“随着农村集体建设用地使用权入市，土地供求格局将发生新的变化，在国有建设用地外，将可以满足多层次的土地需求。”9日，在广州市不动产研究会举办的广州村集体留用地开发模式研讨会上，有专业人士这样说。

　　十八届三中全会提出，要建立城乡统一的建设用地市场。今年2月，广州首宗农村集体建设用地使用权入市在白云区集体资产交易中心落槌。该地块总面积约24亩，以挂牌方式出让其中约7亩的使用权，起始价为450万元，出让年限为40年。

　　这可为广州遭遇的土地瓶颈提供一个全新的化解途径。不过也有专业人士认为，集体建设用地使用权入市的模式在推广中面临着村民民主表决、确权后能否分割出售、出让期限届满后如何处理等潜在问题。 撰文：郜小平

　　集体用地成本低启动快盘活潜力大

　　今年2月，使用面积为16229.62平方米的黄石东路88号地块流转项目，成为广州市首宗集体建设用地使用权出让项目；3月23日下午，出让方白云区黄石街马务村马务经济合作社，与合作方广州市延汾公司的代理人，从白云区国土资源和规划局局长手里接过崭新的不动产权证书，成为全市首位拿到农村集体建设用地流转不动产权证书的幸运儿。

　　没出让之前，这块地一直是村民的心病：社里先将地块租给区交通发展公司，不料却掉入“层层转租”的“陷阱”——实际承租经营者“走马灯”似地换，几年下来，欠了社里1000多万元租金。

　　新的模式备受关注。4月9日，广州市不动产研究会举行“大城小见”主题沙龙，邀请近20多名专业人士，探讨广州市村集体留用地的开发模式。“马务村的案例，可以说是一个里程碑事件。”广州白云产权经纪有限公司总经理梁翠玲说，在此之前，广州的村集体用地以出租为主。

　　马务村“第一槌”的影响远不止提高集体用地经济效益这么简单。土地开发强度已超过或者逼近生态红线，国有土地可供量捉襟见肘的珠三角地区，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。

　　据广州市不动产研究会副会长江浩介绍，目前，留用地所占比例较高的区域分别为白云区、花都区和天河区，2012年广州市留用地总数为1554块，总面积为2182万㎡，其中白云就占27.15%。“近年来，广州市加大留用地兑现落实的力度，供应给农村集体的建设用地日益增加，在全市土地增量资源日益紧张的情况下，成为全市存量建设用地的重要部分。集体建设用地的充分盘活与利用，将为广州经济发展带来无限潜力。”

　　“集体建设用地或将成为白云区未来经济发展的主要载体。”江浩说，在国有土地资源紧缺、地价高的情况下，集体建设用地具备拆迁少、启动快、成本低、合作方式多样的优点，因而成为产业投资商关注的焦点。

　　“农村集体建设用地使用权入市，土地供求格局会有变化。”与江浩持类似观点的还有广州市房地产研究中心主任谢昊，他认为，在国有建设用地外，随着农村集体用地使用权入市，将可以满足多层次的土地需求。“企业也是各种层级都有，其需求也是多元化，土地的供应要能满足这方面的需求。农村集体建设用地将不只是补充，而是一个重要的组成部分。”

　　分割出售要避免陷入“层层转租”怪圈

　　继马务村之后，3月22日，白云区钟落潭镇推出20宗召报批手续相对完善地块，率先在广州以发布会形式对村集体留用地开发进行阳光招商。“马务村地块推出后，不少村都非常关注并且热情高涨。”梁翠玲说。

　　马务村的模式能否在更大范围复制？在沙龙会上，梁翠玲也提出当前土地流转存在的重、难点问题。她认为，首先是村集体、村民对出让工作的理解和接受程度，这决定能否顺利通过民主表决。“毕竟是摸着石头过河，有些地方突破了现有政策的要求，当时村民表决还是比较波折的，在公示完成后依然有村民不理解。”

　　“其次是原合作方的利益协调。”梁翠玲说，即便企业与村集体已有合作，留用地建设还要在“三资”平台进行招投标，如果有第三方介入，该如何对原有合作方的投入进行补偿？“在马务村地块中，好在原合作方与现合作方是同一家企业”。

　　不动产确权后能否分割出售，也成为本次沙龙的关注焦点。“在马务村项目中，合作方以自营为主，暂时不需要考虑分割出售，但在其他项目中，例如太和镇沙亭村的大型留用地项目——白云圣地汽博汇项目就很明确，合作方将建成汽车产业园并分割出售。”

　　这直接关系到村民的担忧：会不会再次陷入“层层转租”的怪圈？谢昊表示，是否分割出售最好是在村民表决的阶段就提出来，如果不能或者只做批发不让零售，比如一定要求整栋销售，买家必然会压价。

　　不过，谢昊认为分割出售的问题并不复杂。“无论谁是买家，村里的管理难度其实比出租小。需要提醒的是，未来每次转让在合同中应该把原有合同附上。”

　　马务村地块中，也为出让期限届满的处理方式提供了一种思路。根据协议，出让年限届满，合作方如需继续使用该集体建设用地的，须在届满的一年前书面提交续期申请书，同意续期的，在同等条件下，合作方有优先续期权；若合作方未申请续期或出现不能续期的，村民无偿收回该集体建设用地使用权。根据协议，合作方拥有物业产权的建筑物、构筑物及其附属设施，由村民收回，但应根据收回时建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值并予以相应补偿，而合作方应当协助村民办理产权变更登记手续。

　　■焦点

　　集体建设用地使用权入市如何突破融资瓶颈？

　　在马务村出让的地块中，需一次性支出40年集体土地出让期出让金450万元，但实际上，这只是证载使用权面积16229.62平方米的28.385%的份额出让，合作方还须为出让方配建物业，而配建费用接近3亿元。

　　广州市城发投资基金管理有限公司投资经理任慧子认为，实际上合作方承担的投入比较大，再加上其融资渠道较难，后期管理成本比较高，从经济账来算，企业进入的门槛实际上非常高。

　　“留用地经济效益低，导致大型开发商参与的积极性不高。”绿地集团投资发展部副总经理陈美红分析说，现行的农村留用地指标非常零散，难以实现业态集聚，开发规模比较小，对商业氛围的培育比较缓慢。

　　“有开发商直接和村合作，通过租赁、以租代售的方式获取收益，但回收周期比较慢，此外，集体用地与周边国有土地在规划的品质上、经营者的能力上都有差别，吸引的投资者多是小品牌的开发者，对区域产业的引领不大；一些物流等产业类企业，追求低成本的投入，可能会产生大量违章建筑，导致集体用地不能高效发挥，容易引起后期法律纠纷问题。”

　　“从今年5月1日起，将全面实施营改增，企业更愿意持有有产权的物业。”陈美红说，合作方希望在后期的产权、分割、转让、预售等能有政策性突破，在抵押贷款方面，不像国有建设用地开发有成熟的融资体系，集体用地需要自有资金比较大，对开发商来说，缺乏明显的利润点；对开发商所面对的客户而言，由于不能贷款，一次性投入比较高，也影响了客户群。

　　尽管马务村的合作方延汾公司也取得了农村集体建设用地流转不动产权证书，但能否以此通过金融机构融资，目前尚未有先例。“四大行可能就会比较谨慎，其它一些胆大的银行或许愿意为其融资。”一位参会人员表示。

　　白云区城市更新局工作人员黄玲玲则建议，能否根据一定比例，将部分集体建设用地转成国有建设用地，开发商拥有该地块产权，再以地块进行融资并用于集体建设用地的投入，“在避免私下交易的情况下，企业也是欢迎的，村民也是能接受的”。