当北京新房供应日趋高端化时，普通购房人的目光越来越集中到二手房市场。但在二手房市场要买到合意的房子，却并不那么容易，往往中意的小区，经常一房难求。

　　与批量生产的新房市场不同，目前二手房价格呈现“一房一价”特点，记者近日在西便门、朝阳公园、通州九棵树等板块调查发现，同一区域的二手房小区，因为房龄、配套、朝向、物业等差异，二手房价格有天壤之别，一些小区房源多、价格低，且成交缓慢，而相邻小区因为品质、教育等优势一房难求。

　　综述

　　进入存量时代的北京楼市

　　新房市场萎缩，二手房成交火热，北京楼市正进入“存量房时代”。

　　刚过去的11月份，根据北京市住建委统计数据，北京新建商品住宅成交8931套，同比锐减27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以来的最高峰，达到25万套。同时，2009年成为新房和二手房交易比重的分水岭。自2009年北京二手房交易量首超新房开始迄今已领先7个年头，且量差越来越大。

　　随着北京新房豪宅化以及二手房成交超过新房趋势不断加深，北京的购房格局也发生变化，北京万科总经理刘肖曾判断，北京楼市会呈现出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滞销化。从今年楼市发展特点来看，价格不断飙高的新房将不少刚需和改善置业人群推向二手房市场。

　　新房、二手房格局的改变，也引发了市场博弈的变化，过去住宅市场主要由房地产开发企业和购房群体的双方博弈，演化为房地产开发企业、二手房业主、购房群体的三方博弈，住宅供求关系调整将更加复杂。

　　板块

　　西便门

　　一墙之隔单价相差3万

　　◎成交活跃的小区:西便门东里、西便门西里

　　◎相对不活跃的小区:北滨河路2号院、西便门外大街10号院

　　对于二手房而言，区域二手房中的均价往往会出现比较明显的差异。造成差异的原因也要比新房多更多。其中，学区房这一资源甚至可以让紧邻一街之隔的不同社区就出现几倍的差异。

　　以位于西二环的西便门区域为例，链家在线的数据显示，西便门西里11月成交7套二手房，成交均价在54003元/平米，一墙之隔的北滨河路2号院今年11月仅成交2套，成交均价在82297元/平米，两者成交单价相差近3万。

　　“单价相差3万有些夸张，不过不同小区差价超过2万是西便门区域目前二手房小区的现状。”西便门区域某二手房中介小刘表示，这个区域小区配套、交通差异不大，导致二手房小区价格出现如此大差异的主要为是否是优质的学区。

　　在西便门区域，西便门东里、西便门西里房源供应较多，每月成交量也远远高于北滨河路2号院、西便门外大街10号院，但是，西便门东里、西里学区资源与北滨河路2号院、西便门外大街10号院学区资源有不小差距，因此，导致不同小区二手房成交单价相差悬殊。

　　“拥有优质学区资源的北滨河路2号院、西便门外大街10号院成交量少与小区二手房出房率低有关，一旦这两个小区有新房源出现，很快就能成交，而西便门东西里的小区虽然二手房源供应量大，但因其学区不占优势，因此，推出的二手房要很长时间才能成交。”二手房中介小刘表示。

　　业内专家表示，同一区域不同小区二手房价格出现较大差异背后，往往是教育配套等资源的差异，居民在购买二手房时，不能单看价格和成交量，更要看小区的教育等附加资源，往往那些看似成交并不活跃的二手房小区，才是低调的“黄金小区”。

　　朝阳公园

　　二手房两极分化明显

　　◎成交活跃的小区:东风家园、观湖国际

　　◎相对不活跃的小区:万科东第、公园大道

　　在北京高端二手房市场中，因为公园、交通、项目品质等多重因素，朝阳公园一直是北京二手房市场热点区域。

　　2002年，棕榈泉国际公寓的入市开启了朝阳公园板块的楼盘高端化，随后几年，区域内又先后涌现出多个高档公寓项目。在长达十几年的时间里，这批原本供应数量就不多的高端项目早已被消化殆尽，现如今大多以二手房形式在市场呈现。

　　记者调查发现，朝阳公园附近的二手房市场近来出现了明显的两极分化迹象。由品牌开发商开发的高端小区尤其是大户型一直销售得热火朝天，而与之相比，周边的老旧小区却无人问津。

　　一心想在朝阳公园买二手房的张女士从去年年底开始在朝阳公园附近看房，“棕榈泉、观湖国际、泛海国际、万科东第、丽水嘉园、公园大道等多个小区都看过，想买的小区几乎没有房源，房源多的小区又看不上。”张女士无奈地表示。

　　朝阳公园附近的中介印证了张女士的调查，朝阳公园某二手房中介经纪人介绍，万科东第现在南北户型的房子几乎绝迹，目前只有东南、西南朝向的户型出售。该经纪人还介绍，此小区房源一直十分抢手，去年一套南北户型的房源挂出后7小时内就被卖掉了。相比这些高档小区二手房交易的如火如荼，周边一些老旧小区就显得冷清多了。老旧小区由于停车位缺乏、没有电梯、小区环境相对较差等问题，很少有人问津。

　　此外，高档小区内部在户型结构供应上也出现了明显的分化。为迎合高端人群的住房需求，这些高档小区一般都主推大户型，小户型所占比例很低。就是在这样的供给前提下，二手房市场高档小区的大户型还是出现了“一房难求”的局面。据甜水园地区的一位房产经纪人介绍，“目前棕榈泉还有少数房源推出，而像公园大道小区，总价超过1000万的大户型房子目前就没有房源，这些小区换房率特别低。”

　　朝阳公园作为北京四环以内最大的城市公园，朝阳公园这一“城市绿肺”的资源优势便凸显出来。加上周围有燕莎和国贸商圈以及朝阳公园作为CBD后花园的区位优势，使得这一板块的高端住宅一直都备受青睐。目前在该区域没有新楼开盘入市，在售房源极度稀缺的情况下，二手房市场的供需比便出现了严重失衡的现象。

　　大兴

　　大户型换手率更低

　　◎成交活跃的小区:金惠园等

　　◎相对不活跃的小区:华润公元九里、保利茉莉公馆等

　　作为距离北京城区最近的新城，大兴区自2009年多宗土地的集中成交开始逐渐进入公众视野。随后的两到三年时间内，以天宫院、生物医药基地等板块为主的刚需盘以及以西红门、高米店等板块为主的改善盘，开始进入扎堆入市阶段。但新房市场向来崇尚高周转，短短几年时间，这些热销新盘便几乎无房可卖，至此，大兴二手房才又重新开始“登台亮相”。

　　位于大兴黄村北部的华润公元九里，就是低换手率房源的典型代表。记者近日在大兴我爱我家某门店看到，目前挂牌在售的公元九里二手房源仅有9套，但相似建筑年代的其他小区房源，数量一般都在数十套甚至百套以上。记者在门店内的展示房源中看到，目前挂牌的这9套房源，除了一套户型面积为230平方米，其余几套都是99平方米和105平方米，均价在4万元/平方米。“公元九里以大户型房源为主，而且买的人也更喜欢大户型”，门店内李姓经纪人告诉记者，小区里主要是自住，出租率几乎为零。

　　与公元九里相似建筑年代的另一次新楼盘保利茉莉公馆，整体换手率也不算高，但由于小区里小户型房源较多，所以挂牌出售的房源也达到数十套之多。上述经纪人告诉记者，公元九里二手房挂牌房源之所以少，除了小区目前仍有新房房源在售的原因之外，户型大、品质高、配套好也是不少业主不愿出手的重要原因。

　　亦庄

　　大多数居者为一手业主

　　◎成交活跃的小区:林肯公园、上海沙龙等

　　◎相对不活跃的小区:金地格林小镇等

　　位于亦庄开发区的金地格林小镇，也是高品质二手楼盘的典型代表。

　　链家在亦庄一家门店的张姓经纪人近日告诉记者，金地格林小镇目前挂牌在售的二手房户型面积区间在90平方米-300平方米之间，其中，138平方米、153平方米和160平方米的三种户型房源最多，但诚意出售的也大概只有10余套房源，100平方米左右这样的小户型房源更是凤毛麟角，在售的只有两套房源。记者看到，138-160平方米之间的大三居产品，总价在400多万元到700多万元之间，也有更高的甚至达到800万元。上述经纪人告诉记者，以138平方米的为例，这样的房源总价在450万元左右的才是诚意出售的，那些报价达到600多万元的并不是真想出手。

　　出租的房源就更少，上述经纪人告诉记者，目前居住在小区内的绝大多数业主，仍为小区的一手业主。小区环境好、房子本身不错、社区物业服务好，是格林小镇换手率较低以及售价一直居高不下的主要原因。

　　金地格林小镇位于亦庄开发区天宝中街2号，2003年建成，新浪二手房统计数据显示，目前小区房源在售均价36948元/平方米，租金为3346-3682元/月。与区域内27131元/平方米的板块均价相比，格林小镇售价高于板块均价近四成。

　　其他项目

　　同一楼盘不同楼座换手率不同

　　不仅是同一个区域不同楼盘的换手率不同，即使同一个楼盘，不同楼座、不同户型或者不同朝向的房源换手率也有差异。记者在成寿寺地铁站附近的某小区看到，该小区既有南北朝向的楼座，也有东西朝向的，且东西朝向的有一栋楼还挨着马路。该区域的经纪人介绍称，东西朝向的房源多，基本上什么户型的都有，客户可选择的余地很大，但南北朝向的，他们只有一个房源，且没有该房源的钥匙，看房需现场联系业主。

　　“南北朝向的这种户型都比较好，南北通透，主要都是两居以上的户型，属于改善类，一般业主不愿意卖，这么好的朝向和户型，不容易找，所以房源很少。”上述经纪人表示。

　　在该小区买房的购房人李女士(化名)告诉记者，她最早想买南北朝向的那个楼，但看了一个多月都没有人卖，怕房价涨，买了朝东的一套两居室。“这个房源是便宜一些，但不通透，还临街，晚上不能开窗户的，太吵，其实我家人想多付几十万也买个好户型，但这个小区好户型出来的真不多。”值得一提的是，不带电梯的同一栋楼里同样户型换手率也是不同的。“六层板楼这样的老房子，一般5层6层换房的人多，因为上下楼不方便。”九棵树附近的经纪人说。

　　住在6层的王先生(化名)告诉记者，他住的5年时间里，邻居换了好几拨，反倒是低楼层的邻居相对稳定，他也正在到处看房，准备换，“现在有孩子了，老人过来帮忙，天天爬楼的确不方便。”

　　通州九棵树

　　小户型密集的小区换手率高

　　◎成交活跃的小区:新华联家园、蓝调沙龙等

　　◎相对不活跃的小区:龙湖蔚蓝香醍、柳岸方园等

　　相对于其他区域，通州的房源量相对庞大，但仍有不少小区一房难求。而越是小户型密集的小区，换手率越高。

　　“我在这个小区住了很久，小区非常安静，基本上都是自住，住着很舒服。买房子就应该买这样的小区，买天天换人的那种天天听装修的声音，乱糟糟的。”陈小姐(化名)告诉记者。

　　她所说的小区就是邻近梨园地铁站的某楼盘，据陈小姐介绍，小区内的大户型不少，但都不卖，当时她买了一个一居室，“我去中介门店看了，我们这个小区挂着的房源非常少，据说是某机关的员工在这住得多，相对比较稳定。”

　　记者从某中介公司的门店得到了确认，该门店经纪人告诉记者，目前该小区的两居室只有1套，三居室根本没有卖的。“户型好、品质高，住着舒服，自然很少有人卖。这个小区别说卖的，出租的都很少，即使有的房子空着，但也很少出租。”

　　记者在链家在线上看到，该小区目前只有一套两居室和一套一居室在挂牌出售。而邻近的其他二手房小区则有大量房源。

　　以新华联家园为例，链家在线显示，该小区共有73套房源在出售。“小户型密集的二手房小区换房率比较高，买的时候是刚需，过了四五年，家庭成员增多之后就得改善了，尤其是比较旧的二手房，户型格局可能都比较不理想，这样的房源出来得多。”九棵树地铁站附近某门店的经纪人告诉记者。

　　据上述经纪人介绍，新华联换手率很高，一方面小区规模很大，另外一方面就与刚需户型多有关，而龙湖蔚蓝香醍的户型较大，多是四居和五居的，流动性就差点儿。

　　观点

　　>>亚豪机构市场总监郭毅

　　换手率是房源品质的参考指标之一

　　换手率低的二手房社区有几种情况:第一类是由于产权原因无法上市交易，比如军产房、央产房等;第二类是社区建筑质量、户型设计和物业服务品质的均好性强，宜居程度高;第三类是社区地处居住片区而非商业商务区，居住氛围浓厚的社区换手率也会相对较低。二手房换手率越低的社区其居住品质反而越优秀，如果计划购买这样的社区，购房者首先要走访社区周边的中介门店，了解二手房源的情况，通常情况下业主如果想出售房产，会先在周边中介门店进行登记，另外，也可上网检索项目的房源信息，了解社区不同户型的历史交易价格，以及居住在该社区的业主、中介从业人员对该项目的评价等信息，有的放矢才能选择到更合适的房子。

　　>>易居智库研究总监严跃进

　　换手率低表明自住性需求旺盛

　　对于一线城市来说，随着土地供应越发稀缺、新房市场日益高端化、保障房体系越来越完善，二手房市场的活跃度也日渐升温，越来越成为市场上一个不容忽视的交易主体，这也是成熟房地产市场的一个重要表现。但二手房房源凭借不同品质也分为不同的梯次，出售的房源少、换手率比较低的二手房源，自住性需求通常较为旺盛，投资性需求一般较少，房源比较新，而且周边配套也比较成熟高端，房源本身的保值增值功能更强，这些二手房的业主往往没有更大的动力去换房，出售动力小，也鲜有出租。相对应的，老旧小区的换手、出售和出租率则通常比较高，对于这些房源来说，业主自身的入住率不高，品质较差，周边配套也通常比较低端。

　　华京时报 制图尚吴楠

　　京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林实习记者王婧