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绿地控股:库存难消化的城市不急着卖

  • 发布时间:2015-11-20 07:13:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  近日,绿地控股斥资39亿元先后获取郑州、南昌共计1021亩房地产开发用地,总规划建筑面积137.5万平方米。而前三季度,绿地完成的销售额不及去年全年的六成。在此背景下,为什么绿地仍在购买土地?

  对此,绿地方面给出的答案是第四季度将全力冲刺,完成目标。

  全力冲刺年度目标

  对于仅剩的一个多月,绿地相关负责人给出了明确答复,相较于万科每个月相对平均的销售业绩,绿地在住宅市场上的推盘节奏为上半年三分之一,下半年三分之二。

  年底,绿地的销售或将集中爆发,其中商办项目的销售总体高于住宅。绿地三季报显示,住宅商办合同销售金额占比分别为59%和41%,从商办的特点来看,其单体贡献度较大。绿地相关负责人表示,下半年商办有大单集中结转,其中很多写字楼都是定制化产品,一栋楼就有几十亿元的资金回笼。住宅方面,据绿地相关负责人介绍,下半年像上海苏州河畔海珀玉晖这样的重点项目已经陆续推出,并在接下来的一段时间里有爆发式增长。

  上述相关负责人表示,绿地在全国的项目公司正在采用一系列营销手段来积极应对去化,同时多推出迎合市场的产品。

  但并不是所有项目都销售通畅,此前就有媒体曝出绿地沈阳的住宅项目出现滞销。对此,绿地方面表示,这些项目销售不畅和当地整体市场有关,而非绿地自身原因。绿地更看重公司整体的销售业绩,个别销售不畅的区域会在营销策略和产品设计上做调整,而销售较好的区域则会平衡去化速度较慢的区域。

  有业内人士表示,全国化布局企业对区域公司都有明确的指标,从集团角度来说,全公司业绩是最重要的,但绩效考核是以销售额和现金流回笼为主。对于更加注重效益的房企来说,利润是核心,绩效考核肯定是针对各个区域公司。

  而库存较高的城市,绿地并不急于用降价方法去库存。上述相关负责人向记者表示,对于绿地来说,某些区域的去化速度对整体的影响不大,绿地抗区域市场风险的能力较强,不会因为某些市场波动而受影响。

  降价去库存要适可而止

  决策层此番提出楼市去库存,是稳定经济,防范系统性风险的重要举措。鉴于当前中国的人口流动,楼市供需关系状况,人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,决策层强调去化其实更多集中在一些相对滞销的区域。主要在一些三四线城市和一二线城市的个别板块。

  拿一线城市来说,北京、上海这样的超一线城市每年都有几十万的新增外来人口,土地始终保持着溢价,而与之相对的是三四线城市的人口持续净流出,这就有相应的去库存压力。

  三四线城市供应量比较大,这些地方的开发企业要以降价跑量为主。拿欧阳捷的话说,销售100亿元的货值可以保证10%的利润,但150亿元的货值可能只有9%的利润。降价也要适可而止。

  欧阳捷表示,去库存的速度取决于企业的现金流。拿上海来说,内环以内的房子没有库存压力,即使销售面积减少,在房价上涨的驱动下仍旧可以保持销售额稳定。从局部来看,区域板块内就存在去库存问题,比如奉贤的旧城改造区,由于没有新的人口和产业导入,就会出现区域板块供应量过大的问题,这种情况在三四线城市更为普遍。

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