豪宅“日光”是个伪命题

　　今年“10万元+”楼盘三千套 “去库存”难度不小

　　春节刚过，关于北京“10万元+”新盘的讨论，又因新地块而变得热烈；豪宅还会热卖么？2015年，北京豪宅成交创历史新高，多个项目甚至传出“日光”的消息。不过，在住建委官方网站上，这些“日光”豪宅并不是一日就实现了100%网签，有的项目甚至在拿证半年后仍有可售房源。

　　回放 去年豪宅卖了135亿元

　　提到2015年的北京豪宅市场，无论是开发商还是分析监测机构，都将它称为豪宅“爆发年”。按照中原地产研究部的统计数据，去年全年，北京“10万元+”新盘项目签约套数达到了261套，同比前几年成交均不超过30套的状况，创造了历史纪录。同时，豪宅总成交额也高达135亿，是过去历史总和的数倍。

　　具体到各个项目，从2015年年中开始，“日光”的消息也陆续从多个开发商中传出。记者搜集的资料显示，包括西宸原著、懋源钓云台、使馆壹号院、首开龙湖天璞、保利首开天誉等6个项目，都曾传出某期开盘“日光”或接近“日光”的消息。按照住建委公示的预售许可证显示，6个项目中最便宜的预售均价也达到77000元/平方米。

　　“两三千万元一套的房子，真的说卖就一下卖光了？”几日前一个新地块的出让，让市民马先生再次发出了疑问。“豪宅卖得好是有可能，可‘日光’也太科幻，就是有钱人，拿出几千万元也要仔细斟酌吧。”

　　统计 拿证半年项目也未100%网签

　　带着马先生的疑问，记者登录市住建委的官方网站，对这些项目的网签数据进行了一一统计。

　　获批预售证最早的西宸原著项目，两次取证时间分别为2015年6月11日和6月28日，共可售房源279套。截至今年2月16日，7个月过去，算上资格核验、已预订和已签约的三种情况，已售房源为109套，仅达到总数的四成。

　　拟预售均价最高的使馆壹号院项目，2015年8月1日获批预售许可证，共210套房源入市。截至今年2月16日，算上资格核验、已预订和已签约的三种情况，已售房源为58套，达到总数的28%。

　　2015年10月18日拿证的懋源钓云台项目，共获批106套房源。截至今年2月16日，同样算上资格核验、已预订和已签约的三种情况，已售房源为8套。

　　拿证时间最晚的首开龙湖天璞和保利首开天誉，都是位于东坝的项目，2015年12月拿证，目前已售房源数分别占到总房源数的56%和11%。

　　即使是预售单价最低的华润萬橡府项目，拿证时间距今5个月，已售房源也仅为总数的23%。

　　换句话说，从市住建委官方网站反映的网签量上看，没有一个项目实现了100%全部网签，最高的已售出比例为56%。

　　分析 “日光”概念并不严谨

　　开发商宣传的“日光”和网签数据的“非日光”，为何会出现并不小的差距？记者就此请教了一位业内人士。

　　这位不愿署名的人士说，“10万元+”的豪宅作为期房，有很多影响签约因素。比如，因为总价较高，购房人需要一定周期腾挪时间；购买豪宅的人在购房时名下一定已有住宅，按照“限购”的要求，必须先卖一套甚至多套房才能买；又或者钱套在基金股市上，需要好时机等待解套。

　　“按照惯例，普通住宅从开盘到办理网签，通常在3个月以后，豪宅至少需要6个月。但也不能绝对，有的购房人可能6个月过后还处在仅和开发商草签的阶段。”这位人士说，由于豪宅客户含金量高，开发商多愿意给予客户更宽松的腾挪时间。也因此，网签数据有时并不代表全部实际。他告诉记者，就这6个项目，据他了解，确实有实际销售很好但尚未反映在网签量上的。

　　“如何去评价豪宅的销售率？真实数据恐怕只掌握在开发商和代理公司手中。但‘日光’的概念确实并不严谨，购房人也不必太当真。没有几个豪宅项目是集中排队、一日卖光的，那本就不是豪宅的卖法。”

　　预测 今年豪宅竞争很激烈

　　按照机构预测，2016年，北京将有60个“10万元+”的豪宅项目入市，按每个项目预期入市50套左右计算，待售的房源数将达到3000套。在供应激增的情况下，即使市场依旧乐观，也存在较大的去库存压力，今年的市场竞争无疑将越来越激烈。

　　本报记者 赵莹莹