谈房论道

　　石家庄房地产市场政策近期密集释放。继“冀十条”之后，2016年3月16日，石市正式发布《石家庄市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。这份坊间称之为“石20条”的新政打出一整套政策组合拳。

　　伴随这些政策落地实施，各类购房者陆续进场，日光盘、连夜排队抢房，千人看房等消息和现象一遍遍刷新着市场往年表现，商品房成交数量不断刷新。进入本周更是加速备案，22日备案193套，23日备案257套，诸多迹象都显示着楼市“暖春”抢跑行情的启动。结合“石20条”出台后市场情况，日前，本报邀请省会房地产行业内资深人士把脉问诊，通过政策解读与市场分析，为购房者拨开迷雾。

　　□本报记者 陈霞

　　石家庄商品住宅去库存无压力

　　这份有效期一年的《意见》，主要内容分为五大部分20条，呈现出12大亮点，整体概括而言就是一个调配、一个放宽、三个引导、三个推进、四个降低。《意见》坚持调配原则，即科学调配用地规模，合理调控供地节奏；坚持三个引导，即引导农民进城落户，形成新的购房群体、引导鼓励发展跨界地产、引导提高商品房供应品质；政策安排把控“三个推进”，推进城中村改造、货币化安排、以及房地产市场整治并盘活遗留项目。

　　谈及去库存，韩东波副局长透露，石家庄商品住宅的去库存压力几乎不存在，处于非常健康良性的供给关系和库存状态。只是商业用品当前去库存压力比较大，按照石家庄之前每年的市场消化速度，预计商业用房会有近4年的消化期。

　　分析省会商业地产库存压力大的原因，韩东波说，石家庄房地产库存存在一定压力，尤其商业办公类用房去库存压力较大，主要原因包括以下三点：一是我市第三产业不发达，商业地产需求量受到制约，同时受经济形势下行的影响，商业办公用房始终扬起幅度不大，库存压力没有得到缓解；二是商业综合体、办公楼主要集中于二环内中山路沿线，造成各项目同质化严重，竞争激烈；三是近年来，石家庄新建项目快速发展，各项目均不同程度的配建商业办公类用房；加之商业项目均价较高，使用年限较短，投资回报率达不到预期，造成了商业库存的压力。

　　虽然石家庄商业地产去库存压力较大，但是伴随《意见》这20条新政的落地实施，政府打出一整套组合拳去合理调节房地产市场供需关系，化解商品房库存，未来省会房地产市场仍将持续健康发展。

　　政策红利集中释放16大项利好

　　“石20条”新政可以说是石家庄历届政府为整顿房地产市场做的最大的一次调整，力度空前，既是最受市场欢迎的一次，也是本届政府肯作为的一种具体体现。总体可以概括为“政策宽松了、门槛降低了、税费减少了、手续简化了”四句话，无论是对购房者还是开发企业都呈现诸多利好消息。

　　从对市场影响来看，将对开发商和购房者形成16方面的利好影响。具体而言，对开发商的6大利好包括：主城区普通商品住房配建公共租赁住房比例由原来的10%降低为5%，减轻了企业负担，也有效解决了小区档次和形象问题；预售制度的放松，化解了施工企业资金压力；“石20条”还提出“在建工程多层建筑封顶、高层建筑完成30%以上，未取得《商品房预售许可证》，但其它手续齐全，可办理在建工程抵押”，这一办法将减轻开发商的资金压力，对于一直以来的融资难问题可以得到缓解；“对已取得《商品房预售许可证》但未售出进行网签备案且无其他权利限制的，对许可范围进行变更后，经公示满五日，可办理在建工程抵押，最大限度地盘活商品房存量资产”，放宽了对开发商的贷款条件；在之前已经初步放宽“7090”限制条件的基础上，彻底取消了“90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的要求”，让规划真正根据市场需求去设计。

　　对于购房者而言，“石20条”新政带来的10大利好将让其真正享受到购房实惠：将农民工、个体户纳入公积金缴存覆盖范围；公积金贷款条件再放宽；开展异地贷款；职工全款购买90平方米以下首套住房的，可多次累计提取不超过房款总额的住房公积金，子女可以提取父母的余额；存款利率统一调整为按一年定期存款基准利率执行；首套房可享受7折利率；普通住房面积由以前的140平方米提高到144平方米，扩大了普通住房的范围；国务院规定的契税优惠真正落到实处；房屋转让个人所得税，对不能提供原始凭证的，征收定率由3%调整为1%，放宽了入市的条件。

　　“石20条”新政就像一支活跃市场的“强心剂”，利好购房者的同时也会刺激拉动消费。从最近市场反应来看，利好正在加速去库存速度。一些楼盘出现客户上午看房，下午就定房的现象，还有楼盘出现连夜裹着棉被排队购房现象。因为政策有效期为一年，一些购房者担心未来取消这些购房优惠，所以赶搭政策春风提前购房，导致需求密集释放。但是从另一个角度看，这种短期市场效应不会长期延续，至于未来两三年的市场表现，还有待观察。

　　虽然此轮新政亮点很多、力度很大，但是仍有三方面可以再松绑：其一是开发商的保证金可否从现在的20%降低到10%？其二是预售条件现在规定的是多层建到2层即可申请，其实按照投资额测算，只要多层建筑达到正负零就具备了房地产法规定的预售条件，建议可以将多层预售条件再降低；其三，配建公租房从以前的10%降低到5%，虽然力度颇大，但是仍有很多企业呼吁取消配建公租房的强制要求，改为开发商出资异地建设，以保证开发小区建设风格的完整统一。

　　对于开发商和消费者，李水源也分别提醒说，开发企业如何提高有购房需求的购房意愿，必须要练好内功从产品品质上下功夫。对于这轮暖春行情勿盲目等待，更不要借机涨价，不要为追求更高利润而捂盘待售。

　　对于购房者而言，石家庄近年房价已经进入常态化增长，同比涨幅基本在1.8%左右，不要指望着房价下跌。对于家庭理财而言，房地产依然还是对抗资产贬值的较好投资渠道，但是购买商业地产一定要慎重。

　　住宅成交量将超去年

　　五一前后迎来一波涨价潮

　　“石20条”对拉动石家庄去库存效果很明显。通过降首付、降税，将去年的犹豫购买力，以及明后年的储备购买力，都通过“石20条”组合政策拳拉动需求，变现为当下的购买力。

　　伴随石家庄的房地产市场升级换代，从供需来看正在发生变化。以前是传统的刚需占据市场主导，现在伴随消费升级，刚改需求正逐渐占据市场主导地位。

　　何为刚改需求？刚改需要包括三部分群体：第一部分是刚需性改善需求，比如由于生活或者个人实际需求，从二居换成三居，从小三居换成大三居等等，这类人群一般都是第二次置业，选择的面积段大多在120—150平方米区间；第二类刚改需求是中间型改善需求，也就是以前经常说的白领置业、中年置业群体，这类人群目前居住条件其实并不差，再次购房置业是为了提高居住生活品质，这类群体选择的产品一般为中高端项目，面积大多在150—200平方米区间；第三类刚改需求则为终极置业，这类人群一般是经过3—5次前期置业选择后的终极置业，选择的往往都是金字塔顶端的高端项目，比如城市高档公寓、别墅类产品，选择的面积区间一般是超过200平方米以上的高端住宅。

　　从新政组合拳落地实施后，对住宅市场的影响看，今年石家庄商品住宅市场成交量绝对超过去年，经过开年后短暂的市场试探，预计五一前后省会市场将迎来一波涨价加速潮。从全年房价走势看，虽然房价的官方数据因为受到补证楼盘网签合同拉低整体房价等综合因素影响，具体走势数据不好预估。但是从市场的真实房价来看，今年二环内的房价将整体奔入万元时代，今年还会出现一批毛坯房价格达到15000元/平方米的项目，这将成为拉动整个市场房价继续上涨的动力。

　　“石20条”去库存组合拳对商业地产去库存影响甚微。赵杨分析石家庄商业地产库存高的原因有三：其一是三年大变样，政府推形象工程，开发商追求纸面效益，大楼往往都是往高往密地建，所以石家庄和全国其他城市一样，商业地产的超需求过度开发，已经破坏了供需平衡点；其次，经济下行预期导致市场对商业地产的需求下降；另外，新经济转型对实体经济造成的挤压效应逐步放大，这些整体造成了石家庄商业地产和全国很多城市一样，库存超过正常值。按照一份统计数据，石家庄当年备案的商业地产占到新增上市量的不足30%，去化率逐渐积压造成当下商业地产去库存的巨大压力。虽然石20条也推出了“引导鼓励发展跨界房地产”等诸多转型探索方向，但是“大众创业”、“互联网+”等智慧密集型行业，对于办公场地的需求面积不似传统企业，对于商业地产的去库存转化率不会影响太大。因此，商业地产跨界摸索的愿景是好的，道路是漫长的，对当下商业地产市场去库存收效甚微。

　　虽然赵杨认为“石20条”对商业地产去库存影响不大，但是五一后“营改增”将对商务办公市场造成很大刺激与拉动。按照目前曝光的方案，国家将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，新增不动产抵扣有可能在2年内抵扣完，这将有力拉动企业对商务办公类产品的改善性需求，将在商务办公类产品市场中的前期犹豫型客户，后期持币准备选购的客户，集中到当下释放需求。所以，商务办公类产品有望“接棒”住宅产品的“小阳春”行情，加入快速去库存的队伍中，拉高成交量。

　　虽然政策红利集中释放住宅和商务办公类产品需求，但是密集出台的政策组合拳也是把“双刃剑”，经过今年高歌猛进的去库存，未来需求提前释放的繁华过后，明年的市场形势也将会更难预料。