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在京拿地不拼实力 旭辉控股高管称要拼想象力

  • 发布时间:2015-10-13 07:25:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  ■本报记者 王丽新

  用三年时间完成复合增长率超过40%的规模扩张,旭辉控股把2017年的销售目标锁定为500亿元。用旭辉北京区域总经理孔鹏的话说,“万科是成人,谈销售规模太俗,更看重销售质量,但旭辉是小朋友,规模和质量并重”。

  由2015年250亿元的销售目标向500亿元大型房企阵营挺近,中型房企旭辉在白银时代下要实现逆周期生长,加重一、二线城市投资规模是其重要部署。“我们在北京现在手握200亿元的货”,孔鹏向记者透露,“明年在售货值将达到100亿元,预计2016年在北京将实现逾60亿元的销售规模”。

  此外,据《证券日报》记者了解,旭辉今年上半年其新增土地储备252万平方米,同比翻两番,所拿地块全部位于一、二线城市,比重分别为36%及64%。

  完成全年销售目标比例近七成

  10月12日,旭辉控股公布了2015年9月份的未经审核营运数据。9月份,旭辉合同销售(连合营项目销售)金额约30.1亿元,同比增长约98%,环比增长约25%;合同销售面积约20.97万平方米,合同销售均价约人民币14400元/平方米。

  据旭辉方面介绍,2015年1月份-9月份,旭辉累计合同销售(连合营项目销售)金额约172.9亿元,同比增长约16%,合同销售面积约133.46万平方米,合同销售均价约人民币13000元/平方米。

  由此可见,按照全年250亿元销售目标计算,今年前9个月旭辉已完成比例达69.16%,这也意味着其在接下来的第四季度须完成全年近三成的销售额才能完成上述目标。

  值得一提的是,在旭辉前9个月销售金额的分布中,排名前三的城市分别为上海、北京及苏州,销售额分别为42.5亿元、24.8亿元及22.7亿元,分别占比25%、14%及13%。

  “今年前三季度,从成交套数来看,旭辉在上海排名第四,销售业绩较好。”同策咨询总监张宏伟向《证券日报》记者表示,上海楼市今年前三季度基本面比较好,给房企规模化提供了市场机会,但这个机会不是普遍的,布局战略要及时调整才能积极跑量。

  张宏伟进一步称,旭辉的产品定位整体偏刚需,是市场的主力需求;另外,旭辉善于逆周期拿地、通过合作开发为其规模扩张提供助力。

  逆周期迅猛抢地

  500亿元销售目标的背后,必是迅猛抢地。从今年来看,从2月份开始,旭辉就开始在一、二线城市大规模抢地。

  2月10日,旭辉+金地+永同昌联合体以底价7.5亿元摘得北京顺义仁和镇4-073F3其它类多功能用地,成交楼面价6830元/平方米,该地块由金地操盘。两天后,2月12日,旭辉+金地+永同昌+K2联合体摘得北京顺义新城26街区C2商业金融、F3其它类多功能用地,成交价13.8亿元,成交楼面价6676元/平方米,此地块由旭辉亲自操盘。

  值得注意的是,这两宗地块均是低价成交,其中顺义新城26街区C2商业金融、F3其它类多功能用地溢价率也只有2.60%,而仁和镇4-073F3其它类多功能用地更是以底价成交。

  6月份,旭辉连续在大兴区拿下两幅土地。按照旭辉在大兴区的布局,仅在北京庞各庄片区,就有36万多平方米的土地储备。

  8月28日,经过48轮竞价,旭辉以总价11.5亿元,楼面地价17092元/平方米,将G29地块收入囊中,并刷新南京城南单价地王纪录。这也是去年12月旭辉首入南京以来获得的第4个项目。

  9月份,旭辉延续了8月在土地市场上的积极风格,分别于天津、南京、上海各获一宗宅地,并于武汉、杭州共收入三宗商住用地。除了在上海耗资26.16亿元拿下赵巷宅地外,另五宗地块的总价约19.01亿元。

  旭辉此前接受媒体采访时对此的解释是“要逆周期买地,在地价低的时候积极参与”,即在市场还未炒热的时候,用较低的价格获得满意的地块。

  然而,在北京的土地市场上,顶着地价全国最高的“光环”,帝都并不是一个外来企业可以轻松进驻且大面积扩张的。

  “外来的企业进驻新的市场大概有几个战略选择:通过高度的标准化直接来铺,比如恒大;通过本地化方式拿地。旭辉是用后者的。”孔鹏称,“北京最近推出的地楼面价都是踩着周边二手房的售价成交的,对于土地市场来说,开发商比拼的不是实力而是想象力”。

  “小朋友”需规模和质量并重

  旭辉在年初时已表示,2015年的销售货值有500亿元。而孔鹏向本报记者透露,目前旭辉在北京的货值已达200亿元,明年将推货100亿元,销售目标则超过60亿元。

  “今年旭辉在北京的销售目标是40亿元,实际上是力争达到50亿元。” 旭辉集团北京区域事业部营销总监刘垚向本报记者透露,明年旭辉在北京将有更多高货值的项目入市,销售规模将有望突破70亿元,甚至更高。

  值得注意的是,在地产行业进入白银时代后,销售规模已经不是大型房企追逐的首要目标,增长质量开始被大量房企高管提及。不过,对旭辉来说,反倒在高调谈及要快速跨过500亿元门槛。

  “去年我跟毛大庆(前万科集团高级副总裁)聊天,说万科提一件事,万科不看销售规模了,现在都看销售质量,看回款。”孔鹏向记者开玩笑地称,“万科已经长大了,是一个成年人,考虑的是减肥锻炼,但我们还是小朋友,规模和质量需并重。如果在‘江湖上’拿不到规模,在北京就没法‘混’”。

  孔鹏进一步称,地产行业利润在变薄,规模会见顶。在这种后半场的市场环境下,谁的集中度高才会有后面的生存发展。企业和企业之间的竞争存在于战略和规模之间,包括风险和利润之间的平衡竞争。

  对此,张宏伟则向《证券日报》记者表示,在重点和基本面好的城市中,房企有规模化发展的机会,但追求规模增长不一定是企业发展的首要目标,做刚需产品并注重高周转的房企,强调规模的同时,利润指标的被关注度会越来越高,而做改善型产品的企业在这方面将更加明显。

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