川沙板块七年涨166%

　　7月中旬，上海迪士尼开园预热，向全球首次发布六大主题园区创意亮点。多位业内人士表示，迪士尼乐园落户上海后，会直接拉动长三角乃至全国的游客到访，对推动上海经济发展起到了重要作用。而随着迪士尼乐园开园的日渐临近，迪士尼乐园的大本营——川沙板块的楼市也再度受到了外界的广泛关注。

　　从2005年开始，就有迪士尼乐园落户上海的消息传出。2007年11月，有报道称，中央对沪建迪士尼乐园已明确表态。2009年11月，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，将在浦东新区建设一座世界一流的迪士尼乐园。至此，“迪士尼落户上海”终于尘埃落定。

　　迪士尼项目的落地，提升了该项目所在地川沙的板块价值，一系列以迪士尼为核心的产业链正蓬勃发展，大量的总部经济商务需求应运而生。

　　的确，从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认并开始动工的一两年时间里，川沙板块楼市进入快涨通道。据德佑链家研究部监控数据，2009年川沙板块一手商品住宅成交量为298796平方米，同比增257%；此后，由于2009年购房需求的一度释放，2010年川沙板块一手商品住宅成交量回落为53147平方米；2011年4月，迪士尼乐园正式破土动工。川沙板块一手商品住宅成交量也从2011年开始又开始回升，2014年川沙板块一手商品住宅成交量为145613平方米。

　　在房价方面，2009年至今，该板块的成交均价持续呈上涨趋势。截至2015年7月16日，川沙板块的一手商品住宅成交均价达29653元/平方米，相比2009年的11153元/平方米上涨166%。

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，2009年至今，不可忽视有整体楼市政策的利好、市场的影响。如今年以来，在“330”新政、公积金政策以及今年多次降息降准的多重政策叠加作用下，今年二季度以来上海整体楼市迅猛攀升。与此同时，川沙板块楼市受到迪士尼效应的影响日益显现，并逐渐发酵。

　　地王新盘价格超中外环均价

　　据了解，川沙板块内的开发主力川沙镇核心区域近年来已少有供应，靠近机场的区域尚有大片未开发土地，一手项目稀缺。目前，板块内在售项目有象屿鼎城、汇智湖畔家园、东郊半岛、东海御庭、鼎鑫名流世家、香奈名邸。

　　其中，香奈名邸在5月取得了预售证，该楼盘所在的川沙新市镇城南社区C03-29地块，在2013年9月被初入上海的杭州至高房地产以5亿元拿下，尽管地块体量不大、总价不高，但是其溢价率高达136%，19500元/平方米的成交楼板价更是位居川沙板块各宅地之首。

　　此次，香奈名邸推出了188套公寓房源，主力户型为建面88-90平方米的二房、115-130平方米的三房，最高报价55100元/平方米，最低报价37000元/平方米。虽然位于外环外的川沙板块，其价格却与不少内外环间的楼盘看齐，且46000元/平方米的平均报价，已经大大高出了中外环区域今年以来37300元/平方米的成交均价。

　　对此，陆骑麟指出，香奈名邸的开发意图与川沙板块内其他楼盘并不相同，杭州至高2013年于川沙拿地是首次进入上海，地块总价较低、体量较小，又恰逢迪士尼开园临近。该楼盘的超高报价，显然有提升在沪知名度的嫌疑，甚至可能做好了打持久战的准备。

　　“老房子”量占二手房市场70%

　　在二手房市场方面，今年以来川沙板块的主力二手楼盘，如鼎鑫名流苑、金领国际、万馨佳园等成交均价都在20000-25000元/平方米之间。据德佑链家研究部监控数据，截至6月30日，上半年鼎鑫名流苑成交均价为23680元/平方米，万馨佳园上半年成交均价为21056元/平方米，金领国际上半年成交均价为20516元/平方米。

　　数据显示，截至6月底，川沙板块二手房成交均价为18500元/平方米，相比2009年的8800元/平方米上涨110%。

　　对于二手房成交均价相对较低的情况，德佑链家川沙一区区域总监许林表示，除了如2001年就可以入住的鼎鑫名流苑等次新房外，川沙板块二手房还是以“老房子”为主，包括很多老公房、动迁房，这些房源占整个二手房市场的70%。

　　许林指出，由于目前随着地铁线路的开通，不少工作在浦东区域的新上海人，将购房选择区域向外围扩大。川沙板块内生活配套相对成熟、老公房成交均价相对较低，也吸引他们前来置业，因此带动了整个区域内二手房市场的成交。而部分经济实力较强的置业者，则因为迪士尼效应而对板块的未来发展前景看好，他们会选择该区域的商铺、二手别墅、新房等。

　　房价或再度上扬

　　对于迪士尼效应对楼市的后续影响，有人认为即便有开园的影响，今明两年房价想要继续快速提升依然存在相当大的阻力，有人认为仍存在较大潜力。

　　“川沙板块的一手房价素来有快涨与滞涨交替的特点。”陆骑麟表示，由于板块过多炒作，过去川沙部分价位较高的楼盘也出现过价格滞涨甚至回落的情况，如老牌楼盘鼎鑫名流苑曾在2010年达到均价19900元/平方米的高位水平，然而在次年即回落至19400元/平方米，到了2012年更是进一步降低至17300元/平方米。“一般都是消息刚出来时，刺激作用比较大。”

　　不过，陆骑麟也指出，从川沙板块近几年拿地楼板价可以看到，不少开发商看好川沙板块潜力和后续发展。

　　“我不认为迪士尼开业了，行情就结束了。目前仅仅是迪士尼一期工程，后面还有二期、三期。迪士尼开业后，在商业旅游的带动下，川沙楼市会迎来一轮新启动。” 许林说。

　　据预测，上海迪士尼乐园每年将吸引2500万名游客前来，远超过位于佛罗里达州奥兰多迪士尼乐园的1900万客流量。与此相对应的是投资热潮。按照上海迪斯尼直接投资295亿元，基础设施配套按10倍杠杆来计算，迪士尼带动的间接投资约为2900亿元，前期受益的房地产和建筑建材，已获得实质性订单的支撑。在明年春开园之后，交通运输、餐饮旅游和商贸零售等相关行业将迎来旅游消费热潮，年均市场有望达千亿规模。

　　德佑链家市场分析师赵葆根表示，5月以来，香奈名邸、博景苑等价位较高的项目有较多的成交，特别是香奈名邸成交153套房源，均价达到了39200元/平方米的高位水平，因而也进一步拉高了板块均价。随着迪士尼各种概念逐渐转变为现实，加之今年政策的影响导致了部分投资型客户的回潮，未来川沙板块仍存在上涨的可能。