◎每经记者 杨羚强

　　9月24日，在第五届中国价值地产年会上，全联房地产商会秘书长钟彬认为，多数银行越来越倾向于投贷结合，不仅做开发项目的债主，还想当股东。在此之前，万科等房企取得的公司债贷款利率已越来越接近5年期基准利率。在此背景下，传统以借款为主营业务的地产私募基金面临转型，五牛基金高级投资副总裁陈国华认为，未来地产私募将从债权转向股权投资。

　　债权类基金转型迫在眉睫

　　在企业公司债利率不断下滑时，银行开发贷利率也开始下滑。很多银行的开发贷利率已和基准利率接近。信托的借款利率则从之前的10%~13%，一路下探至8%~10%，受此影响，目前房地产私募的固定收益类借款，收益率也从最高峰时的15%~20%，最低下跌至9%以内。

　　陈国华认为，纯债权的房地产借款投资收益下滑，已是大趋势。甚至在这一背景下，银行也存在转型压力。先前单一的借款业务，将逐渐向多元化业务过渡。在这个过程中，房地产股权私募基金会获得非常多的机会。从去年开始，五牛旗下的房地产基金慢慢从债权为核心，转变为发展针对成熟物业的并购投资，拓展具备股权合作的房地产开发业务，并针对房地产资产证券化开展基金业务。

　　陈国华以五牛基金举例，房地产股权私募基金会在多个层面，展现出更多优势。相比银行，私募股权基金对房地产市场更熟悉，对房地产开发业务也更为精通，在和企业沟通时能够精确了解企业需要什么。

　　据陈国华介绍，目前五牛基金不仅仅和开发商合作，也和银行合作。银行选择五牛基金的原因，是后者融资渠道更广泛，速度也更为快捷。“很多大开发商缺乏对金融产品、金融机构深度了解；银行则对整个地产未来缺乏一个专业判断。这是一个空白点。”陈国华表示，有能力同时把握银行和开发商的需求，提供专业化房地产金融服务正是地产私募的优势。他们选择和大的开发商合作开发，协助中型开发商资金运作和资金监管、修复其产品业态，使之更为适应市场。

　　股权私募收益有望提高

　　然而涉及房地产开发的股权投资，以及成熟、优质物业的开发，投资地产基金产品的投资人的风险也有所扩大。

　　为此，五牛基金在很早之前就引入了专业人才，建立了庞大的数据库，对不同类型企业和不同产品建立数据模型，借助这些模型和数据，投资者能非常清楚地了解这些投资项目的投资周期和可能存在的风险。

　　在债权私募的收益转向固定收益下滑，或者改为纯固定收益转为固定＋浮动收益时，房地产股权类私募的收益却有望上升。

　　陈国华解释称，未来，房地产股权私募提供的服务，将从简单的股权投资，转向增值服务、深化服务，在每一个房地产投融资开发环节所需要的服务上深挖盈利点。

　　不过，想通过综合服务，扩大股权收益的，并不只有地产私募。大型开发商也在通过扩增服务提高收益。此前，万科就期望效仿美国铁狮门，借助小股操盘的方式，扩大股权收益水平。绿地也已成立了绿地金服，向部分中小房企提供金融服务。

　　对此，陈国华的判断是开发商向业界提供的金融服务，目前来看更多还是侧重于服务企业自身，部分则存在投资类型单一的局限。相比之下，传统股权私募提供的平台更大，类型也更为丰富，在竞争上也会更有优势。