面向刚需客的小户型，过去几年一直是市场的成交主力。然而，随着一线城市土地成本的攀升使得住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。近日，北京市国土资源局在挂牌的两宗昌平区南邵镇土地公告中明确指出，除建设保障房外，该地块90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，沉寂许久的“9070”政策又重新被列入北京市购地条款中。业内人士分析称，优化商品住房土地供应，增加中小套型的供应，将有利于缓解市场房价上涨压力。将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位，这也将成为北京未来政策导向的重点方向。

　　小户型一房难求

　　“在看房前，我和家人还讨论过买一手新房还是二手房，看过房之后，我们还是选择买二手房。”刚刚在南四环买了一套70平米小户型的张伟（化名）向记者说。

　　刚刚结婚的张伟来自标准的三线城市，“在我们那，新房如雨后春笋般层出不穷，供应量足，价格也不比二手房贵多少。因此，买房首选新房几乎成为大家共同选择。我也按照新房优先的原则在北京买房，然而，北京楼市真的不一样。”张伟说。

　　为了找到合适的新房，从去年下半年开始，各个区县几乎有新房在卖的区域，张伟都跑了一遍，然而，现实的情况，让张伟买新房想法改变，“各个区的新房量比较少，而且多以大户型为主，从预算情况和路上的时间成本综合考虑之后，我们就选择了二手房。”

　　市场需求大，小户型产品还有着成单时间短、回款快等优势，但开发商为何抛弃了小户型呢，面向刚需客的小户型，过去几年一直是市场的成交主力。然而，北京许多区域已经出现小户型一房难求的现象。

　　东坝多年前是距五环最近的刚需集中地，而今在售或即将入市的商品住宅都定位为中高端改善型产品和顶级豪宅。大兴曾经是北京刚需产品最集中的板块，但环顾目前大兴的在售项目，多数是老项目的后期产品，在售的主力户型，大多都在90平方米以上。

　　业内人士指出，在连续两年的高地价频出之后，在地价倒逼下，开发商只能开发中高端产品，而中高端客户需求的户型面积偏大，近两年出让的土地上推出的产品必然会以大户型为主。

　　一位房企人士表示，开发商选择开发大户型主要是缘于地价，像一些地价已经到3万甚至4万的项目，如果开发成小户型销售起来会很困难，为了匹配这个阶段的客户需求，开发商只能选择大户型。

　　小户型库存告急

　　中原地产统计显示，从目前北京的商品房市场结构看，90平米以下套数库存只有1.9万套，占全市整体商品房库存总量的31%，而从库存面积占比看，目前北京全市90平米以下的小户型占比全市库存总面积比例只有13.8%。而从成交比例看，目前2016年一季度全市成交结构中90平米以下套型占比只有16.7%。

　　2015年3月30日，央行、住建部等五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，3·30新政主要面向改善型需求，因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看，3·30新政一年间单价30000-70000元/平方米的中端改善型产品成交占比高达31%，相比2014年增加12个百分点；而户型区间当中150平米以上的大户型成交占比15%，相比2014年也上升近3个百分点。

　　刚需重新提升至重要地位

　　3月31日，北京市国土资源局挂出三宗地块出让信息，其中两宗位于昌平区南邵镇地块在挂牌文件的第五条，明确要求：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

　　2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中就新建住房结构比例做出规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　随着一线城市土地成本的攀升使得住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。中小户型不足成为楼市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入购地条款当中。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，9070政策有助于解渴中小户型不足，增加整体新房供应套数。按照过去的市场条件，一个6万平米地块基本会建设成为平均套型在100-140平米的3-4居物业，平均套型面积在130平方米左右，单个项目供应平均商品房住宅460套。如果按照9070政策，6万平米中70%将建设成为90平米以下物业。按照平均80平米计算，也就是供应525套中小户型。剩余30%供应成为130平米套均的大户型比例，大约140套，单个项目供应商品房将达到665套。

　　郭毅预计，开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高价地现象也将得以缓解。通过抑制地价快速上涨，从根本上解决房价上涨问题，并将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位，这也将成为北京未来政策导向的重点方向。

　　京华时报记者邢飞

　　京华时报制图吴尚楠