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二孩来了!我们老了!养老才是市场真正的刚需?

  • 发布时间:2015-11-06 14:31:51  来源:羊城晚报  作者:詹青 采采  责任编辑:罗伯特

  

家有“小公主”、“小王子”,买房要问小家伙的意见
做养老地产需要增加额外配套,做更多适老化的精细设计,图为某房企建造的老年公寓样板房
基于东方传统伦理观,未来,也许90%的养老在社区完成
插图/采采

  (上接B5)

  文/图 羊城晚报记者 詹青(除署名外)

  我国正面临人口老龄化的严峻挑战。根据民政部统计,截至2013年年底,我国60周岁以上的老年人口已经突破2亿人,预计至2025年将突破3亿人

  ABC

  关于养老地产的现状

  养老地产,姿势多过实际

  问:为什么难?

  答:赚钱难,拿地难,经营难,难!难!难!

  “不是我不给面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政绩,土地批给房地产企业,马上就有一大笔收入;批成工业用地,马上就有税收;批成养老院,什么现成的好处我都看不到。”

  ——某地产公司职员转述一位官员的话

  “房企做养老地产,在拿地、税收、贷款等方面难以享受政策给予的优惠,与房企做商品住宅、金融商业没有太大区别,但养老地产要实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”

  ——某房企负责人

  “谁都知道,养老地产是一块好大的蛋糕。但是,真刀实枪去干的,我看真不多。而找到可行盈利模式的,我负责任地说,目前还没有看到。”一位做了30年房地产的品牌房企老总如此回应。这位老总并不讳言,自己负责的华南区,现在也应集团部署,正负责对养老地产进行市场研发,但是什么时候上马,“还要等等看”。

  姿态多于行动,这就是开发商面对养老地产的态度。甚至有专家评说,现在的养老地产,不过是“挂羊头卖狗肉”,“说是建养老地产,不过是为了拿优惠政策,住的全是年轻人”。

  “我曾请政协委员写一个关于土地拍卖配建养老房的提案,让开发商在小区里配建养老公寓,让年轻人买房时也为父母买或租一套公寓,实现‘一碗汤距离’的养老计划,可惜无回应。特别是二孩政策后,两房及三房户型难以安置老人,则同区公寓可作补充。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

  账,不抵!

  “不赚钱,或者说,利润和建住宅或商用物业没法比。”某房企负责人告诉羊城晚报记者,“开发商是商人,账算不过来,明显赔本的买卖,就不可能去做。”

  或者说,至少目前,开发商在盖房子、卖房子还有得赚的情况下,做养老地产的动力并不足。

  由于养老地产需要配置更多配套、做更精细的设计投入、耗费更多的资金,必然会高成本,便必然会贵价,但目标人群——老人群体是否愿意为此埋单却是一个未知数。在高成本、高风险的情况下,尽管养老地产的前景再光明,至少在目前,实践者并不多。

  “现在建养老地产,很多企业是看中政府的优惠政策或者是能拿到更便宜的地块,老年公寓本身多数承担着带动项目土地升值的任务,并非为了发展养老产业,所以,现在很多养老地产不过是开发商的一种噱头。”某房企负责人透露。

  地,稀缺!

  房地产是依赖土地的营生,做养老地产也不能没有土地。问题来了:土地这么贵,拿来做不赚钱的养老地产,怎么可能?!

  目前,无论从政府土地出让的层面,还是开发商拿地的层面,养老用地都十分稀缺。

  一方面,政府不舍得贱卖土地。“不是我不给面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政绩,土地批给房地产企业,马上就有一大笔收入;批成工业用地,马上就有税收;批成养老院,什么现成的好处我都看不到。”某地产公司职员转述一位官员的话。

  另一方面,政府也有顾虑。“政府一方面要鼓励民间资本进入养老行业;另一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的工作人员表示,有的开发商以养老产业为由获取土地,却以商业地产的模式营运;有的拿到了地却不动,囤地等升值。

  对开发商而言,土地瓶颈不破,做养老地产不过是镜花水月。“现有政策主要是对非营利性机构给予一定优惠,房企做养老地产属于营利性机构,所以享受不到优惠。特别是难以拿到便宜的养老用地。”某房企负责人说,这成为开发商不可能、不愿意尝试养老地产的原因。

  黎文江认为,一直以来,广州居住用地出让并未考虑养老地产用地的供应问题,如今,探讨制定推进社区养老的供地政策已是刻不容缓。“鼓励有经济实力的老年人消费养老产品,使养老产业市场化,可在一定程度上减少对政府养老的依赖。”

  ABC

  关于养老地产的出路

  今天你对我爱理不理,

  明天我让你高攀不起

  问:路在何方?

  答:大资本、轻资本或许是出路

  “烧钱是必须的,养老地产是一个淘金地,下一家大企业将会诞生在这个行业。正如当初你看不起马云——今天你对我爱理不理,明天我让你高攀不起。养老地产同理,等产业链完善了,门槛就高了。”

  ——某央企负责人

  “做养老产业,资金链千万不能断,前期都是铺垫,必须有其他产业进行支持,一旦出现问题,前期所有投入都会白费。假如财力不足,现在还是挂免战牌为宜。”

  ——某养老机构实际投资人 周岳鹏

  养老地产注定是一个赚不了快钱的行业,但仍有太多资本对其虎视眈眈,准备随时进入。这意味着,大资本准备赚明天的钱,正努力谋求盈利模式,而把资本做轻、延伸服务链条、找到新的赢利点、形成规模效应,也许是养老地产的出路。

  烧钱是必须的

  据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约为4万亿元,到2030年有望增至13万亿元。如此巨大的市场容量,热钱不可能不关注。

  自2013年以来,社会资本对养老服务业的投资热情不断升温,最典型的当属房企打造的养老地产。目前,虽然带着实验的色彩,但包括万科、保利、远洋、绿城等品牌房企已陆续宣布涉足养老地产领域,并把养老产业放在战略的高度。

  除房企之外,保险行业如新华保险、泰康人寿、中国人寿、新华人寿、合众人寿等也纷纷涉足养老产业,在全国各地圈地,试图分一杯羹。

  在这个混沌不清的初始阶段,一切皆有可能。

  民政部今年1月的公开数据显示,一半以上的民办养老机构收支只能持平,40%的民办养老机构长年处于亏损状态,能盈利的不足9%。原因主要在于民间养老机构成本较高以及布局难以满足需求。

  而一旦有大资本参与,将会重新洗牌。“烧钱是必须的,养老地产是一个淘金地,下一个大企业将会诞生在这个行业。正如当初你看不起马云——今天你对我爱理不理,明天我让你高攀不起。养老地产同理,等产业链完善了,门槛就高了。”某央企负责人说。

  “做养老产业,资金链千万不能断,前期都是铺垫,必须有其他产业进行支持,一旦出现问题,前期所有投入都会白费。假如财力不足,现在还是挂免战牌为宜。”周岳鹏,某养老机构的实际投资人这样告诉羊城晚报记者。

  要把资产做轻

  除了资金不能断外,把资产做轻或许也是出路。

  克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍介绍:“把资本做轻,在建立盈利模式后考虑分拆上市,进入资本市场。当然,必须要待有盈利能力之后,才能计划联合上市,这样上市的成功概率会更大。”

  把产业链做长,找到新的盈利点是很多实践者的做法。尤其是嫁接互联网平台,建立O2O养老服务平台,为本小区以及周边小区老人提供上门服务。“通过延伸养老服务链条,找到新的盈利点,形成规模效应,才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。”

  ABC

  关于未来新格局——社区养老

  养儿子不如买房子?

  买房子不如选社区?

  问:未来格局?

  答:九成以上的养老在社区完成

  “我们做了这么多年的研究和咨询服务,与众多地产商接触下来,深深感到:我们自己要想清楚,过去30年只是靠盖房子、卖房子,这个游戏在新的老龄社会里是否还能继续玩下去?”

  ——大健康产业研究院院长 王颖

  “未来,90%的养老在社区完成,买房子可能变成不再是买房子本身,房子只是一个容器,人们购买的是容器里面的服务——养老服务。”

  ——保利物业董事长 胡在新

  当我们老去,该如何面对?“养儿防老,积谷防饥”的传统观念已经不适应未来社会,同样,开发商盖房子、卖房子的规则也极可能被改写。

  未来,或许养儿子不如买房子,买房子不如选社区。因为未来,90%的养老可能都是在社区完成的。

  九成的养老在社区完成

  本月6日,第二届中国国际老龄产业博览会在琶洲保利世贸博览馆举行,会议上发布《保利社区居家养老服务蓝皮书》,其中提及“9064”原则。

  这是一个被业内广泛认可的养老原则。2009年,北京市提出推广“9064”养老服务新模式,即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老;6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老;4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

  可以说,这是一种更适合中国人的养老模式,因为中国人的养老始终离不开家庭。所谓三代同堂、四代同堂,其实就是为了养老。按照中国人的传统心理习惯,家庭养老是最理想的方式,老年人对家人的情感需求最强烈,这是一种根植于东方传统的观念。这便意味着96%的老年人在社区和家庭中接受养老服务,社区居家养老服务成为养老产业的巨大发展空间。

  房企纷纷试水社区养老

  试水社区养老,相对于开发养老地产,是一种更落地的探索。目前,保利、万科、长城、中信等均已涉足社区养老服务。

  保利地产应该是涉足社区养老较早的房企。

  羊城晚报记者特意到保利地产的第一个试点——位于广州保利花园的和熹健康生活馆进行实地体验,看到在这个类似会所的机构里,有为社区老年人提供的长者学院、书画阅读、营养餐桌、居家适老改造、适老产品、健康检测、健康管理、康复理疗、助浴理发等特色服务。APP平台则将服务外延,从医院到机构、商家,从护理师到子女端,从老人的常规健康监控到大病医疗等云集其中,既照顾到亲情的心理诉求,也照顾到老人的实际需求。

  “未来保利的社区都将建和熹健康生活馆,并作适老改造。”保利物业董事长胡在新说。假如未来能达到规模化效应,顺利找到盈利模式,这确实是实现“一碗汤距离”的社区养老的途径之一。

  选房子将变成挑社区

  “我认为核心的问题是房地产公司要思考:是做地产还是做养老,是卖房子还是卖服务。我们做了这么多年的研究和咨询服务,与众多地产商接触下来,深深感到:我们自己要想清楚,过去30年只是靠盖房子、卖房子,这个游戏在新的老龄社会里是否还能继续玩下去?”大健康产业研究院院长王颖说。

  也许,未来,年轻人不再是刚需,老年人才是刚需。

  “不同客户群对住宅和养老服务需求不同。我们过去做住宅,也会考虑学校、商场等配套,但过去较少考虑老人的需求。进入老龄化后,则要重点从老人的核心需求出发,打造充分体现大健康和老人生活需求的医养康结合的社区。立足大健康谈养老,全产业链条,产品、服务、设施、金融统筹布局,盖房子不一定只赚卖房子的钱,做养老服务不一定非得赚养老服务的钱,创新商业模式,‘羊毛出在猪身上,由狗埋单’,就是商业模式创新。”王颖认为,老龄化社会的法则变了,房地产的玩法将会发生变化,未来购房者买房子,重点不在房子本身,而在挑社区、挑服务。

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