编者按 去年底召开的中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，突出强调要化解房地产库存，提出加快农民工市民化，扩大有效需求；建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场。那么目前房地产库存压力大在哪儿？农民购买商品房的意愿和能力如何？回购商品房做保障房是否可行？本报采访组以河南省为研究样本，深入进行调研采访。

　　近来，农民工进城买房成为热门话题，议论者众。其中一个疑问就是：农民工进城买房潜力有多大？

　　为回答这些问题，经济日报调研组赴河南蹲点调研。之所以选择河南，主要因为河南是我国人口第一大省和劳务输出大省，加上河南出台政策早，在鼓励农民工进城买房方面已经有一些积极探索。

　　城里人买不了这么多房

　　调研组先到郑州，再到漯河、濮阳两个省辖市，还到了县级市禹州市和临颍县。每到一个城市，直扑眼帘的无一例外都是高耸的新楼。

　　这些楼房时髦、洋气，大多高30层左右，颇有点直挂云霄的感觉。多、密、新，构成了我们对河南中小城市房地产市场的最初印象。

　　“河南房地产市场区域分化很明显，县级城市库存压力最大，其次是省辖市，郑州压力相对要小很多。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说。

　　据河南省房管部门统计，截至2015年11月底，河南省商品房库存面积11165万平方米，同比增长7.6%，去化周期17个月。这其中，有7个县市去化周期超过36个月，有32个县市去化周期在18个至36个月之间。

　　按地产界通常的说法，去化周期12个月左右说明供需相对平衡，超过这个点，就会有去库存的压力。

　　在郑州新区，高楼林立，现代化都市已具规模。

　　河南正商置业有限公司副总裁郭伟说，郑州市近年住宅供应在整体商品房供应中占比不大，作为省会城市刚性需求很旺盛，所以房价一直稳步上涨，库存压力不大。相比之下，商业用房供应量大，去化速度比较慢，去化周期大约有80个月。

　　省辖市住宅库存的压力则大了许多。“2014年年中是最难熬的时候，全市有7个月销量负增长。为啥？房子降价，退房的比买房的还多！”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说。

　　数据显示，濮阳市商品房库存量260万平方米，其中市城区库存162万平方米。同时，开发企业资金短缺，投资意愿不强，固定资产投资下降。

　　在漯河，2015年前三季度商品房预售面积168万平方米，同比增长近14%，实际销售78万平方米，同比降低28%。同时还有大量已经形成投资的在建和待建项目。2013年和2014年该市共批准99个项目，总建筑面积1867万平方米，这些项目虽未全部开工，但已实际形成投资。“这么算的话，这些投资已经可以满足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

　　对于县级城市来说，去库存的压力更为严峻。2015年上半年，禹州市商品房销售面积同比下降了35.3%，低谷时全市一个月仅卖出40多套房子。目前在售商品房112万平方米，即使按2015年政策推动下销售30万平方米计算，也需要将近4年才能消化。

　　“房地产牵一发动全身，这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军说，在这个背景下，河南各地开始探索加快农民工市民化，推动以满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革和政策激励。

　　农民工为啥愿意进城买房

　　房令江在濮阳市打工已有20多个年头了。他给饭店配菜，每天骑着三轮车穿梭于大街小巷，常常梦想在城里拥有一个属于自己的房子。

　　当房令江在位于濮阳繁华地段的海斯顿公园和我们谈起这些时，禁不住开心地大笑起来。2015年7月他刚刚在这里买了一套三居室。

　　“我们这些外出打工的农民，没有不想在城里安家的。都想让孩子得到更好的教育，让父母享享城里的福。”房令江说，“这是我们的动力！”

　　2015年4月开始，濮阳市出台了一系列政策鼓励农民进城购房，要求开发商合理降价，让利于民。购买首套住房的，每平方米政府补贴150元，还减免交易服务费。

　　在临颍县天成逸家售楼处外面，偌大的广告牌上打出了楼盘最大的卖点：小区配套了幼儿园，小学明年交付使用，以后还会有初中。公司副总经理邵永宏说，这里的房子70%是附近的农民购买。

　　河南省住房和城乡建设厅调查发现，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%，对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。

　　“农民给自个儿花钱可能不舍得，但为了孩子的教育，他们的购房意愿很高。而且，现在农村结婚已经不是过去的老三件了，要是在城里有房，这媒都好说得很！”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说。

　　2015年10月份，在各地探索的基础上，河南省出台了鼓励农村转移人口住房消费的政策，采取改善金融服务、实施财政补贴、落实子女教育同城待遇、降低购房成本等措施，促进农民进城购房。

　　但是虽然有政策上的优惠，农民能买得起城里的房子吗？

　　房令江说，这次买房，政府补了1万多，自己首付20多万，每月还贷1000多，压力并不大。两口子一块干，算下来，每月家里还有不少节余。

　　“现在农民工已经更新换代了，有技术的蓝领工人工资很高。比如建筑工地的小工，每天挣300多块是常事。”河南正商置业有限公司营销中心总经理郭丽敏说，现在他们公司人工成本增加很快，其中很大一部分是农民工工资增长。

　　从我们走访的情况来看，县级市房价普遍在每平方米3000元左右，如果配以相应的金融支持，很多农民有在城里购房的意愿和支付能力。

　　创新服务解决贷款难

　　“农民的观念已经改变了，愿意贷款买房。但不少农民工没有固定工作，虽然有还款能力，却提供不了收入证明，没法在银行贷款。城里人买房绝大多数都是贷款，不给农民提供这个金融支持，怎么也说不过去。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

　　为此，漯河、濮阳等地普遍采取了金融创新的办法，在加强前期调研，确保借款人还款能力的同时，把出具收入证明材料的范围扩大到村委会等机构，让包括摆摊设点的农民工也能顺利办理贷款。从调研掌握的情况来看，90%以上的农民买房时选择贷款。

　　为给农民提供金融支持，濮阳市准备实施农民购房政府担保，将成立一个政策性置业担保公司，为进城农民买房提供担保。公司运营的一个硬性条款就是，凡农民进城购房首付款比例达到20%，可以享受最低的贷款利率。

　　同时，他们还将有稳定劳动关系的进城落户农民工纳入住房公积金覆盖范围，在农民工自愿的基础上，强制用工单位和农民工本人共同缴纳住房公积金，农民工也可以申请用公积金贷款买房。

　　为及时给农民提供购房信息，禹州市把房展会办到了乡里。市里房地产开发协会印制了宣传页，把全市五证齐全的楼盘集中展示，把政府提供的各项优惠政策列出，在乡房展会上宣传发放。在各个村里，也都设了联络员。“在房山镇的房展会上，当天就成交了17套住宅、3套门面房。”禹州市住房和城乡建设局副局长程君伟说。

　　在临颍县东方国际广场售楼处门口，6辆宣传车一字排开，都是下乡镇营销用的。“我们的楼盘总共490多套房子，现在已经卖了480多套。70%是各个乡镇的客户。”东方国际销售经理韩伟说。

　　政策支持产生了立竿见影的效果。“2015年上半年全市共销售了448套房子，但7月份政策出台到12月份，卖了1700多套，增加了2倍多。”程君伟说。

　　数据显示，2015年前10月，漯河市房屋销量73万平方米，平均每月7万平方米。但9月份漯河市实施政策支持后，每月的销量都有15万平方米左右。

　　多位接受采访的人士表示，鼓励农民工进城购房是化解三四线城市房地产库存的有效办法。按此思路，三四线城市房地产去库存有条件也有能力。

　　加快新型城镇化进程

　　“表面看，农民工进城购房可以化解房地产库存，但更深层的意义是加快了新型城镇化的进程。”李学军表示，通过政策推动，加快了农民向城镇流动的步伐，提高了城镇化率，起到了一石多鸟的效果。

　　作为劳务输出的人口大省，河南的城镇化率一直不高。2014年全省常住人口城镇化率45.2%，低于全国54.77%的水平。尤其是户籍人口城镇化率低，仅有22.4%。

　　国际经验表明，城镇化率在30％到70％之间是城市快速发展阶段。“城镇化是中国现代化的必由之路，农民是中国转型发展的主力军，政府要做的就是创造条件让他们在城市住得下，生活得好。”李学军表示。

　　在禹州，为迎接进城购房的新市民，专门新成立了9个社区居民委员会。城区所有的高中合并，成立了两所高标准的高中，增加了小学、初中的建设数量和规模，在社区增设了医疗服务点。为吸引新市民就业，2014年12月市里还建设了健康产业园。

　　“让农民进城实际是一套组合拳，倒逼了各项改革的深入推进。”禹州市副市长李清河说。

　　为了让农民留得下，生活得好，河南加快了户籍制度改革步伐，推动一批具备条件、有意愿的农业转移人口落户城镇，推进城镇基本公共服务向常住人口全面覆盖。

　　让农民进城，须让农民没有后顾之忧。为此，河南也加快了农村土地制度改革进程。在各地探索的基础上，河南省已经出台政策，规定凡在城镇购买商品住房或者二手房的，保留进城落户农民在其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。濮阳等地开始探索建立完善农民宅基地抵押登记制度，研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策。

　　不少接受采访的人士同时表示，要从全面建成小康社会的高度认识农民工市民化的意义。但这是一个渐进的过程，指望农民一下子都进城不现实，不可操之过急，在政策制定执行过程中要避免变成对房地产的大规模刺激。

　　此外，农民进城购房是市场化的主动行为，是农民根据自己生产生活需求所做的主动选择，政府的角色是引导和提供服务，要避免在实际操作中越位。