[摘要] 新江湾城，上海（楼盘）东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场

　　新江湾城，上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场；提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城―这些关键词出现在同一个区域，错位又真实。

　　从2005年区域内有土地成交伊始，新江湾城的故事就这样上演着。十年来，这里公开招拍挂十个住宅地块，有总价地王、单价地王，纪录被不断刷新。十年后的年末，意料之中，这里又诞生了一块上海总价地王。

　　只是，谁都不能预料，能否留到最后笑傲全场。可以看到的是，历年以来，能入驻这里的“卡司”们，尽管来头不小，但无一例外都裹挟着悲情戏码，比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。

　　在新江湾城故事的背后，折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上，这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式，会走向怎样的命运？

　　入局：看得见的那只手

　　故事里，一直有一双看得见的手在翻云覆雨。

　　2001年，上海政府部门对新江湾城区域进行规划，其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区唯一天然湿地的保护，当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。2003年，自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示，“一个根本的问题是，城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源，城市的规划太随意。”造城运动最终还是在“保护性开发”的基调上展开。

　　湿地生态，是房企开发商们依托的卖点。彼时，就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。

　　土地的饕餮盛宴开始了。2005-2007年间，珠江投资、华润置地、绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。

　　高潮和转折发生在2008年1月，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块，是当年全国总价地王。不过，这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/3。

　　之后，新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年，房价下跌，此前在此对赌的开发商，正在撕裂自身的资金缺口。

　　地王“负效应”浮现：仁恒项目暂停施工，绿城项目部分股权出售以套现，铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。

　　2008年，新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末，中建以37.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至3.25万元/平方米，再度惊艳四座。在当时，这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。

　　不过，业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就曾预言，接下来，新江湾城的市场表现会弱于全市，“因为仅仅依靠城市规划概念，只能一时风光”。

　　僵持：危机滋生

　　一语成谶。2010年，在中央“四万亿”投资的提振下，国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时，新江湾城却只有两块地黯然成交。

　　时代周报记者梳理发现，2010年，新江湾城内只在上半年成交两块地，买家分别为中石化和上海城投，总价分别为0.13亿元和11.08亿元。2011年，该区域内无地块推出和成交。直到2012年，新加坡庆隆集团旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的唯一地块，总价6.1亿元，楼板价8453.33元/平方米。

　　彼时，关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此，央视财经评论员薛建雄对时代周报记者分析指出，按照推出的土地出让面积估算，新江湾城还有近9000亩土地推出，占总体出让量的2/3。

　　在2013年和2014年，新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来，前期过高的土地成本，压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。

　　自2010年开始的调控政策，让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。

　　新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例，上海易居房地产研究院出具的数据显示，2010年，该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米，历史最高价在2011年，为6.61万元/平方米。不过，在2012年-2015年间，该楼盘房价开始回落，分别约为5.64万元/平方米、6.32万元/平方米、5.6万元/平方米和5万元/平方米。相比当年开盘均价，该楼盘最新价格已出现了近20%的降价。

　　按照上海链家研究部提供的数据，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

　　质疑声音认为，新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合，通过吸引高新技术产业，带动商业的配套，同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是，这些目前仅存在于美好的愿景中。

　　按照全国第六次人口普查数据，新江湾城街道人口数为2.7万人，与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算，目前平均每个人占有近400平方米的面积，区域内人口导入不足可见一斑。

　　前期高价夺地的开发商，在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报记者梳理发现，新江湾城区域内不少土地，在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。2009年，绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓，成为现在的九龙仓玺园；铁狮门地王在随后7年时间里，卖地套现不断上演，其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。

　　“新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对时代周报记者表示。

　　未来：谁的囚徒困境？

　　今年11月25日，信达抢了新江湾城D7地块，这是新江湾城十年里成交总价和楼板价最高的地块，分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示了担忧，在他看来，这一价格基本已经达到周边项目的在售均价，堪称昂贵，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。

　　而在杨红旭看来，扣除需要配建的保障房与其建安成本，上述D7地块的商品住宅楼板价超过6.3万元/平方米。这一楼板价，堪称上海最贵的单价地王。如果要做到不亏钱，未来该项目精装修公寓单价，必须超过8万元/平方米，叠加产品必须超10万元/平方米。

　　目前，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园、建发江湾萃、仁恒怡庭、中建大公馆等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外，售出项目基本为200平方米左右的大户型，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。中国指数研究院报告认为，板块内库存基数仍较大，大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。

　　而本次出让的D7地块，此前曾被撤回并更改出让规划，改成搭建保障房及小户型。

　　“住宅产品豪宅化价格，”是同策咨询部张宏伟的看法，在他看来，新规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，不愁出路，房企势必积极拿地，预计两年后上市均价至少8万/平方米以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。

　　而杨红旭则认为，按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价，几乎不可能上涨五成。但他担忧的是，实际控制人为财政部的央企信达地产（600657，股吧），在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来，或者会出现罕见的地王潮，而玩家将集中于央企与国企中。

　　这样的担忧并非没有道理，事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。