如果说通州楼市限购新政为当地商住项目带来了短期盛宴，那么如今宴席即将进入尾声。北京商报记者从多个独立消息源获悉，通州区关于商住限购的细则已经基本确定，最快在“五一”前后发布，未来通州商住公寓、写字楼、商业办公等项目也将受到限购限贷的制约。作为北京市副中心，通州楼市调控升级进入倒计时，新政背后除了抑制房价上涨的需求之外，推动产业升级、筑巢引凤的计划更为迫切。

　　商住迎来调控

　　虽然通州区住房和城乡建设委员会相关人员向北京商报记者回应称“不知情”，但是记者从多个独立渠道获得的信息显示，通州区楼市限购政策升级至商住项目已成既定事实，只待公布。

　　据知情人士透露，通州区此次限购政策的升级包含以下几个细则：一为，调整信贷政策，即针对商业、办公、商住公寓类物业的首付比例将从现在的50%大幅提高，与此同时贷款利率也或将进行一定调整。甚至有消息称，一次性付款将成为通州商住标配；二为，资格认定口径将发生变化，即通州区现行的限购政策只对购买商品住宅的购房人予以限制，而未来商住项目购房人的资格也将受到社保、个税连续缴纳年限等方面的限制，这也意味着在全北京市中，通州区将率先成为对商住业态实施购房资格认定的地区；三为，对于开发商而言，散售模式将受到限制，例如写字楼销售的面积或将以半层起售，而商业销售面积则可能以一个政府设定的最小面积为起点。这也意味着对于开发商而言，销售起来更为快速和便捷的散售模式或将被禁止。

　　在途项目奇葩营销

　　去年通州限购升级后，商品住宅市场遇冷，而未受限购政策影响的非住宅产品，由于刚需置业群体的外溢以及区域投资性购房的增长，一度表现火爆。据我爱我家集团数据中心统计，3月通州新建商品住宅（不含保障房）共成交1867套，其中，商住房成交达到了1272套，占据新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上升了317.1%，比去年3月涨幅高达1432.5%。当然，这与通州非住宅类项目供应量原本就高于住宅项目有关，另外刚需以及投资性需求的同时进入，也是推动量涨的原因。

　　通州区商住项目的热销也为开发商带来了狂欢，不过此次限购政策升级，无疑成为当头一棒。

　　此前在通州区顺利销售过一期商住项目的某开发商人士称，上一期项目顺利售罄后，下一期项目如今却迟迟拿不到预售许可证，卡在关键时间点，也让该开发商人士颇为烦恼。

　　另有开发商人士介绍，整售方案将会增加企业的去化压力，增加成本，因此散售更受开发商欢迎。如果商业、办公、商住公寓类项目被要求整售或者按照一定面积起点销售，对于开发商而言，销售压力将不言而喻。

　　“以写字楼为例，首先有产业的引入才有大面积消化的可能，如果前期条件不成立，去化难度就会加大。”该开发商人士称。

　　北京商报记者发现，在商住项目限购消息传出之时，就有开发商为旗下通州区商住项目打出了“不让买才是好项目”的广告，可见在途项目新政之前出货心切。

　　不仅为了房价

　　在被多次传闻“洗礼”过后，通州区商住限购即将落地。对于通州区楼市限购政策的再度升级，有行业人士表示，这并不是为了单纯地抑制投资需求的进入和房价的上涨，而该政策背后更是作为北京市副中心的通州区未来所承载的产业升级的重任。

　　上述开发商人士向北京商报记者介绍，在北京市政府宣布动迁之后，通州区急需引进产业，提升通州区的整体经济实力，希望通过大体量的商业、办公项目优势，引进高端产业的主要载体。该人士也透露，此前通州区政府也曾与开发商沟通，希望能够将项目整层出售或者至少以半层为单位出售，而不是打散成小面积卖给投资者。“商住公寓销售一直以来占到通州新房成交的半壁江山，在住宅限购后商住项目成交更加火爆，投资需求蠢蠢欲动，这更为通州的产业引进计划增加了难度，因此限购政策涵盖至商住、写字楼也是意料之内。”该开发商人士坦言。

　　北京商报记者 钱瑜 阿茹汗/文 王飞/制表