现在，不仅中国企业投资的身影遍布全球，中国私人资产也在各国房地产市场大放异彩。尤其近段时间人民币利率和汇率“双降”更加速了中国私人海外置业的趋势。

　　当然，与企业海外并购、收购不同，私人资本海外置业存在更多风险，这意味着投资者需要获取更多、更为精准的信息和谨慎的判断。

　　境外投资兴起

　　近年来，中国投资者海外置业可谓成绩显著。

　　仲量联行报告显示，截至目前，中国2015年在海外的房地产投资比去年同期上升50%，增至156亿美元。这一数据当中包含住宅类房地产，且由于有些交易没有对外披露，因此可能低于实际的交易数字。

　　在中国宏观调控以及住宅市场低迷的形势下，除了中国开发商及机构投资者通过国际市场的多元化投资以实现持续性增长，中国私人投资者也加入了这一行列。中国投资者主要青睐于发达国家的主要城市，如伦敦、悉尼及美国主要大城市纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥。近期，日元疲软和中日关系缓和让日本东京的地产业也吸引了不少收入稳定、对高档住宅或投资有需求的中国投资者。

　　中国现代国际关系研究院世界经济所助理研究员徐刚对国际商报记者指出，随着人民币利率的下降，中国境内外利率差在逐步缩小，这就形成两种趋势：一种是部分此前流入中国的寻求高利率差的投资资本正在离开中国，当然，在美元加息预期增大、美元利率升高的背景下，这类资本流出十分正常。另一种是对国内资本而言，随着国外资本收益率的提升，国内利率的下降，其国内资金的使用成本也在下降。也就是说，对中国投资者而言，可以以更为优惠的价格借贷到资金进行海外投资。

　　无疑，人民币利率和汇率降低利好中国私人进行资本海外置业。

　　南开大学日本研究院客座研究员刘云认为，汇率机制会很大程度上影响该国企业或个人对外资本的投入，因为汇率降低，换算成外币就相对减少。

　　此外，从当前政策来说，刘云指出，人民币一直在走国际化道路，因此币值也处于相对稳定的波动范围，也就意味着近年来以人民币换算成外币对外投资是比较合理的行为。“大量的中国企业也在加大境外投资，包括并购国外企业，当前中国正处于这一发展阶段，这也是未来的长期趋势。”

　　据仲量联行数据统计，2014年中国的住宅开发商增加其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地之一。仲量联行甚至预测，2015年底，中国的海外投资总额将达到200亿美元。

　　需要注意什么

　　不过，私人海外置业也须警惕风险。

　　从宏观经济层面来看，徐刚指出，私人海外置业大致可分为个人投资和民营企业投资两类。可以说，在资产保值和逐利的动力下，海外房地产投资整体是向好的。但利率下降可能会带来大规模资本外流，而大量资本涌入境外则提升了资产汇率风险的可能，这从8、9月份中国外汇储备大规模减少就可看出。不过相对而言，这种风险性也较低。

　　从私人境外置业投资层面来看，刘云认为主要存在两大风险：一是资本出境的风险，也就是不违背中国法律进行境外投资。二是当地法律的风险。不同国家对于外来投资和对本地投资的制度是有所区别的，如加拿大对外籍人士购买房地产有非常严苛的买卖税收制度；有的地区要求居住年限，手续相对复杂，或不接受贷款等。这样的风险就需要提前预估。

　　另外，境外房地产投资与国内房地产投资有很大区别。

　　徐刚指出，部分投资者在境外投资时由于对标的不清楚而面临投资风险。因此对私人投资而言，投资者更多的是要掌握所投资地产的情况，同时与国内房地产投资相比，也需要拥有更多的专业知识，毕竟这与大型企业投资、并购进行股权投资不同，所面临的问题和风险更多。

　　刘云也提醒道，境外房地产市场规律与近几年中国的房地产市场的增长是不同的，中国从2002年至今房地产市场都处于快速发展、增值的过程，而国外房地产市场相对成熟，因此风险也较高，买进时出现问题就有可能很快下跌。

　　因此，私人在投资境外房地产市场时，刘云认为，更要考虑房子本身的质量、地理位置、当地的经济前景、周边邻里环境等诸多因素，同时，还应该与当地的经济、治安，以及国家的政治形势相联系，如果相对治安或经济形势较差，是不适合置业的，如美国的底特律。通过多方考虑从而减少资产贬值的风险，提高资产升值的预期可能性。