“我”看营改增

　　根据日前召开的国务院常务会议，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。

　　这场涉及1100多万户纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革，将给个人的生活和企业的经营带来哪些影响？

　　今日起，本报推出《“我”看营改增》系列报道，以“我”的虚拟视角，为大家直观呈现营改增后，个人生活、企业经营和区域产业发展的变与不变。

　　“我”是谁

　　我是一个普通的成都市民

　　家住高新区正在考虑买一套二手房

　　换房后

　　还想把原来的小房子租出去

　　政策干货

　　个人购买 2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税

　　个人二手房交易2年以内的税负由5%降为4.76%

　　纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，暂委托地方税务局代为征收

　　本报制图/卢浩□本报记者 陈岩

　　离5月1日不到20天了。全面推开营改增，意味着个人二手房交易将由征收营业税改为增值税。

　　听说营改增要覆盖二手房交易，一个担心浮上心头——我以后买二手房是不是得多缴税？

　　如果和我有一样的担心，那只需往下看，你想要知道的一切都在这里。

　　税金降了

　　百万元房子少缴2400元

　　我在成都市高新区工作，看中了单位附近的一套二手房，80多平方米，要花100万元左右。

　　楼市最近有点火，房主明确表示，如果要买，所有税费都由我来承担。100万元的房子，粗算一下，税费还不少呢，不能马虎。

　　4月14日一大早，我就来到高新区国税局咨询。果真，不少买房的、卖房的，甚至还有房产中介，纷纷来咨询。

　　咨询现场，大家最关注的问题是，现在，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，以后这种情况还免不免？好消息是，免税政策得到保留。这意味着，改革后，相同情况将免征增值税。

　　很遗憾，我看上的这套房子，房主买来还不足1年，没法免税。

　　那到底税金涨了还是没涨呢？仔细一问，得知征营业税时税率是5%，改为增值税税率还是5%。

　　税率一样，是不是意味着缴的税也一样？估计不少人跟我有一样的误解。其实，尽管营业税和增值税税率一样，但是税基不同。

　　税基是什么？税基就是征税的部分。营业税是按含税价来征，换句话说，售价100万元的房子，100万元就是税基。改收增值税后，得按照不含税价来征税，换句话说，售价100万元的房子，需要用100万元除以105%，税基则为95万多元。然后再用税基乘以税率，就是你要缴的税了。

　　所以，按照100万元计算，缴营业税时需要交5万元，缴增值税时只需要交4.76万元，少缴2400元。

　　简而言之，相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，拿你的房价乘以税率就能得知该缴多少税。

　　流程不变

　　依然去地税局缴税

　　还有个问题。等我买了新房后，我已有的小房子就要出租，租金会不会也涉及缴纳增值税呢？

　　果真，询问下来，租金也要由缴纳营业税改为增值税。

　　税率分成两种情况。如果我出租的是住房，那税率就是1.5%；如果出租的是非住房，比如商铺等，税率就是5%。

　　营改增后，租金税率跟营业税时代一样。但是，与交易二手房的情况相同，营业税和增值税的税基不同。

　　缴纳增值税时，我们只需要将租金除以105%所得就是税基，然后再乘以相应税率，即为税金。换句话说，租金的税负也下降了。

　　有些经常要替客户代缴税的房产中介又问了，营业税归地税局管，增值税归国税局管，那缴税是不是要换地方？流程有没有变？

　　权威人士表明，营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，基本维持不变。

　　专家点评

　　营改增后个人缴税——

　　基本稳定稍有优惠

　　□西南财经大学财税学院副院长李建军

　　本次营改增，影响面很大。但对于个人来说，直接影响来自于个人二手房交易和租金收入，影响并不大，因为优惠政策保留，税率不变，税基减少了一些。

　　更重要的一点是，与营业税一样，个人缴纳的增值税目前不涉及抵扣。换句话说，营改增后，对个人来说，基本稳定，稍有优惠。长期来看，改征增值税未来有可能抵扣个人所得税，不过这要看未来的具体政策。