今年以来，为了达到“去库存”国家政策可以说是推陈出新。在房贷、税费等系列利好新政落地后，各地的楼市反应不一。在一线大城市，一股楼市涨价风正随之而来。近日，上海、深圳等地陆续出台新政，房地产政策的口径再现收紧迹象。有分析认为，今年政策无论是从哪边走，不管是利好还是利空都是力求一个“稳”字。去库存是为了稳定市场，收紧调控更是防止部分城市房价过快上涨而求“稳”。而在近期的楼市涨价潮，已经开始吸引不少投资客蜂拥入市，但部分开发商人士却对这种现象并不看好。他们甚至担忧价格的过快上涨将导致新一轮的强力调控出台。

　　广州楼盘半数喊涨 开发商心仍存忧

　　如果让你回到去年底，你一定还是不敢相信今年第一季度房地产市场会这么的火爆。即便是市场理性程度较高的广州，同样也在遭遇着一场楼市热浪的洗礼。在近段时间，不断有楼盘喊出涨价的口号，而数据显示，仅3月份，就有过半数的楼盘价格相比去年上涨。而库存的消化周期也降至9.5个月。尽管现时大多数广州楼盘的涨价幅度仍然合理，但仍然有开发商担心如果价格涨得太快会导致新一轮强力调控出台，而楼盘也在加快清库存的脚步。

　　相比去年底过半数楼盘涨价

　　从2月底开始，在广州的一手住宅市场就不断传出“涨价”的声音。很多楼盘都号称要涨价，有些甚至以“封盘”的姿态来展现自己的涨价决心。然而，第一季度已经过去，广州楼价是否真的在涨？记者从3月最新的统计数据看到，广州各大楼盘3月的房价相比去年底的确有所上涨，但涨幅却并不大。

　　根据中原研究部监测，2016年3月全市新建商品住宅新批预售供应面积48.23万平方米，环比增加52%，同比则大幅增加近1.3倍。市场回暖，开发商推货意愿渐强，近两年拿地的项目于近期陆续推出市场。

　　3月广州全市的网签面积98.71万平方米，成交量翻倍，并超越农历年前。中原研究部分析师指出，“近半年除2月受春节因素影响成交急速萎缩外，其余各月成交均保持较高水平。虽然各种利好更多偏向于库存高企的二三线城市，但广州自身楼市环境健康，成交始终活跃。”而在房价方面，却没有人们想象的那般疯狂。数据显示，3月广州网签均价为15037元/平方米，环比跌9%。“这是由于2月成交主要集中在中心区个别高价盘，本月价格下跌为结构性因素所致。”

　　根据中原研究部监测对比，3月有网签的楼盘，其销售价格与去年底相比有上涨的超过半数。监测显示，3月全月广州有网签成交的楼盘有348个，其中有321个在去年12月同样在售。在这321个楼盘当中，价格上涨的共205个，占3月网签个盘总量的53%。但分析同样指出，这些楼盘尽管在价格上有上涨，但整体趋势为稳中有升。监测显示，涨价项目中173个项目涨幅在5%以内，价格涨幅相对合理。

　　广州库存仅为9.3个月

　　根据广州市国土房管局数据显示，截至2016年3月25日，全市商品住宅可售面积864.17万平方米，库存量较2月继续减少2%。随着市场成交再次活跃，去化加快，库存消化周期缩短至9.3个月。

　　随着回暖氛围持续扩散，市场供应量再次上升，整体供求仍处于平衡。部分库存量较大的区域，如花都、番禺、南沙等，虽然市场回暖明显，个盘提价现象频现，但在去库存前提下，仍建议谨慎提价，以确保去化。中心区的海珠、荔湾则因几个旧改项目，如广纸、广钢等，于近期推出，致库存量及消化周期整体上升，但从这几个盘市场关注热度看，预期消化速度也会较理想。

　　开发商担忧政策“转向”

　　“对我们来说涨价不是最重要的，稳定才是关键。”从化某楼盘的销售负责人朱先生在接受本报记者采访时表示，现在不少楼盘都号称要涨价，但是真正大幅调价的几乎没有。

　　记者了解到，在3月初，广州包括保利越秀岭南林语、越秀岭南雅筑等楼盘都发布封盘通知，号称要涨价。一个月过去了，记者查询阳光家缘的网签数据显示，这些“涨价”项目的成交均价却并没有太大的变化。截至3月29日的网签数据，3月保利越秀岭南林语的成交均价为14201元/平方米，而今年2月该盘的均价也达到14013元/平方米，1月网签的均价也达到14799元/平方米。而另一个楼盘越秀岭南雅筑同样也是这种情况，其3月的网签均价与此前的网签均价并没有明显的涨幅。

　　但是“封盘”带来的市场效果显然非常喜人。记者发现，就是从这两个楼盘叫嚣着“封盘”的3月，反而成为了他们成交暴涨的时间段。截至3月29日，越秀岭南雅筑单月成交156套，而近半年以来，该楼盘最大的月网签成交量仅为77套。近一年，该楼盘最大的月网签成交量也就是119套。也就是说，“封盘”的结果是3月越秀岭南雅筑的成交创下了一年来的新高，在半年时间内单月成交翻倍。同样翻倍的还有保利越秀岭南林语。阳光家缘的统计数据显示，截至3月29日，该楼盘单月成交296套，同样创下了一年来销售的新高。

　　“很多楼盘喊涨价是为了造势，实际上是为了走量。”朱先生告诉记者，他现在最担心的反而正是这些造势的举动会影响到政策发生变化。而这种顾虑并非是危言耸听。3月25日上海出台号称是“史上最严”的调控政策。而就在同一天，深圳发布六条房地产调控政策。一线城市的政策突然收紧，使得广州房地产市场隐约有些不安。“这两天深圳上海已经出台新政了，明显要加强调控，虽然广州一直没有动作，但是如果价格真的很快地涨起来，调控应该是必然的。”

　　沪深宁汉新政连发 风向由保转压

　　3月25日，上海、深圳、南京和武汉四城接连发布楼市“约束”政策。从火爆到“退烧”，上述四城代表着一二线楼市的新风向。此前业界还保持乐观的宽松政策环境就此收紧了吗？

　　新政关键词：“紧”

　　就像约好了一样，上海、深圳、南京和武汉四城接连发布楼市新政，集中在了24小时之内，而这一轮面世的政策共同的关键词就是：紧。

　　综合来看，上述四城中，上海楼市新政被业内称为“全国最严”；深圳新政力度次之；南京市要求严审购房人首付款比例、首付资金来源；武汉则收紧了住房公积金政策。

　　上海新政对非上海户籍居民抬高了买房门槛，将外地人个人所得税或社保的缴存年限由此前的2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，而且要求购房者已婚，因而被视为“最严限购”。加之提高了二套房的贷款首付等政策，据中原研究中心估算，上海新政大约将抑制27.9%的购房需求。

　　深圳新的楼市限购政策将非深户籍购房社保缴存时限由1年改为3年，力度不及上海，而业内预期深圳房价存在下行可能。

　　一线城市之外，南京、苏州、厦门、合肥等二线城市近期已经“接棒”成为房价涨幅最高的地区，因此，南京的政策收紧并不令人意外。面对狂热的购房潮，南京对二手房过户实行“限号”政策。

　　与南京类似，今年春节前后，武汉楼市快速升温，多个新楼盘也出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。武汉25日宣布收紧公积金政策，其中包括首套房贷款最高额度下降10万元人民币。

　　除了这四个城市之外，苏州在稍早时候出台“限涨令”，有专家预计，北京也可能在一两周内跟进楼市新政。房价“高烧”的厦门、合肥等地近期也有可能加入调控大军。

　　“分城施策”势在必行

　　大力去库存，却收紧楼市政策到底是不是矛盾？恰恰相反，业内认为，在过于火热的一二线城市收紧一步，实际上是降低热点城市“虹吸效应”的应有举措。

　　业内人士分析，上海房产交易中心彻夜排队、房东随意调价、客户抢房的现象将大大缓解。但也有业内人士也指出，目前上海楼市库存较低，房价要降并不容易。

　　深圳背靠的香港地区楼市已经陷入调整，深圳过去几周内也出现成交量下滑、二手房报价下调的趋势。中原地产首席分析师张大伟指出，深圳楼市本身已经出现即将进入调整期的前兆，在新政影响下，投资客可能选择离场，房价也可能下行。特别是深圳4月开始上调房产评估价格，这会全面增加二手房交易成本。

　　今年全国两会上，政府工作报告就提出，楼市调控将“因城施策化解房地产库存”。中国住房和城乡建设部部长陈政高也在去年年底指出，进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

　　各地自发调节楼市冷热，说明新的楼市政策风向已经传来：未来的政策方向将不再是一刀切地为去库存而“托底”，而是分城施策：库存高的三四线城市“托底”，楼市热的一二线城市“盖帽”。

　　惠州新规抑制炒风 珠三角“去库存”思路调整

　　3月25日，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》发布，深圳的楼市限购进一步升级。而伴随深圳限购加码，消费外溢现场加剧，东莞、惠州等邻近深圳区域楼市更加火爆。3月26日东莞有楼盘出现10000人抢1000多套房子的场面，开盘当日狂销25亿元，刷新东莞楼市纪录。而惠州市房管局发布的3月21日-3月27日一周成交监控数据显示，惠城仲恺破千套的周交易行情仍在持续，达到1375套，刷新历史峰值。而惠州3月29日急出台抑制炒楼风，显示珠三角“去库存”思路调整，因城施策而不是一刀切。

　　深圳客涌向周边购房形成热潮

　　据国家统计局数据，2015年，深圳房价上涨约52%。深圳市房地产研究中心主任王锋也在3月27日撰文指出，根据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。新政策的实施确实对深圳购房的热潮起到了抑制作用，3月27日，某深圳某一手楼盘开盘的现场，已经缺少了往日的火爆场面，当日交易额也不如往日。

　　最近一年来，受深圳客带动，东莞、惠州楼市出现购房热潮。据东莞中原研究部数据表示，2016年2月东莞住宅成交面积同比大增194%，连续第11个月创下历史同期高位。惠州楼市方面，一改往年春节后的淡市，不断刷新高位，当前稳定在1000套以上的单周成交数。

　　这一波火热行情在深圳限购加码之后，几乎达到登峰造极的地步。在东莞临深圳区域的松湖碧桂园3月26日开盘，10000人到场抢购1000多套房源，当天销售25亿元，创下东莞单日单盘成交新纪录。

　　惠州急出台新规为“炒楼”降温

　　3月29日上午，惠州市房管局联合市住建局、市工商局召开楼市“降温”会议，100多位在售楼盘代表参会。会议现场发布了《关于严格规范商品房销售行为的通知》（下称《通知》），针对市场过热的发展势头在源头上强化监管，规范开发商行为，促进行业稳定发展。据记者查阅资料发现，此次惠州出台楼市降温措施，是广东省内，除一线城市（广、深）之外首个出台类似楼市措施的城市。

　　《通知》指出，开发商预售商品房应取得《广东省惠州市商品房预售许可证》，而在取得预售证之前，企业不得以任何形式对外销售和签订认购书或收取意向金（诚意金）、定金，此举直指前期市场出现的多个卖断存货的楼盘为拓客将未领取预售房源出售的事件，而禁止过早启动认筹则防止了开发商临时起价，人为提高楼盘价格。针对当前市场流行的二三级联动销售现象，通知要求未取得预售证的房源不得委托代理机构（含电商）缴交团购费。

　　惠州市房管局相关负责人就表示，这样能够让买房和卖房更加透明，避免相关机构和个人人为的制造市场恐慌，造成市民跟风入市的情况出现。惠州相关新规的出台，也意味着广东省各地市“去库存”将根据本地实际情况灵活应对，因城施策。

　　策划 李广军采写 南方日报记者 蒋劲劲 许蕾 李广军

　　■专家观点

　　不再一刀切，因城施策非常好

　　世联行董事会秘书 袁鸿昌

　　1、2月份全国销售面积增长28.2%，销售金额增长43.6%，有经济学家评论这两个数，说中国去库存很成功，不需要去库存了，现在反而要防过热。

　　从各地城市数据中，可划分一下，到底涨幅在哪里？销售额超过40%，有东莞、南京、深圳、上海、珠海、深圳等这几个城市，20%-40%有佛山、宁波等。可以看到一个规律，如果把长三角主要城市和珠三角主要城市拿掉，几乎很多地方是没有增长，除了武汉。大家可以看看这些城市，基本上都在长三角，珠三角。我们现在喊去库存，结果不需要去库存的地方卖得很火，但真正需要去库存看不到效果，所以现在看来，这个问题有一点严重。你想去库存的地方还在积压，不想去库存现在跑得很快，现在深圳都量价齐升了。

　　广东去库存的情况比全国要好，各项数据优于全国平均水平。但也有广东的问题，问题在哪里？把各个城市分出来看，我们就可以看到这个数，揭阳商品住宅去化月份达75个月。也有绝对数额非常高的，如广州达1778万平方米，但广州是非常大的城市，消化量也很惊人，去化周期很短。光说广东好还是坏，这不足以描述整体情况，你一定要说是揭阳还是汕头还是梅州，珠三角跟粤西北、粤东北又不一样，所以各个城市差别还是非常大。

　　今年政府做一件很好的事情，以前大家都知道房地产就是一刀切，但现在各个城市因城施策，这就很好。

　　区域房地产市场分化 更需要因地制宜

　　广东省房协秘书长 王韶

　　广东房协比较关注广佛同城，除了“十三五”规划之后，我们也很留意佛山市场，我们也留意到从2006年到今天，整个佛山和南海的房价走势，跟广州中心六区走势是一脉相承，佛山和南海，承接了非常非常多的广州这些外移的住房需求，南海紧挨着广州，去年就卖451万平方米，99%都是广州客。这就是我们省房协，这个市场报告里面提到广东房地产市场，这个城市形的形态越来越明显。深圳挤出或者辐射惠州大亚湾，淡水，包括中山火炬开发区，也包括东莞。

　　我最近在东莞调研，听到莞城的开发商说，非常感谢深圳，如果没有深圳他们任务不知道怎么完成。现在东莞整个去库存压力，在广东省来讲21个地级市里面来讲，压力是最小。同时珠海的消费外溢到中山的坦洲，因为和坦洲就隔一个马路，这里的一年销售量也达到400多万平方米，比很多地级市都强很多很多。

　　像其他例子，如北京对房山这些挤出效应也非常厉害，例如上海对昆山的挤出效应。所以广东珠三角城市群，地段影响非常非常大。佛山刚才讲是第一类地区，我们还有第二类、第三类、第四类。因为房地产城市分化很厉害，房企分化也很厉害，用“分化”来概括房地产市场很恰当的。正是这种情况下，整个房地产宏观调控政策应该就是因地制宜，因城施策。

　　■代表城市去库存数据一览

　　北京

　　统计数据显示，剔除保障房，目前北京市商品房住宅库存为62144套，这一库存为最近7年的第二低点，刷新了最近三年的最低纪录。整体看，如果以2014年1月1日后供应的项目计算为有效库存看，北京商品房住宅实际可售只有39288套。也就是说最近三年供应的项目，待售的库存不足4万套。按照2015年全年签约的5.4万套计算，去化时间只有8.5个月。

　　沪深

　　自2月29日至3月27日期间，上海市房地产库存量由949万平方米骤减至817.2万平方米，消化库存13.9%；深圳房地产库存量由398.5万平方米骤减至359.4万平方米，消化库存9.0%，短短不到一个月时间，两地房地产库存量大幅度减少。

　　热点二线城市

　　库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存量分别为450万平方米、549万平方米和332万平方米，同期成交量分别为121万平方米、135万平方米和86万平方米，这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

　　三线城市

　　1月新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量依然大于新增成交量，库存出现小幅上升。11个三线城市样本中，去库存压力最大的北海市去库存周期达到34个月。