时代周报记者刘娟发自北京

　　两年多前，郝建民从孔庆平手里接过中国海外发展（00688.HK，内地平台“中海地产”，以下简称“中海”）的“帅旗”，成为第三代掌门人。

　　下一个十年，如何重塑核心竞争力与再造机制，是中海董事会主席郝建民直面的中海地产业务发展的两大难题。

　　一笔事关2400万平方米土储的重大收购，让中海迎来新一轮壮大契机。

　　3月14日，中海和中信股份（00267.HK，以下简称“中信”）同时发布公告：中海全面收购中信旗下住宅物业组合，交易对价预计为310亿元。中海将向中信配发10%股份及转让物业组合清偿代价，代价约为61.50亿元。

　　由此，中海将获得中信25个城市物业，中信将成为中海的第二大股东。

　　这是郝建民主导的第三笔重大并购。过去6年间，中海已先后并购了中海宏洋、中建地产，加上本次交易，“并购王”中海已付出交易对价近700亿元。

　　完成一场耗时两年多的内部资源整合后，中海将迎来一场更为复杂的整合，这一次整合的对象则是同为央企的中信。这笔交易并非简单的单向收购，而是双方间的资源互换。难度之大，外界等着看结果，有替郝建民和中信掌舵手常振明捏把汗的，也有等着看他们笑话的。

　　但无论如何，这是央企在去库存方面的重要案例。事实上，自去年招商系、中交系地产整合逐步落地后，作为中央政府在香港重要地产平台的中海与中信的整合，对投资人观察房地产市场的变化有着重要意义。

　　交易最迟年内落定

　　截至2015年底，中海土储4144万平方米，仅在数字字面上看，这在7家千亿房企中属于垫底水平。加上中海宏洋1093万平方米的土储，中海才能稍微与万科5477万平方米的土储水平打个平手，与恒大、碧桂园的1亿平方米以上的土储量相差甚多。

　　中海贵在布局一、二线城市，土储含金量高。在核心城市的土地拍卖成本越来越高时，中信2400万平方米的土地规模，对于中海而言如虎添翼。评级机构穆迪指出，交易完成后，可拉动中海未来4-5年合约销售额进一步增长。

　　中信历年公告及克而瑞梳理的数据显示，中信2400万平方米土储的大致分布格局是：珠三角42%、环渤海31%、长三角9%和其他18%。其中，一线城市上海（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）三地涉及的项目分别为4个、4个和1个，涉及土储规模分别为141万平方米、190.5万平方米和96万平方米；二线城市，涉及天津（楼盘）、重庆（楼盘）、成都、青岛（楼盘）、珠海（楼盘）等地的250万平方米土储；其余土储分布在惠州（楼盘）、汕头（楼盘）、东莞（楼盘）、扬洲、黄山、三亚（楼盘）、海口、万宁等三四线城市。

　　“通过整合的方式，在上海、北京、深圳等地补仓，这是最理想的方式。”克而瑞研究中心分析师尹鹏对时代周报记者介绍说，值得注意的是，中信在三四线城市土储占比近半，这将考验中海接下来的周转速度，在与中建地产的整合中，中海获得了潍坊（楼盘）、淄博（楼盘）的两个大盘项目，总建面超过300万平方米。

　　若在与中信的整合中再次装入大量三四线土地，将会拉长中海整体土地消化周期。此外，中信在海南（楼盘）、江西、四川（楼盘）等地的大量旅游地产项目，并非中海所长，消化销售还有待考证。

　　外界担忧，上述种种会拖累中海近年的利润等财务指标。

　　“资产包没有好坏，都是资源，怎么做，去体现它的价值，这才是重点。凡是我们在经营的资产，就不会成为我们的负担。”3月18日下午，中海在香港举行2015全年业绩发布会投资者专场问答，一名在场投资者孙凯（化名）告诉时代周报记者说，这是郝建民的原话，他希望这样的回答能让投资者满意。郝的意思是，只要不是负担，就能获利，只是节奏不同而已。

　　“交易还未到最后交割时间，合作细节暂时无法解答。”3月18日下午，中海在香港举行的2015全年业绩发布会上，郝建民很严谨，他对在场媒体透露，“如果相关部门的流程顺利，预计交易可以在五六个月之内完成，最保守，估计年内也肯定是可以完成的。”

　　面对投资者，郝建民放松得多。他开玩笑地说：“有钱人的日子也是很难的！本来这次想花钱的，但是没花出去。当然有钱不能乱花，要花在刀刃上，未来会花在能够给股东带来最大利益的地方。”接下来，中海还将继续看机会买地，这是公司长期并常规的工作之一。

　　年报数据显示，2015年，中海收入1480.7亿港元，净利333.1亿港元，仍是国内最赚钱房企。公司持有现金高达1024.5亿港元，净负债比率仅为6.8%。

　　不包含中信部分，郝建民为中海定下的2016年目标是：年销售1850亿港元，同比增长10%；未来保持30%以上的毛利率，依然是中海的目标。

　　人事磨合难题

　　这场关乎千亿资产的重大整合，在操作上却并不容易。尤其是这次涉及两家运作模式、管理方式决然不同的央企重组，人员方面的磨合将更需时间。

　　中海地产之前与中建地产涉及338亿元的内部整合事项，耗时就长达两年多，直到今年1月才完成最后的人事整合。而这场庞大资产整合的背后，还伴随着剧烈的人事纷争、管理架构改革等诸多大事，最终中海地产总裁陈谊也离职出走。

　　“缺乏过渡期，中信项目能否直接上手，这些都是难题，”有知情人士刘志勇（化名）对时代周报记者说，中海在整合中建地产项目的过程中，增加了两年的托管期，提供了充足的磨合期。中建内部整合尚且如此，中海和中信跨企业合作能否愉快尚不可知。

　　可以想象，与中信之间超过千亿资产的庞大整合难度，将更大于和中建地产的整合，中信股份内部多年都难以解决的难题，中海必然需要更长的时间、更多的精力去梳理整合。而想通过整合进一步做大规模，中海还有很长的一段路要走。

　　“谁找谁，这是自由恋爱！一个巴掌拍不响，双方都有意愿，强强联合，”郝建民这样解释此次整合的初衷，“这次合作，双方高层都非常重视，在重组过程中制定了很细致的规则准则。”

　　郝建民对合作有信心。在他看来，中信和中海同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，是可以互相融合的。

　　他说：“说实话，收并购不成功的案例也很多，但相信我们这个是成功的。中信有很多优秀人才，是人才就会有舞台。我们是合作关系，而不是敌对关系。中信现在是中海的第二大股东，我们的未来是共同的。”

　　至于整合之后，中海将如何具体调整中信人员，如何调节矛盾？

　　郝建民回答称，“这是整合里必然要面对的问题，但我们希望前进速度不减慢，至少要保持我们现有的速度前进”。在他看来，以前的人事变动（中建），属于正常的流动，一个企业的发展不要因为一两个人的变动而带来巨大的变化和影响，这是我追求的目标。既然把它作为增长模式的一种，就不希望变成负担，而是增长的火车头和动力。

　　“力量放在一起用，一定会有机会，”郝建民甚至开玩笑把皮球踢给中信，“中信24号公布业绩，你没去问他们的主席吧。”

　　中信系七年整而不合

　　郝建民说的那个人，是常振明。

　　常振明，著名的“救火队长”，商界罕见的围棋七段，是国家围棋队前国手。2009年4月，常振明临危受命，接任因外汇巨亏辞职的荣智健，成为老牌红筹股中信泰富新掌门人。

　　“中信系”地产整合难题，自此就摆在常的案前。事实上，从上世纪八十年代起，中信集团内部的庞杂地产业务，已历经多年的整合历程。

　　时代周报记者试图对“中信系”地产业务脉络，重组经过进行梳理及剖析：

　　作为地产行业老者，早在1979年中信集团创办初期，就已有房地产部这一雏形。至今，在中信集团的档案室里，仍存放着新中国第一家房企―中信房地产公司的第一份营业执照，其工商注册编号为001号。

　　不过，创始人荣毅仁忙于实业而对中信房地产未予重视，前董事长王军时代又耽于“金融雁阵”而无暇顾及，中信房地产始终没有达到与中信集团背景相匹配的市场地位。

　　21世纪初，万科、金地、万通、SOHO中国等房企青云直上，使王军认识到了房地产的财富魔力。2001年11月，王军召开中信集团首次房地产座谈会，要求整合中信集团内部资源，让中信房地产业务腾飞。但直到2005年中信银行（601998，股吧）改革上市的阶段性目标达成后，王军才重拾中信房地产大业的整合重任。

　　在当时，中信集团自身的地产业务呈现三分天下的格局:中信房地产、中信华南集团公司（下称“中信华南”）和中信深圳集团公司（下称“中信深圳”），旗下还各设有多家子公司、孙公司，资产庞杂程度也超出想象，基本处于占山为王，各自为战的状态。

　　直至2007岁末，中信系统所有房地产公司及项目归一到中信地产旗下。中信地产作为集团内地业务的代言公司，注册资本高达60亿元。

　　同业竞争难题并未就此结束。1990年，中信集团在香港收购的上市公司泰富发展（后更名为“中信泰富”），在香港、海南、长三角等地同样有不少地产资产包。

　　如何处理中信地产与中信泰富间冲突关系？2010年前后，常振明曾给出这样的答案：短期互相投资合作，长期整合归一。他的意思是，未来，中信集团旗下仅会有中信地产这唯一的地产平台。

　　近7年过去，两方公司整而不合，各自业务至今依旧恣意重合发展。

　　“地产业务的整合并非易事，中信系盘根错节的关系下，整合不是短期就能达成的，要想达到两全其美就更难，”全国房地产商会理事李骁对时代周报记者分析说，央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，央企体制做派和集团内部不同的管理人和利益主体纷争，或许才是难题所在。

　　中信出售住宅早有先例

　　中信选择将住宅业务转手给中海，外界最多是惋惜，但并不惊讶。

　　“中信、招商、华润这三家地产公司，应该算是衔玉而生，先天条件最优越，无须像万科那样努力往泛金融化转型，本身母集团就拥有强大的金融体系和产业链资源，”一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆对此颇有感慨，他对时代周报记者分析说，中信至今都未冲进行业前几名，不无可惜，他的资源禀赋甚至比招商、华润还好，因为有银行、有证券在手。中信做不起来，是因为地产主体设置乱，内部争斗严重，再加上BOT模式弊端和产品线散乱，从而导致资产周转率低，利润贡献小。

　　在宋延庆看来，在中信集团整体上市后，业绩透明了，地产的压力也大了，“现在以资产换股权，是最好的方式”。

　　不难看出，2011年底，中信集团整体赴港上市计划抛出后，中信地产的成长轨迹发生了重大变化。

　　时代周报记者梳理发现，2007年后，中信地产迎来一个全新高速发展期，在全国攻城略地势头旺盛，在北京、广州（楼盘）等地屡屡创造地王。至2010年底，中信地产总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积逾3000万平方米，销售额也由2007年的46亿元迅速扩大至383亿元，位居全国地产行业前12强。

　　着手冲刺上市，是彼时中信地产要攻克的大课题，尝试借壳、IPO说法四起之下，但迫于调控一直未成行。这一计划随后被搁置，让路于集团整体上市计划。

　　中信地产扩张路线，也一度开始收缩，在拿地、销售规模上的反应立竿见影。在中信集团此前的资产明细里，中信地产2011年、2012年的签约销售额一路下滑至250.16 亿元和234.74 亿元，行业排名滑落至19名。当然，昔日地王项目销售受困，也是其这两年业绩乏善可陈的重要原因。

　　2013年，中信地产得以重启扩张大计。克而瑞提供给时代周报记者的数据统计显示，当年，中信地产销售额飙升至445亿元，行业排名提升至14名。

　　大象起舞，中信集团翩跹之地在香港。2014年4月16日，注资中信泰富，中信集团在香港整体上市的计划最终落槌。这桩高达2269亿元的巨无霸收购方案，注入资产包括银行、电讯、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等一长串名单。当年8月，中信泰富更名为中信股份，掌舵手常振明。

　　中信地产、中信泰富均被纳入中信股份上市平台，但两者业绩未有起色，倒退速度明显。2014-2015年，中信地产年销售额215.2亿元和231.3亿元，滑落到行业第41位，彻底跌出“第二军团”。

　　“中信地产近两年业绩难题提振，与海口、三亚、惠州等地难以去化的大体量旅游地产相关，”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说，其实，中信近年已开始陆续转手住宅项目，涉及上海、广州、三亚、成都等地，其中大部分是因为负债率过高、开发进程缓慢、前景不明朗等原因。