年初至今，上市房企业绩逐级下滑，一季报及中报时净利润均出现同比负增长。从目前披露的三季报及预告来看，房企前三季度的盈利水平仍不容乐观，很可能继续出现同比下降。不过随着近期央行房地产信贷政策的松动，楼市预期正在发生悄然变化，市场成交量出现回升迹象，房地产四季度预期正在回暖。

　　三季报业绩或下滑

　　下半年楼市逐步进入观望深水区，开发商的营销压力渐增，费用支出处于高位。再加上房企毛利率短期内难有明显改善，使得房企前三季度净利润或延续同比下滑的态势。

　　今年以来，上市房企的整体业绩增幅呈现逐级下滑态势。一季度A股房企归属于母公司股东的净利润同比下降6.38%，中报时同比下降幅度扩大至8.9%。统计显示，目前共有51家A股房企披露了三季度业绩预告，预减及预亏的公司家数共有29家，占比近六成。如果按照各家公司净利润预计变动的中值计算，剔除不可比因素后，44家房企前三季度净利润同比下降超三成，业绩表现并不乐观。

　　从三季报披露安排看，“万保招金”四大龙头房企大多集中在10月末披露。目前仅有天健集团、渝开发、大名城等五家房企披露了三季报。渝开发、运盛实业前三季度净利润分别同比增长102.85%和147.57%，其余几家公司则出现不同程度的同比下滑。

　　结算项目较少或尚未到结算期是不少房企业绩下滑的主要原因。天健集团三季报显示，三季度公司实现结算面积1.63万平方米，同比下降40.52%。

　　通常情况下，三季度及四季度是房企结算高峰期。自2003年以来，A股房企在三季报的业绩一直保持同比增长的态势。2013年三季报时A股房企业绩同比增幅为26.7%。不过从当前趋势看，2014年上市房企三季报整体业绩很可能延续年初至今同比下滑的态势，这将成为2003年以来首次出现三季报净利润同比负增长，创下十二年来的增速新低。

　　总体来看，主流房企净利润有望在三季报保持15%-20%的增速，已经披露三季报预告的荣盛发展、中天城投、首开股份等房企均保持业绩增长。相比之下，业务主要在三四线城市的中小房企则面临库存积压的压力，应提防房价下行带来的资产减值冲击。

　　四季度预期略回暖

　　十一假期前央行一纸文件宣告房地产信贷政策出现松动，受此影响，此前悲观的楼市预期开始回暖。

　　统计显示，受信贷新政和北京市调整普宅标准两大利好影响，北京楼市已表现出向好迹象。10月上旬北京市二手房市场新增房源比9月同期增长近两成，市场新增客源比9月同期增长了近一成。

　　在政策带动下，当前市场供求层面和买卖双方的情绪已经出现微妙变化，最明显的特征是二手房门店来访量有所增加，说明有意向购房的人群正在增多，这将是未来成交量回升的基础。部分地产中介提供的数据也显示，近期二手房买卖合同签订量较9月同期有所提升，成交均价也出现小幅反弹。

　　值得注意的是，房企预期也在发生改变。仅从土地市场看，从9月开始，包括万科、远洋等多家房企已经连续出手拿地。9月20大标杆房企合计拿地金额达到173亿元，已是半年来的高点。特别是一线城市土地市场整体成交仍保持活跃。今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期基本持平。

　　万科在近期更是表示，随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大，销售会有明显起色，同时四季度有希望看到房价软着陆。

　　总体看，伴随央行信贷政策调整，四季度行业销量和政策面都将好于前三季度。随着后市各地信贷政策细则陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动10月成交回升。除了小部分三四线城市库存积压过于严重外，其他城市有望全面止跌。