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拆围:城市步入开放时代

  • 发布时间:2016-02-25 07:29:49  来源:燕赵晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  2月21日,中共中央,国务院公布了一个重磅文件——《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,今后,原则上要建那种没有围墙的住宅区。不仅如此,已有的住宅区和单位大院也要逐步打开。1978年,中国在启动改革开放前夕,召开了中央城市工作会议;如今,历史走到了大国崛起的关口,中央时隔37年再开此会,可见规格之高。

  从欧美发达国家的经验来看,开放式街区确实能提升土地资源的使用效率和价值,提升城市的交通组织水平,这也应是我们国家城市化发展的一种趋势,毕竟当前交通拥堵已成为了国内城市的一大弊病,打通城市交通的毛细血管也确实势在必行。但是对于居民来说,“没有围墙,怎么保障居民道路安全?”“车来车往,如何不被噪音打扰?”“很多小区道路本就狭窄,如何达到疏解交通的目的?”物业费的构成、物业的管理模式要发生哪些变化?从法律角度来讲,居民购买房产时,住了住房大门以外,还被分摊了“公共面积”,那么一旦小区围墙被拆,这些“公共面积”属性发生了变化,这笔账怎么算?针对种种问题,记者采访了业内人士和专家学者,将分两期,从不同角度进行全方位解读“小区拆围”问题。

  物业管理会更个性化·物业费不会免除

  拆围后的物业管理模式必然会随之发生较大变化,对企业来说有利有弊。

  开放性的社区,从一定程度上将减少本来就不属于物业公司的管理责任,从而推动政府事业单位(供水、供电、暖气、园区管网等)责任制的落实,使其服务到终端,让物业管理真正回归到本身自有的服务属性,促使物业管理的专业化程度进步,让物业管理公共性向个性化倾斜,为业主创造更多的居家服务。

  从另一方面看,如果市政接管更多社区管理事务,承担社区停车、设施管护、园林绿化等支出,那物业企业就有可能由综合性服务公司转变为专业化服务公司,如专业的保洁公司、保安公司、房屋设施设备维保公司等,也有可能会出现像香港地区的物业管理职业经理人制度,由单栋楼的业委会雇佣物业职业经理人来统筹打理日常物业管理事务。

  至于物业费用,我认为会有所调整,但不会免除,因为毕竟单体楼也有共有设施设备、如电梯、消防、门禁、电子监控、甚至中央空调等需要运行维护,如果有专人安防需要,可能还要专职的单元门厅值勤保安等,这些都需要业主共同来承担。

  至于这个《意见》如何落地,除了法律层面要解决意外,可能更要看居民的意愿了,当然拆围也可能视具体情况而定,并不见得所有的社区都要拆围。

  新小区可能先行试点·过程会很漫长

  我认为会从新小区开始试点,摸索出一些可以遵循的经验,特别是管理上的经验,那么旧小区才有可能一步步打开,而且这个不是强制性的。

  特别小型的小区推开也没有意义,因为小区一级的道路,因为我国的居住区规范,宽度等都是有要求的,那样的道路不可能成为城市的道路。现在所谓的拥堵,基本是机动车这块。但是石家庄这些年城中村改造,区域范围本身就很大,小区里头有城市级的道路,其实现在涉及到这样的道路的,也没有完全封闭,也是想办法在小区中设置几个院,院和院之间机动车可以通行。

  所以打开是因小区而异的,不会全部打开。从初衷来说,封闭的组团区把城市路网给割裂了,城市路网密集度不够。但是真打开,得过区民这一关,因为小区围墙以内,住户自己家之外的部分,都统称为共有产权,产权归属是全体业主。如果打开,全体业主行使权力,需要经过业主委员会,对于重大事情的决策上,业主委员会也是不能独立拍板的,要召开业主大会。同时,安全性首先是第一位的,物业成本的加大是不可避免的。

  整个社会所谓居住形态,本身就是个集大成者。城市最早的围墙都没有什么大院子,邻里之间互相认识,人口没有那么多,很多人怀念那个年代。当时中国还是计划经济,没有大量的流动人口。安全的挑战直接决定了业主会不会同意。产权是公民权利的基础,这个坎怎么越过去是个需要解决的问题。

  封闭的社区有好多弊端,大家好像活在一个笼子里,大型社区早晨是堵着的,大家出门的时间相对集中,出入刷卡,浪费了时间,生活氛围也不足,沿街商业少了,不是理想的居住形态。将近二十多年的住宅商品化形成了这样的形态,再过一个二十年能不能完全修正,而且中国的住宅,目前是过量供应,包括一二三四线城市,已经过了大规模建设的时期,所以这个事情大家不用过度担心,是一个漫长的过程。一定会先有试点,会先让业主同意,同意的前提是认同,认同一定是有好的样板让大家感受到了,而且在这个过程中,解决问题的办法也就出来了。

  不与《物权法》冲突·有待配套规定出台

  我认为“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。”这对于新建住宅小区来说比较容易实现,只要把相关文件进行修改,城市规划控制性详细规划、小区规划设计、住宅设计规范等进行调整,在新供应地块上严格按新规划进行建设即可。但是,在已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,可能会有很大障碍。

  《物权法》规定,住宅小内的道路,属于业主共有(但属于城镇公共道路的除外)。 即小区内道路土地使用权属于小区内全体业主共有。那么,小区打开,小区内道路与市政道路相连,就使之变成市政道路,涉及到了全体业主的共同权利和利益。但是,我认为这并不与《物权法》的规定相冲突。因为,《物权法》规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。而为了城市交通不再堵塞,这肯定是为了公共利益的需要而征收住宅小区内的道路成为市政道路,可以依据物权法。不过应该给予小区全体业主以补偿。至于如何补偿,是按照剩余年限退还出让金还是进行评估等,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,是否需要补偿,因为依据现有规定并不明确,还应制定相应的补偿办法。

  按照《物权法》的规定,打开小区的事项应由全体业主共同决定,那么应该有什么样的程序、怎样表决?这些我认为都有待相关配套规定的出台。另外,需要强调的是,我们相关部门在具体执行《意见》过程中,一定根据实际情况需要打开的小区打开,不需要打开的小区就不必打开;小区内需要打开一条道路的不必打开两条或都打开,一定不要改一刀切。同时一定要按照法律程序依法办事,不能侵犯小区业主的利益。

  设置减速带、禁止鸣笛,减噪降噪

  一纸意见,让围墙没了,社区的一切不再围合,道路共用了,带来方便的同时,势必给物业管理以及交管部门带来难度,我认为可以从这些方面入手:设立减速带,针对不同路段进行限速,同时加大处罚力度,做好社区监控以及城市全面监控,施行单元口、电梯楼层刷卡,单元楼配备2名以上保安进行24小时安防巡查,保障居民居住安全。

  噪音的消除方面,在社区道路行驶的车辆加强限速以及禁止鸣笛的规定,以及对于社区楼体、玻璃进行减噪降噪处理。社区居民车辆全部入地下车库,新建小区地下车位的配比要达到1比1.5以上,在保证一户一车位的同时,增加地下公共车位,以保证日常访客的停车需要。现有小区针对无地下车位,需要地上停车的道路,可否设立时段限行,例如晚7点-早8点限行,或者将社区绿地改造为停车场保证居民日常停车需要。

  街区化后对小区的规划设计要做很多调整

  这个政策的初衷是为了解决城市交通拥堵问题,虽然街区制的理念很好,国外很多国家也都这么做,但就中国的现实来看,实施起来困难重重。中国人传统居住习惯是住宅一定要有门有院的,小区当然是外有保安守门,内有绿地花草,现在要把大门敞开,大家首先会觉得住得不够安心,这需要很多相应保障措施和思想上的接受过程,不会一蹴而就。对开发商来说,街区化后对小区的规划设计要做很多的调整,比如楼座分布、交通动线、园林景观、居民活动场所、安保设置等等都是要变化的,尤其是楼座进出安全性,以及交通对小区居民生活的影响,这些都需要调整到最佳的平衡点。

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