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上海迪士尼主题园区首次揭秘受益迪士尼 川沙板块七年涨166%

  • 发布时间:2015-07-23 15:33:07  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  川沙板块七年涨166%

  7月中旬,上海迪士尼开园预热,向全球首次发布六大主题园区创意亮点。多位业内人士表示,迪士尼乐园落户上海后,会直接拉动长三角乃至全国的游客到访,对推动上海经济发展起到了重要作用。而随着迪士尼乐园开园的日渐临近,迪士尼乐园的大本营——川沙板块的楼市也再度受到了外界的广泛关注。

  从2005年开始,就有迪士尼乐园落户上海的消息传出。2007年11月,有报道称,中央对沪建迪士尼乐园已明确表态。2009年11月,上海市人民政府新闻办公室授权宣布,上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准,将在浦东新区建设一座世界一流的迪士尼乐园。至此,“迪士尼落户上海”终于尘埃落定。

  迪士尼项目的落地,提升了该项目所在地川沙的板块价值,一系列以迪士尼为核心的产业链正蓬勃发展,大量的总部经济商务需求应运而生。

  的确,从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认并开始动工的一两年时间里,川沙板块楼市进入快涨通道。据德佑链家研究部监控数据,2009年川沙板块一手商品住宅成交量为298796平方米,同比增257%;此后,由于2009年购房需求的一度释放,2010年川沙板块一手商品住宅成交量回落为53147平方米;2011年4月,迪士尼乐园正式破土动工。川沙板块一手商品住宅成交量也从2011年开始又开始回升,2014年川沙板块一手商品住宅成交量为145613平方米。

  在房价方面,2009年至今,该板块的成交均价持续呈上涨趋势。截至2015年7月16日,川沙板块的一手商品住宅成交均价达29653元/平方米,相比2009年的11153元/平方米上涨166%。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,2009年至今,不可忽视有整体楼市政策的利好、市场的影响。如今年以来,在“330”新政、公积金政策以及今年多次降息降准的多重政策叠加作用下,今年二季度以来上海整体楼市迅猛攀升。与此同时,川沙板块楼市受到迪士尼效应的影响日益显现,并逐渐发酵。

  地王新盘价格超中外环均价

  据了解,川沙板块内的开发主力川沙镇核心区域近年来已少有供应,靠近机场的区域尚有大片未开发土地,一手项目稀缺。目前,板块内在售项目有象屿鼎城、汇智湖畔家园、东郊半岛、东海御庭、鼎鑫名流世家、香奈名邸。

  其中,香奈名邸在5月取得了预售证,该楼盘所在的川沙新市镇城南社区C03-29地块,在2013年9月被初入上海的杭州至高房地产以5亿元拿下,尽管地块体量不大、总价不高,但是其溢价率高达136%,19500元/平方米的成交楼板价更是位居川沙板块各宅地之首。

  此次,香奈名邸推出了188套公寓房源,主力户型为建面88-90平方米的二房、115-130平方米的三房,最高报价55100元/平方米,最低报价37000元/平方米。虽然位于外环外的川沙板块,其价格却与不少内外环间的楼盘看齐,且46000元/平方米的平均报价,已经大大高出了中外环区域今年以来37300元/平方米的成交均价。

  对此,陆骑麟指出,香奈名邸的开发意图与川沙板块内其他楼盘并不相同,杭州至高2013年于川沙拿地是首次进入上海,地块总价较低、体量较小,又恰逢迪士尼开园临近。该楼盘的超高报价,显然有提升在沪知名度的嫌疑,甚至可能做好了打持久战的准备。

  “老房子”量占二手房市场70%

  在二手房市场方面,今年以来川沙板块的主力二手楼盘,如鼎鑫名流苑、金领国际、万馨佳园等成交均价都在20000-25000元/平方米之间。据德佑链家研究部监控数据,截至6月30日,上半年鼎鑫名流苑成交均价为23680元/平方米,万馨佳园上半年成交均价为21056元/平方米,金领国际上半年成交均价为20516元/平方米。

  数据显示,截至6月底,川沙板块二手房成交均价为18500元/平方米,相比2009年的8800元/平方米上涨110%。

  对于二手房成交均价相对较低的情况,德佑链家川沙一区区域总监许林表示,除了如2001年就可以入住的鼎鑫名流苑等次新房外,川沙板块二手房还是以“老房子”为主,包括很多老公房、动迁房,这些房源占整个二手房市场的70%。

  许林指出,由于目前随着地铁线路的开通,不少工作在浦东区域的新上海人,将购房选择区域向外围扩大。川沙板块内生活配套相对成熟、老公房成交均价相对较低,也吸引他们前来置业,因此带动了整个区域内二手房市场的成交。而部分经济实力较强的置业者,则因为迪士尼效应而对板块的未来发展前景看好,他们会选择该区域的商铺、二手别墅、新房等。

  房价或再度上扬

  对于迪士尼效应对楼市的后续影响,有人认为即便有开园的影响,今明两年房价想要继续快速提升依然存在相当大的阻力,有人认为仍存在较大潜力。

  “川沙板块的一手房价素来有快涨与滞涨交替的特点。”陆骑麟表示,由于板块过多炒作,过去川沙部分价位较高的楼盘也出现过价格滞涨甚至回落的情况,如老牌楼盘鼎鑫名流苑曾在2010年达到均价19900元/平方米的高位水平,然而在次年即回落至19400元/平方米,到了2012年更是进一步降低至17300元/平方米。“一般都是消息刚出来时,刺激作用比较大。”

  不过,陆骑麟也指出,从川沙板块近几年拿地楼板价可以看到,不少开发商看好川沙板块潜力和后续发展。

  “我不认为迪士尼开业了,行情就结束了。目前仅仅是迪士尼一期工程,后面还有二期、三期。迪士尼开业后,在商业旅游的带动下,川沙楼市会迎来一轮新启动。” 许林说。

  据预测,上海迪士尼乐园每年将吸引2500万名游客前来,远超过位于佛罗里达州奥兰多迪士尼乐园的1900万客流量。与此相对应的是投资热潮。按照上海迪斯尼直接投资295亿元,基础设施配套按10倍杠杆来计算,迪士尼带动的间接投资约为2900亿元,前期受益的房地产和建筑建材,已获得实质性订单的支撑。在明年春开园之后,交通运输、餐饮旅游和商贸零售等相关行业将迎来旅游消费热潮,年均市场有望达千亿规模。

  德佑链家市场分析师赵葆根表示,5月以来,香奈名邸、博景苑等价位较高的项目有较多的成交,特别是香奈名邸成交153套房源,均价达到了39200元/平方米的高位水平,因而也进一步拉高了板块均价。随着迪士尼各种概念逐渐转变为现实,加之今年政策的影响导致了部分投资型客户的回潮,未来川沙板块仍存在上涨的可能。

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