从上月的“金九”楼市失色，再到当前的“银十”成色不足，市场的热度远逊于上半年，深圳楼市也正从上半年的跳涨状态进入到相对平稳的阶段，供需双方开始进入新一轮的博弈：当开发商为年末业绩冲刺加快推盘，竞争激烈导致价格出现压力的时候，购房者感受到了房价或将回调的气氛，对市场的预期开始有所改变，心态渐趋理性，而这也使得市场的风格有所转换。市场分析人士称，年底前，深圳住宅市场在没有新的购房政策刺激下将回归理性。

　　■ 深圳特区报记者徐强

　　●楼市“金九银十”失色市场或已转向

　　上周，全市共有5个项目共计1584套房源入市，推售项目个数较前期增长3个，推售总套数也增加了1251套。从成交来看，根据市规划国土委的统计，上周，一手住宅成交1750套，成交面积为16.8万平方米。成交套数及面积都较前一周上涨45%与44%。新房成交均价近3.15万/平方米，较上期下降了6.4%。

　　深圳中原地产市场研究中心分析，在失色的“金九银十”后半段，开发商将逐渐接受市场热度下降的事实，在推售增加和市场热度减退的双向反馈下，价格也会受到一定压力。

　　近期，开发商为了促销，价格优惠和活动优惠有所增加，有些开发商还使用了金融工具来减少客户的首付压力，增大购房杠杆。从深圳中原地产一直跟踪的报价指数中看出，上周报价指数再度下行3个百分点，据此推断，市场转向的可能性日渐增加，年末之前，在宏观环境没有大幅度改善的情况下，地产市场也难以有效走强，价格将受到冲击。

　　在二手住宅市场方面，据深圳中原地产的监测，10月至今二手成交缩量较为显著，周均仅有1432套，较“十一”黄金周之前大幅滑落。中原地产分析，随着市场对宏观环境变化的反应越来越充分，A股市场也难以有效走出牛市时期的趋势，深圳地产市场的热度下行已经成为定局。当前的信贷扩张增速难以支撑已经高企的深圳房价，对二手成交量走势仍然保持谨慎态度。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞认为，房价上半年的脱缰涨幅过度透支了下半年的涨幅空间，市场热度仍然整体较低，比如深圳中原经理人指数已经持续三周小幅下跌。由于当前信贷仍然紧张，人民币贬值预期加剧，第四季度深圳房价的走势将面临较大压力。

　　●土地稀缺现状构筑长期支撑

　　事实上，目前地产市场转淡并不是深圳特有的现象，而是全国性的，全球知名房地产服务商第一太平戴维斯最近对全国多个城市的楼市进行了调研分析，得到的结论是：深圳的房地产市场有别于其他城市，由于深圳土地资源稀缺，会对房地产的市场供应带来影响，加之需求旺盛，深圳房地产市场将维持平稳增长态势。华南区研究部高级经理何凌认为，从目前情况看，和年初火爆的住宅市场相比，年末住宅市场会相对平稳，成交量将面临一定的下行压力。在没有新的购房政策刺激下，深圳住宅市场将回归理性增长。

　　当下是否是好的购房时机？何凌认为，对刚需者而言，只要有了购房的需求，任何时候都是购买良机，对投资者而言，则相对复杂一些，要权衡资金量、地段、投资物业的种类等综合因素，考虑到2016年前海自贸区和后海总部基地的建成，大量的商务人士涌入深圳，届时将激发对深圳住宅市场旺盛的需求，预计2016年深圳住宅市场将迎来更多机遇。

　　另外，深圳土地资源稀缺的现状构成了市场对深圳楼市走势的信心。何凌分析，长期来看，深圳土地稀缺将带来两个直接的效应，一是城市更新的活跃度高，另一个则是城市发展前景被挖掘，比如产业结构逐步优化、城市基础建设逐步加强、抗经济危机能力强、吸引高端人才等，而这些都不可避免地会对房价形成强有力的支撑。

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　　蛇口住宅租金今年出现“首跌”

　　深圳特区报讯 （记者 陈文标）受自贸区利好因素影响，今年前海蛇口的房价飙升，二手房涨幅甚至高达50%以上。但随着深圳楼市整体进入调整期，蛇口前海的房价涨幅也明显放缓，租金更是出现了今年的“首跌”，租金回报率比年初大幅下滑。

　　今年上半年，受“330新政”及多重降准降息的利好因素刺激，深圳楼市火爆异常。其中，前海蛇口片区在自贸区利好因素的加持下，房价更是一路高歌猛进。据深圳中原研究中心的数据显示，9月份蛇口的二手住宅成交均价为62412元/m2，比年初涨了54%；前海片区的二手住宅成交均价为53390元/m2，比年初涨了55%。“前海蛇口的房价上涨确实非常迅速，既高于南山区41%的涨幅，也高于全市仅40%的涨幅。”深圳中原研究中心经理王飞说。

　　同时，租金也随之水涨船高。从年初至今，蛇口二手房租金价格从近80元/m2涨到了近93元/m2的水平，而前海二手房租金则由57元/m2的水平涨到了69元/m2，涨幅约为15.3%及21%，但涨幅远不及房价。

　　从七月份开始，深圳楼市风向开始转变，房价涨幅普遍放缓，9月份宝安和龙华甚至出现了报价下调的情况。蛇口前海也不例外，房价涨幅明显放缓。从6月最高点的10%（蛇口）和9%（前海）下跌到了当前1%及2%的水平，已经回到了去年行情启动时候的增幅水平。

　　更值得注意的是，蛇口二手房租金首次出现了环比下跌。从8月的94元/m2下跌到了9月的93元/m2，环比微跌1元/m2。业内人士认为：“这或许预示，前海蛇口的市场热度开始转变。”

　　从租金回报率看，前海蛇口的吸引力也远不及年初。由于房价上涨幅度远高于租金，前海蛇口的租金回报率从年初的高点迅速下滑。据王飞介绍，前海目前的租金回报率为1.79%，比1月份的2.41%大幅下滑22%；蛇口租金回报率从1.99%下滑到1.55%，下滑幅度为26%。虽然全市的租金回报率也大幅回落，但仍以1.99%高于蛇口前海片区。

　　对此，精明的开发商已经有所动作。招商地产9月至今数次通过挂牌、拍卖转让旗下深圳蛇口物业，涉及资产数十亿。此前，招商一直持有这些物业达10-30年不等。

　　“招商地产此举的市场逻辑非常简单。在价格处于历史高位的情况下，没有只涨不跌的市场，加之自持物业的收入回报比严重下滑，投资客及开发商带头减持是很正常的。”王飞如此评价道。