家有“小公主”、“小王子”，买房要问小家伙的意见做养老地产需要增加额外配套，做更多适老化的精细设计，图为某房企建造的老年公寓样板房基于东方传统伦理观，未来，也许90%的养老在社区完成插图/采采

　　（上接B5）

　　文/图 羊城晚报记者 詹青（除署名外）

　　我国正面临人口老龄化的严峻挑战。根据民政部统计，截至2013年年底，我国60周岁以上的老年人口已经突破2亿人，预计至2025年将突破3亿人

　　ABC

　　关于养老地产的现状

　　养老地产，姿势多过实际

　　问：为什么难？

　　答：赚钱难，拿地难，经营难，难！难！难！

　　“不是我不给面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政绩，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成的好处我都看不到。”

　　——某地产公司职员转述一位官员的话

　　“房企做养老地产，在拿地、税收、贷款等方面难以享受政策给予的优惠，与房企做商品住宅、金融商业没有太大区别，但养老地产要实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”

　　——某房企负责人

　　“谁都知道，养老地产是一块好大的蛋糕。但是，真刀实枪去干的，我看真不多。而找到可行盈利模式的，我负责任地说，目前还没有看到。”一位做了30年房地产的品牌房企老总如此回应。这位老总并不讳言，自己负责的华南区，现在也应集团部署，正负责对养老地产进行市场研发，但是什么时候上马，“还要等等看”。

　　姿态多于行动，这就是开发商面对养老地产的态度。甚至有专家评说，现在的养老地产，不过是“挂羊头卖狗肉”，“说是建养老地产，不过是为了拿优惠政策，住的全是年轻人”。

　　“我曾请政协委员写一个关于土地拍卖配建养老房的提案，让开发商在小区里配建养老公寓，让年轻人买房时也为父母买或租一套公寓，实现‘一碗汤距离’的养老计划，可惜无回应。特别是二孩政策后，两房及三房户型难以安置老人，则同区公寓可作补充。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

　　账，不抵！

　　“不赚钱，或者说，利润和建住宅或商用物业没法比。”某房企负责人告诉羊城晚报记者，“开发商是商人，账算不过来，明显赔本的买卖，就不可能去做。”

　　或者说，至少目前，开发商在盖房子、卖房子还有得赚的情况下，做养老地产的动力并不足。

　　由于养老地产需要配置更多配套、做更精细的设计投入、耗费更多的资金，必然会高成本，便必然会贵价，但目标人群——老人群体是否愿意为此埋单却是一个未知数。在高成本、高风险的情况下，尽管养老地产的前景再光明，至少在目前，实践者并不多。

　　“现在建养老地产，很多企业是看中政府的优惠政策或者是能拿到更便宜的地块，老年公寓本身多数承担着带动项目土地升值的任务，并非为了发展养老产业，所以，现在很多养老地产不过是开发商的一种噱头。”某房企负责人透露。

　　地，稀缺！

　　房地产是依赖土地的营生，做养老地产也不能没有土地。问题来了：土地这么贵，拿来做不赚钱的养老地产，怎么可能？！

　　目前，无论从政府土地出让的层面，还是开发商拿地的层面，养老用地都十分稀缺。

　　一方面，政府不舍得贱卖土地。“不是我不给面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政绩，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成的好处我都看不到。”某地产公司职员转述一位官员的话。

　　另一方面，政府也有顾虑。“政府一方面要鼓励民间资本进入养老行业；另一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的工作人员表示，有的开发商以养老产业为由获取土地，却以商业地产的模式营运；有的拿到了地却不动，囤地等升值。

　　对开发商而言，土地瓶颈不破，做养老地产不过是镜花水月。“现有政策主要是对非营利性机构给予一定优惠，房企做养老地产属于营利性机构，所以享受不到优惠。特别是难以拿到便宜的养老用地。”某房企负责人说，这成为开发商不可能、不愿意尝试养老地产的原因。

　　黎文江认为，一直以来，广州居住用地出让并未考虑养老地产用地的供应问题，如今，探讨制定推进社区养老的供地政策已是刻不容缓。“鼓励有经济实力的老年人消费养老产品，使养老产业市场化，可在一定程度上减少对政府养老的依赖。”

　　ABC

　　关于养老地产的出路

　　今天你对我爱理不理，

　　明天我让你高攀不起

　　问：路在何方？

　　答：大资本、轻资本或许是出路

　　“烧钱是必须的，养老地产是一个淘金地，下一家大企业将会诞生在这个行业。正如当初你看不起马云——今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起。养老地产同理，等产业链完善了，门槛就高了。”

　　——某央企负责人

　　“做养老产业，资金链千万不能断，前期都是铺垫，必须有其他产业进行支持，一旦出现问题，前期所有投入都会白费。假如财力不足，现在还是挂免战牌为宜。”

　　——某养老机构实际投资人 周岳鹏

　　养老地产注定是一个赚不了快钱的行业，但仍有太多资本对其虎视眈眈，准备随时进入。这意味着，大资本准备赚明天的钱，正努力谋求盈利模式，而把资本做轻、延伸服务链条、找到新的赢利点、形成规模效应，也许是养老地产的出路。

　　烧钱是必须的

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约为4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。如此巨大的市场容量，热钱不可能不关注。

　　自2013年以来，社会资本对养老服务业的投资热情不断升温，最典型的当属房企打造的养老地产。目前，虽然带着实验的色彩，但包括万科、保利、远洋、绿城等品牌房企已陆续宣布涉足养老地产领域，并把养老产业放在战略的高度。

　　除房企之外，保险行业如新华保险、泰康人寿、中国人寿、新华人寿、合众人寿等也纷纷涉足养老产业，在全国各地圈地，试图分一杯羹。

　　在这个混沌不清的初始阶段，一切皆有可能。

　　民政部今年1月的公开数据显示，一半以上的民办养老机构收支只能持平，40%的民办养老机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。原因主要在于民间养老机构成本较高以及布局难以满足需求。

　　而一旦有大资本参与，将会重新洗牌。“烧钱是必须的，养老地产是一个淘金地，下一个大企业将会诞生在这个行业。正如当初你看不起马云——今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起。养老地产同理，等产业链完善了，门槛就高了。”某央企负责人说。

　　“做养老产业，资金链千万不能断，前期都是铺垫，必须有其他产业进行支持，一旦出现问题，前期所有投入都会白费。假如财力不足，现在还是挂免战牌为宜。”周岳鹏，某养老机构的实际投资人这样告诉羊城晚报记者。

　　要把资产做轻

　　除了资金不能断外，把资产做轻或许也是出路。

　　克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍介绍：“把资本做轻，在建立盈利模式后考虑分拆上市，进入资本市场。当然，必须要待有盈利能力之后，才能计划联合上市，这样上市的成功概率会更大。”

　　把产业链做长，找到新的盈利点是很多实践者的做法。尤其是嫁接互联网平台，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。“通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。”

　　ABC

　　关于未来新格局——社区养老

　　养儿子不如买房子？

　　买房子不如选社区？

　　问：未来格局？

　　答：九成以上的养老在社区完成

　　“我们做了这么多年的研究和咨询服务，与众多地产商接触下来，深深感到：我们自己要想清楚，过去30年只是靠盖房子、卖房子，这个游戏在新的老龄社会里是否还能继续玩下去？”

　　——大健康产业研究院院长 王颖

　　“未来，90%的养老在社区完成，买房子可能变成不再是买房子本身，房子只是一个容器，人们购买的是容器里面的服务——养老服务。”

　　——保利物业董事长 胡在新

　　当我们老去，该如何面对？“养儿防老，积谷防饥”的传统观念已经不适应未来社会，同样，开发商盖房子、卖房子的规则也极可能被改写。

　　未来，或许养儿子不如买房子，买房子不如选社区。因为未来，90%的养老可能都是在社区完成的。

　　九成的养老在社区完成

　　本月6日，第二届中国国际老龄产业博览会在琶洲保利世贸博览馆举行，会议上发布《保利社区居家养老服务蓝皮书》，其中提及“9064”原则。

　　这是一个被业内广泛认可的养老原则。2009年，北京市提出推广“9064”养老服务新模式，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老；4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

　　可以说，这是一种更适合中国人的养老模式，因为中国人的养老始终离不开家庭。所谓三代同堂、四代同堂，其实就是为了养老。按照中国人的传统心理习惯，家庭养老是最理想的方式，老年人对家人的情感需求最强烈，这是一种根植于东方传统的观念。这便意味着96%的老年人在社区和家庭中接受养老服务，社区居家养老服务成为养老产业的巨大发展空间。

　　房企纷纷试水社区养老

　　试水社区养老，相对于开发养老地产，是一种更落地的探索。目前，保利、万科、长城、中信等均已涉足社区养老服务。

　　保利地产应该是涉足社区养老较早的房企。

　　羊城晚报记者特意到保利地产的第一个试点——位于广州保利花园的和熹健康生活馆进行实地体验，看到在这个类似会所的机构里，有为社区老年人提供的长者学院、书画阅读、营养餐桌、居家适老改造、适老产品、健康检测、健康管理、康复理疗、助浴理发等特色服务。APP平台则将服务外延，从医院到机构、商家，从护理师到子女端，从老人的常规健康监控到大病医疗等云集其中，既照顾到亲情的心理诉求，也照顾到老人的实际需求。

　　“未来保利的社区都将建和熹健康生活馆，并作适老改造。”保利物业董事长胡在新说。假如未来能达到规模化效应，顺利找到盈利模式，这确实是实现“一碗汤距离”的社区养老的途径之一。

　　选房子将变成挑社区

　　“我认为核心的问题是房地产公司要思考：是做地产还是做养老，是卖房子还是卖服务。我们做了这么多年的研究和咨询服务，与众多地产商接触下来，深深感到：我们自己要想清楚，过去30年只是靠盖房子、卖房子，这个游戏在新的老龄社会里是否还能继续玩下去？”大健康产业研究院院长王颖说。

　　也许，未来，年轻人不再是刚需，老年人才是刚需。

　　“不同客户群对住宅和养老服务需求不同。我们过去做住宅，也会考虑学校、商场等配套，但过去较少考虑老人的需求。进入老龄化后，则要重点从老人的核心需求出发，打造充分体现大健康和老人生活需求的医养康结合的社区。立足大健康谈养老，全产业链条，产品、服务、设施、金融统筹布局，盖房子不一定只赚卖房子的钱，做养老服务不一定非得赚养老服务的钱，创新商业模式，‘羊毛出在猪身上，由狗埋单’，就是商业模式创新。”王颖认为，老龄化社会的法则变了，房地产的玩法将会发生变化，未来购房者买房子，重点不在房子本身，而在挑社区、挑服务。