■玄伟东

　　不同于住宅市场以及写字楼市场的热络表现，目前， 深圳商业市场正经历考验。在经济疲软的大环境下，消费增速持续放缓。由于持续受到来自电子商务以及商业项目放量的冲击，商业项目也加快了品牌及业态的调整频率。

　　戴德梁行最新研究表明， 2016年第1季度，基于出色的招商运营能力，多个项目的品牌进驻率显著提升，带动深圳优质购物中心空置率环比下降1.1个百分点至4.0%。而受益于购物中心的积极谋变，深圳优质商铺的平均租金环比小幅上升0.5%至每月每平方米932.5元。

　　在商业项目持续增长、顾客需求日益多元化的内在要求下，购物中心品牌调整的步伐从未停止。鉴于餐饮、休闲娱乐等体验性业态对客流量的拉动优势，购物中心不惜通过降租、贴补装修、加长免租期等积极引入相关品牌，寻求差异化发展。与此同时，购物中心还更加重视年轻群体对品质生活和潮流生活的追求，大力引入轻奢品牌，努力打造极致化消费体验。不可忽略的一点是，互联网思维正逐渐渗透到商业项目的运营管理上，线上线下融合以及对跨界资源的整合，赋予了商场更大的想象空间。

　　纵观深圳市场，精准定位、精细化运作且有着较强体验功能和场景化设计的购物中心正逐渐增多。不少业内人士认为，在创新引领下深圳购物中心的改变，以及由此迸发出的生机与活力。

　　戴德梁行华南区商业部董事黄伟伦表示，一个好的购物中心一定要做到“软硬兼施”，所谓“软”即从人性化的角度出发，为顾客提供贴心服务；“硬”即在硬件方面购物中心要适时改变与创新，提高新引力。

　　面对来自外部环境以及内部竞争的影响，在差异化发展方面，如何打好体验性这副牌将成为已有以及即将入市的购物中心脱颖而出的关键。此外，对于仍处于规划阶段的众多商业项目来说，前期规划定与建筑设计对项目的成也至关重要。

　　今年，深圳商业市场即将迎来集中供应期，可以预计的供应量或超过100万平方米。除了京基KK ONE、中心区卓悦汇、东海缤纷天地、佐阾虹湾等大型优质商业项目将在年内投入市场以外，外围区域也将迎来商业项目的放量，包括位于宝安的中洲πmall、联投东方PARK、天逸时代广场、正中秀购物中心，以及龙岗的新生活广场、麟恒商业广场等等，这些项目多以社区型购物商业项目为主。

　　可以说，从今年第二季度开始，深圳商业市场开始步入爆发期，大量的项目在短时间内涌现，势必将使得市场竞争进一步加剧，而市场培育期较低的租金料也将拉低全市商业项目的整体租金水平。中长期来看，大量兴起的新项目在令外围区域大型商业缺乏的局面得到改观的同时，深圳商圈消费层次也将更加丰富多元。