发商守旧的经营思维或对行业的转变产生阻碍；二是我国经纪人行业整体不规范，其服务和信用有待提高，特别是要解决假房源等虚假信息问题；三是在互联网体验上需要进一步完善，如何提供准确、及时、便捷的互联网工具，给消费者全新的购房体验还需要探索。

　　总而言之，房地产与互联网的结合是大势所趋，未来五年可能是一个加速的过程。在这个过程中，能有效整合房源、客源和中介，在改善用户体验的同时提升行业运行效率的企业，是投资者未来需要重点关注的对象。

　　责编：李菁菁美编：尹建