本报杭州3月1日讯 （记者 袁华明） 首付降低、契税下调、央行降准，一系列政策让国内楼市短时间内火热了起来。

　　3月1日在杭州举行的“2016中美央行高端对话”中，双方专家也谈到了楼市话题，不过这些金融专家聊的是一个较长周期内的楼市波动。转型中的中国经济被大家普遍看好，有着自身特点的中国房地产市场在专家眼中又是怎样的呢？

　　据了解，“2016中美央行高端对话”是由中国人民银行和纽约联邦储备银行（纽联储）联合举办。纽联储（FRBNY）是美国联邦储备系统中最重要的、最有影响力的储备银行，在美国金融领域占据着举足轻重的地位。

　　美专家看好中国转型

　　“对楼市的周期判断如果不准确，可能会影响到我们对宏观经济周期的判断。”不少专家指出，楼市的周期性波动要比宏观经济更复杂，因而对这个课题特别关注。美国纽联储研究与统计部高级副总裁Paolo·Pesenti和不少专家都持这样的观点。

　　尽管近期国内楼市波动较为明显，但是对于宏观经济，美国专家则看好中国经济的转型。在3月1日午间进行的“午餐政策演讲”中，纽联储主席、首席执行官威廉姆·杜德利（William·Dudley）表示，关注中国经济下行压力，同时对新兴市场国家持谨慎乐观态度。“新兴经济体除了个别国家，总体上都不错，尽管长期以来新兴经济体国家在自身发展中存在着不确定性。”

　　演讲中，杜德利表示中国经济正在从投资和出口转向更多注重服务和消费的模式。在他看来，农村剩余劳动力减少到一定程度都会出现一些问题，世界各国大抵如此，这并非中国独有。

　　“需要更多依靠服务和内需来解决，中国这样的转型已经开始了，有些坎坷并不足为奇，过去其他国家也是这样。”杜德利表示中国经济的再平衡，需要将长期发展与短期需求结合起来。“中国经济的转型（对世界经济）非常重要。”杜德利说。

　　处于城市化进程中的中国，楼市需求显然也是不可小觑的重要因素。转型中，楼市如何在去库存中更好发展，也受到关注。不过，这些专家更多的是关注一个较长周期的房地产市场以及与宏观经济周期之间的关联度，他们并未对当前火爆的楼市作出直接的判断，但采访中多位专家均表示会将当前的这些情况纳入研究的范畴。

　　楼市事关宏观经济

　　中美专家都认为中国楼市有特殊性。中国人民银行研究局首席经济学家马骏在接受本报记者采访时表示，中国楼市的表现受利率、首付比例、税收调整、土地供给等因素的影响，这些都是调控楼市的政策工具。

　　除了这些因素之外，他认为市场预期也是我国楼市的重要因素。不过，也有专家指出，随着利率市场化，央行的基准存贷款利率可能不再会成为主要政策工具。

　　专家们指出，从去年开始，随着一系列宽松政策，中国一线城市商品房价格快速增长，但同时小城市楼市的下行压力却很大。

　　马骏带领的人民银行研究局的团队正在用DSGE（动态随机一般均衡）模型开展对房地产周期研究及其对宏观经济周期影响的研究。马骏表示，未来在模型中也要考虑在不同城市的特点，尤其是土地供给和人口变化的不同特点。“上海这样的城市和西部小城市楼市的供求情况差别很大，模型要反映它们的不同点。”他说。

　　在国外的不少研究中，房地产市场行为常常以供需平衡、没有投机者、土地因素稳定等为研究前提的。中美专家都承认，在中国的房地产市场中，供需不平衡现象仍存在，实际上也还有不少投机者，还有地方政府靠土地出让收入支持基础设施建设的特点。

　　此外，中国房地产市场还存在计划经济和市场经济的“双轨”情况，以及不以市场方式投资的公共租房等不以市场驱动的板块。

　　对于三四线城市，去库存压力较大。降价可以刺激楼市吗？对此马骏认为，中国购房者似乎比国外的购房者对价格预期更加敏感。

　　对于我国一些城市楼市大起大落的原因，马骏特别提到了中国特色的土地供给问题。“一些地方政府由于追求短期业绩，在一届政府任期内大规模供给土地，短期内可以刺激投资，但长期来看，会导致过度供给、价格下降和投资下行。要避免这些人为导致的大起大落问题，必须从机制上解决问题。”Paolo· Pesenti也认为有必要针对特定经济区域建立模型。

　　美联储国际金融部主管Steven·Kamin提到中国人投资房地产后价格波动对家庭财富的影响问题。对此中国专家认为，尽管房价下降会影响到家庭财富，而且也影响家庭消费，但更重要的是对开发商的借贷，因为降低后对开发商的资金链等都会产生影响。