□地产评论员 蔡骏

　　在刚刚过去的11月，上海楼市成交依然火爆。一方面是政策的持续宽松；另一方面是临近年底，房企依然有动力为全年业绩增色。目前看来，贯穿全年的轧空上扬行情基本确定。

　　均价上涨

　　房价无疑是楼市火爆的表现之一。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，11月上海市商品住宅成交均价为34730元/平方米，环比上涨4.7%，同比上涨25.4%。

　　除了研究机构的宏观数据之外，各个案场的实际成交价格也上行明显。某楼盘的销售人员就坦言：“年初至年尾相同的户型已上涨10000元/平方米，但买家依旧热情不减。”12月原本是开发商提高打折力度的促销季，而今却可能成为均价上扬的热销季。

　　来自上海中原地产研究咨询部的分析认为，由于高端项目表现抢眼，带动均价上扬，由此，市场再度创出月度成交均价历史新高。

　　目前，改善型产品继续保持较高活力。数据显示，11月，单价5万元/平方米以上产品成交1869套，环比增加16.3%。此外，当期高价豪宅表现更为突出，单价10万元/平方米以上项目成交83套，环比增加33.9%。今年高端产品热销引发的价格结构性上涨一直存在。

　　与此同时，火热的市场使多数开发商在11月就完成了全年的销售指标。压力释放后，房企在决定产品价格时更加游刃有余。

　　今年的楼市用人气“爆棚”来形容亦不为过。自住需求的释放、高端置业者对于资产配置的选择等，市场供求关系的变化也成为影响房价上涨的主因之一。

　　供不应求

　　从成交情况来看，11月上海市商品住宅的成交量近150万平方米，延续了“金九钻十”的热度，并且超过“金九”与“钻十”持平，是2010年以来近6年的11月同期新高。而11月商品住宅的供应量为89.4万平方米，环比下滑48.7%，同比下滑27.5%。由此，11月商品住宅市场供求比仅为0.59：1，呈现供不应求的状态。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，11月虽然供应量下滑，但成交依然热度不减，在近十年11月的表现中，仅次于2009年，为今年“暖冬”行情拉开了序幕。

　　事实上，11月虽然供应量下滑，但实际开盘量并不少，特别是不少前期入市的高端项目，纷纷选择在该月或近期开盘。一方面是今年政策面的持续宽松导致楼市热度持续升温；另一方面临近年底，房企纷纷做最后冲刺。

　　另外，从城市的角度来看，房地产市场分化的现象已日益明显，从房企总部东迁上海、不惜重金拿地等动作表明，回归一线成为了更多房企的认知，而拥有更好城市资源和生活配套的上海也受到了更多买房人的青睐。

　　谁在买房？

　　在量价齐升、表现强劲的楼市，究竟谁在买房？

　　从城市旧改提速促成的买房热到“沪漂”多年圆上海梦的新上海人；从抢占市中心的改善客到置业豪宅的高端买家……事实上，2015年的行情令很多业内人士都直呼有些“看不懂”，但市场自有其说服力——

　　年内动迁的征先生，今年以350万元买入了宝山新房。当征先生决定出手时，还是发现房价已经比之前看的时候涨了10%，虽然觉得“跳价过猛”，征先生还是用拆迁补偿款加上积蓄，入手了一套商品房。在他看来，商品房绿化多、户型好，而自己每月仅需还2000多元贷款，压力并不大。

　　当下，内中环间的楼盘很多都逼近千万元，不少人心生感慨，市场哪里来如此多的需求？销售顾问小严一语道破：不是“土豪”多，而是置换无压力。“事实上，很多改善型买家通常在项目周边就有房产，将手中的房源卖出付首付，剩余的资金用贷款解决亦很轻松，如此生活品质提升了，实际支出却不多。这尚未考虑货币贬值、房价上涨等因素，买房的吸引力可想而知。”

　　政策的宽松、需求的释放使2015年楼市热度得以持续。在上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦看来，今年仅剩最后一个月，房企抓紧最后时机进行冲刺势在必行，而当前市场交易情绪还在较高温度，市场供应再度放量后，成交仍然有望维持在高位。