长春晚报记者 祝微

　　24日，财政部网站发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。届时，营改增试点细则全部落地。

　　那么，营改增试点细则的落地对我市房地产是否产生影响？25日，长春晚报记者对此进行采访。

　　个人将购买2年以上住房

　　对外销售免征增值税

　　对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　房屋增值越大

　　缴纳税额越多

　　对于二手房买卖来说，缴税基数由售价变差价，会带来哪些影响？昨日，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长、吉林省置晟房地产经纪有限公司董事长王义全在接受记者采访时表示，从目前的新政看，对2年内和5年以上的二手房对外销售的个人影响比较大。5年以上的卖房者当初的购买价格很低，增值部分很大，按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的下跌。

　　他表示，营改增后，计算增值税需要考虑销项税额和进项税额。可以从两类不同的购房行为中得到解释。例如第一类购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元；第二类购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。

　　“从这两个例子中我们就能够看出房屋增值越大的应缴纳的税额就越多，因为增值税的收取主要取决于房屋的升值部分，因此房屋增值小的则可以少交纳。”王义全说。

　　长春二手房市场

　　量价齐升

　　“从营业税的5.6%到增值税的5%，尽管征税的税基、税率、承担者都存在一些差别，但总体上差别不会太大，对于购房者来说，房价不会因为改革大幅波动。”王义全表示，从今年3月份长春市场二手房成交情况看，均价达到了6500元/平方米，成交量每天都能够达到200套以上，增幅达到了100%。虽然成交量出现了大幅度的上涨，但成交均价微涨，趋于平稳。

　　无论是营业税还是增值税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，二手房交易营改增后，是否会对长春市场二手房价格造成影响？

　　对此，王义全表示，增值税究竟是否会高过营业税，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。因此，长春市场二手房价格不会出现大幅度上涨的情况。

　　“虽然目前长春时常商品住宅均价低于二手房成交均价，但由于对未来房价上涨的心理预期，使得部分刚需购房者开始释放需求，买涨不买跌，仍旧是加速新建商品住宅市场回暖的一大诱因，预计未来随着新品上市量的增加，长春商品住宅市场有望量价齐升。”他说。