润哥今年上半年，楼市销售全面飘红到了9月份之后，看房的人还很多，但是销售的势头开始出现回落

　　在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候，中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸，说“北上广深”座次应该调整为“北上深广”。

　　“十·一”刚过，合富辉煌首席市场分析师黎文江又给广州楼市加压，认为这个黄金月（含“十·一”黄金周）褪色，成交只属合格。黎文江说，最近的政策福利广州受益不大；库存偏大，新货推出少；彩虹飓风，扑灭黄金周；地价升高，房价下不来。综合因素之下，广州只收获了一个平庸的黄金月。

　　确实，相比去年广州黄金月的收成还不错，但跟5-7月份的高峰相比，现在势头已经有所回落，广州楼市最好的时间已经过去。业内人士表示，现阶段广州还只是阶段性盘整，明年可能会进入周期性盘整，届时市场萎缩情况会更加明显。

　　看起来很美的成交

　　去年以来楼市政策利好不断，加上银根不断放松，市场对2015年有更高的期待。

　　今年楼市整体情况确实不错，这在那些知名房企的收成上表现最为明显。克而瑞近日公布的数据显示，今年前三季度，20家典型房企销售目标超过六成的高达17家，超过七成的也有8家，其中的恒大、华润，更是超过了八成。对大部分典型房企来说，最后一个季度只要冲一冲，完成今年的销售目标不成问题。

　　2015年是分化的市场，典型房企在一线城市的收成最好。既然房企的表现不错，那就可知广州的表现不错。

　　阳光家缘数据显示，今年前三个季度，广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米，这是一个看起来非常美的数据。也就是说，广州平均一个月的销售面积接近80万平方米，该数据超过广州一手住宅月均批准预售量，呈现供不应求的状况。只要最后一个季度广州能保持全年的平均水平，那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米，与2013年基本相当。我们都知道，2013年是中国楼市的最高峰。

　　相比去年同期，今年更是美得不得了。相比去年同期，今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。

　　美好之下有阴影

　　当然，美好之下也与阴影，只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说，广州的黄金月只属合格。

　　就今年楼市走势来看，4月份是一个分水岭。4月份之前，市场看不到太明显的起色，和2014年情况基本相当。“3·30楼市新政”之后，广州楼市才真正起飞。特别到了5月份，市场一片火热，成交非常活跃，广州楼市销售量年内首次突破百万平方米，之后的6、7月份，承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量，就占了前三季度的四成。

　　9月份之后，市场又面临新的考验。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说，广州楼市4月份开始起飞，一直到9月份，还是可以说市场不错，但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为，在9月份之后，至少部分产品的销售会遇到挑战：“今年上半年，改善型产品的销售情况非常好，是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度，改善型产品的销售很难保持上半年的势头。”正因如此，“广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”

　　“去年楼市成交放量从10月份开始，今年要早得多。”保利地产首席研究员吴定金说，与去年同期成交相比，今年6月份的增幅达到顶峰，之后出现慢慢回落的态势，9月份成交量同比依然有增长，但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动，9月份美国的议息，加上中国三季度经济状况的不理想，导致购买力受冲击，影响楼市成交量。“四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎，即使有所增长，增幅也会继续放缓。”

　　四季度房价保持稳定

　　当成交上升，伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价，甚至稳定价格都做不到。

　　从数据上来看，今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平，第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价，现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答，和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好，库存量也依然高居900万平方米左右，足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方，商家涨价的冲动小，这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。

　　曾英杰说，广州前三季度房价还是有一定幅度的上升，四季度在成交热度有所回落的情况下会保持平稳。吴定金则认为，目前一些新开盘的消化率还有五六成，情况还算不错，远没到开发商必须要大幅让利的三四成；就算四季度市场表现平平，市场进入阶段性调整，也不见得马上就能看到商家的大力促销。

　　明年将遇上周期性盘整

　　国庆前后，A股走势凌厉，涨幅明显。其中一个重要原因，就是货币更加宽松，流动性更充足。国庆首日，在取消存贷比的余威仍存的情况下，10日央行又公布，在原先山东、广东的基础上，再增加9个省（市）加入开展信贷资产质押再贷款试点行列。市场预期，两项政策相加，注入的货币规模会在万亿级以上。流动性保持宽裕，有利于刺激楼市的成交。

　　在吴定金看来，政策因素会推动明年上半年楼市的成交。但他也预期，明年下半年，楼市可能会进入周期性盘整。“2013年年中和年底市场出现阶段性盘整，到了2014年的3-5月份市场出现周期盘整；今年9月之后楼市再次出现阶段性盘整，预计明年年中左右出现周期盘整。”一方面，明年上半年经济有望企稳，相关的刺激政策会减少；此外，随着价格上升、供应增加，楼市本身会进入调整阶段。因此，明年上半年的成交会比今年下半年更好，明年上半年卖房比今年下半年要容易。

　　（文/图 羊城晚报记者 张秀钦）