■叶 檀

　　“分化”和“去库存”，将是2016年房地产行业两个关键词。

　　各城市去库存，首先要靠货币政策发力。由于货币购买力下降，加上利率与无风险收益率这两年大幅下降，房地产市场可能保持总体稳定，相应的房贷利率大幅降低。

　　2015年4次全面降准，相当于向市场释放了约3.18万亿元的流动性。5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累计向市场释放了超过5000亿元的流动性。自2015年3月份以来，央行还连续降息5次，按照目前多数的银行房贷合同，绝大多数贷款购房者从2016年1月1日起享受降息红利。房贷基准利率从去年初的6.15%一路下调至目前的4.9%，降幅高达20.33%，房贷利率降低到最低水准，而房租价格在提升，意味着房地产投资风险略有下降。

　　房地产去库存在2015年已被强调，今年仍是经济工作五大任务之一。但并非所有的库存都能被去除，在城镇化形成新城市群过程中，一些城市将被边缘化。由于资源流失，经济下行，这些城市可能迎来去库存最艰难的时期。

　　2015年，一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格上涨，是中国城市群兴起的标志之一；三四线城市求生艰难，则是城市分化的标志之一。农民工若要在房价崛起的大城市购房定居，是非常困难的事。

　　据中原地产统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，一线城市的占比首次突破40%达到44%。北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录，2015年楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗。未来，在一线城市拿地成本将越来越高，一线城市的商品房住宅价格不断上涨。不仅这些城市核心区域，就连郊区卫星城、新区的房价也在不断上涨过程中。反观三四线城市，库存则居高不下。国家统计局公布数据显示，截至2015年11月底，全国商品房待售面积已达6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再创纪录。包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全国商品房库存可能是个天量数字。

　　三四线城市就业机会较少，不可能吸纳大量农民工进入，从近五年人口流入数量看，东部沿海城市与当地核心城市仍是人口主要流入地。房地产库存量大的地区，未必有足够的就业前景吸引农民工。况且，去库存不是人口多就行，必须是有消费能力的人口多，才能消化库存。在农村已致富起来的人，现在已大多在城市购房；目前还无力在城市购房的人，想要在城市购房，或需要当地政府补贴，或需要经历漫长的收入积累过程，三四线城市还得提供足够的就业机会，这绝不是件轻松的事。