在收购一系列成熟物业进军海外市场之后，中国房地产企业正结合现有开发经验向海外地产开发（“裸地”开发）的模式积极转型。专业机构世邦魏理仕公布的数据显示，以美国为例，2013年中国资本进行地产开发的总金额仅为3.33亿美元，而该数据在2014年时已爆发式增长至9.54亿美元，增幅高达186%。

　　世邦魏理仕策略及投资顾问部执行董事王广强表示，随着大量资金涌入海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已经超过预期，未来的上涨空间受到了大幅度的压缩，投资回报率已较前几年逐步回落。海外投资的浪潮也使得优良物业的选择范围开始缩小，直接购买成熟物业的海外投资模式已经开始显现出一定的弊端。在这种背景下，海外地产开发模式开始走入大众的视野。“以美国加州当地2014年的数据为例，购买加州核心地段成熟商业物业的投资回报率仅为3%~9%，而买地开发商业项目的投资回报率则高达30%。”

　　然而，高回报往往伴随着高风险，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒：“房地产开发具有极强的地方性差异，中国房地产企业在筹备海外开发项目前期，应系统考虑地方政策、法律、税收、竞争等方方面面与中国的差异，警惕这些差异潜在的风险。”

　　目前，中国房企进入海外的地产开发模式，多数是在复制国内原有的开发模式及相关经验的基础上进行的。需要注意的是，不同国家的资金要求、开发周期、市场情况及消费者购买习惯都各不相同，因此，这种“快速推盘、循环开发”的快速现金流模式，在多数海外市场并不适用。

　　受到以上因素制约，国内开发商往往需要在开发初期投入更多资金，项目投资回收期也可能被迫延长，如在规划许可审批时，澳大利亚通常用时不到一年，而英国则可能需要三年或者更多的时间，这就对开发商的现金流提出了更高的要求。在这种情况下，企业在拿地前期就需要了解需求情况，合理制定拿地和开发策略。

　　政策风险往往被作为项目可行性研究的首要环节。但目前，除了对土地政策风险的重点关注外，一些国内重视不足但在国外严格执行的政策环节可能最终变成影响项目进展的掣肘。如房地产开发行为可能涉及的历史建筑保护、生态环境保护，地块的开发与保护范围之间有明确的红线。在很多国家，特别是欧美发达国家，历史遗迹红线和生态红线的划定需要得到来自社区和民众的支持。为了获得开发批文，往往需要举行几轮听证会或公投才能决定。如果在拿地之前忽略了此类政策执行风险，可能会严重拖延项目的进展。

　　除此之外，移民政策也是海外住宅开发项目的制约条件之一。近年来，许多中国住宅开发商在美国开发项目选择与EB-5投资移民项目合作，将房地产销售与投资移民绑定向国内高净值投资者定向营销。但根据目前美国政府对EB-5的态度和EB-5项目的火爆程度，2015年EB-5政策预期将有大幅调整，调整方向一是提高审批效率，二是提高投资额。中国房企在海外开发项目可行性研究阶段，应寻求对当地各类政策了解深入的专业机构提供咨询服务。

　　世邦魏理仕建议中国房企在进入新市场时，需先对当地市场做充分的市场研究，选择合适的地产开发伙伴。特别需要针对当地合作伙伴的资质情况进行全方位调研。与国内的土地权属情况不同，大部分海外开发的热点国家土地私有化，当地开发商往往持有当地的优质土地资源及拥有一定的政策优势。选择一家优秀的当地合作伙伴能帮助中国房企赢得更好区域土地机会。