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地产行业或企稳复苏

  • 发布时间:2015-07-30 11:29:16  来源:中华工商时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  ■本报记者杨桐

  半年报密集发布期,总有几个行业是十分抢眼的,房地产则是关注的重中之重。同花顺统计数据显示,截至7月27日,已经有68家上市房企披露了2015年中期业绩预报,实现业绩预喜的有24家,占比为35.29%,表现稍逊于去年同期水平。

  龙头上市房地产公司业绩增长稳定,部分区域性房企业绩表现抢眼。总体来看,商品房销售面积由负转正,开发投资额有所增长,住宅待售面积连续两个月大幅减少,房地产行业在政策支持下回暖势头明显。“触底反弹”存在可能

  具体分析半年报,中期业绩预喜的24家上市房企中,预增17家、扭亏5家、续盈和略增各1家。此外,还有17家上市房地产公司首亏、11家预减、9家续亏、7家略减。其中,净利润同比增幅最高的是苏宁环球,最大变动幅度为612.48%。

  今年以来,房地产行业有所回暖,特别是二季度以来,部分城市升温明显。1-6月份,房屋新开工面积67479万平方米,下降15.8%,降幅收窄0.2个百分点。上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5%。两项数据都存在“触底反弹”的可能性:随着商品房市场成交的回升,开发企业信心有所恢复,新开工下滑的趋势会得到缓解。而目前房企重点在消化而不是投资,开发投资增速惯性下降,下半年有望触底回升。

  房地产租售服务平台安居客的分析人士表示,得益于国家的宏观战略,今年以来持续推进的宽松货币政策,直接成为一线及部分二线城市楼市基本面好转的根本因素。国家的楼市调控政策,是销售数据“大逆转”的直接原因。从去年下半年以来,取消限购、降准降息、降低首套首付、鼓励改善型需求等种种“救市”政策,均打开了购买力提升的闸门。大小房企或出现分化

  面对限购政策与货币政策等基本面的多重利好,品牌房企及时把握市场转机,以积极、灵活、创新的营销策略,有效扭转了业绩下行趋势。2015年上半年共有69家房地产企业销售额超过50亿元,合计实现销售总额12116亿元,平均销售额为176亿元。

  此外,一些品牌房企在制定2015年销售目标时已从追求规模扩张转变为更加注重质量增长。万科、世贸不再制定销售目标,而是对回款率、利润率等指标重点考核;绿城、融创虽然2014年销售额均实现了超25%的增长,但是其2015年销售目标均低于2014年,其中融创明确表示,未来将更加注重质量的增长,不再将规模作为最重要的指标来考核,而更加看重权益销售额的增长,2015年的销售目标仅为660亿元,低于2014年销售额716亿元近8%。

  此轮市场波动给了房地产企业关于业绩增长评判指标深入思考的机会,从而在销售规模稳定增长的基础上注重回款率和利润率,在行业新常态下扩大市场份额。

  相比之下,仍有部分房企上半年完成率不足四成,下半年将承受较大的业绩压力。这些企业应以更加灵活的策略适应市场的变化,调整推盘节奏、创新营销策略、加快去库存速度,确保销售业绩的逆转。

  国都证券房地产研究员于伯菲表示,地产行业未来的格局将出现分化趋势,例如“招保万金”等寡头企业更容易在整体态势回暖的境况中顺势而上,大型房企发展境况比较乐观,小型企业存在融资难的问题。避免分化复苏后“虹吸现象”

  有专家分析,在总体复苏脆弱的局面下,房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的最大问题。

  一是以深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面,房地产企业加速向一线城市进行布局;二是三线城市出现的持续加速性的下滑,三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善,但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。例如,深圳6月房地产价格同比上涨接近20%,而很多三线城市价格同比下滑接近20%;一线城市库存同比下降了2%,而三线城市库存同比上扬了接近6%。

  中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长刘元春表示,分化中复苏一般是一种常态,但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到,本轮分化的程度大大超越以往。

  因此,脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。一线城市在三线城市过度低迷的情况出现暴涨,不仅会诱发局部泡沫问题,更重要的是这种暴涨将通过“虹吸现象”带来三线城市房地产市场出现崩盘的可能,从而诱发全局性的问题。

  对此,刘元春建议,对于中国房地产市场的调控必须改变当前简单宽松的导向,必须针对不同区域采取不同的治理。“一是对于一线城市必须进行适度控制,防止价格过度上涨;二是对于三线城市房地产市场的扶持应当强化,特别是可以出台一些超常规的政策,例如加大县级政府的财政支持,甚至建立专项基金,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房;三是在监控分化指标的基础上,协调相应城镇化改革的步伐,特别是重点人口流入地和流出地改革的速度。”

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