万达轻资产战略的第一炮响彻整个地产界。6月12日，万达联手快钱公司推出的万达互联网金融业务——中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，上市数日即顺利完成50亿元资金的发行计划，资金预计投向5座2015年新开工、在2016年开业，只租不售的万达广场项目。

　　去年开始，以万达、万科、碧桂园为首的品牌地产开发商，不约而同地向“轻资产”转型，本月初，碧桂园联手平安，正式启动了碧桂园上海嘉定项目的众筹。

　　就在传统开发商纷纷调转船头的时候，在佛山，一批拥有雄厚资金的民间投资客们，却在各个镇街自费玩起“重资产”运作的“商业综合体”——位于金沙洲板块的永润广场将于2016年中试业，该项目预计投资约11亿元，由投资者自掏腰包。

　　“镇街商业综合体还有3-5年的快速发展期，经营得好的将成为企业和地方的财富。”永润广场商管总经理高一帆说。

　　镇街综合体遍地开花

　　差异化竞争立足

　　●文/图：陈文娜

　　本月27日，位于禅城区张槎街道的零壹科技产业园将正式开售，该项目为集智能办公、人才公寓、配套服务、餐饮休闲于一体的都市型产业园区，投入使用后，这里将成为中欧工业园C区数以万计就业人员的综合服务区。

　　今年6月份以来，已有包括零壹科技园、永润广场、樵岭国际等在内的多个综合体项目面世，加上近两年来密集亮相的广佛智城、宇能国际广场、宝盈广场、岭南国际TTmall等综合体项目，越来越多的民间资本涌入大沥、西樵、张槎、南庄、里水等区域，看似平稳的镇街商业格局正在悄然发生着变化。有观点认为，这种变化的发生是因为佛山千灯湖、季华路等核心区域的综合体项目商业供应大，是中心城区商业供应的外溢表现，镇街将成为下一个商业供应大的市场。

　　曾操盘千灯湖核心区域一大型综合体项目商业运营的高一帆，对此有不一样的看法。她认为，部分中心城区商业扎堆严重，而镇街商业还有3—5年的发展空间，“扎根本土，找到当地消费的痛点，引入符合消费需求的业态，注重推广和经营，在建的项目生存是没有问题的，但是不能再多了。”

　　在接手永润广场后，高一帆带领团队对广场周边人群做了消费调研。她发现不管是本地人还是广佛候鸟，流向广州和流向桂城的消费力比例差不多是1：1，“居住在金沙洲的人消费力是很高的，但本地所能提供的零售消费选择太少，传统的街铺和2万-3万平方米以下小型商超难以满足需求。”高一帆说，永润广场项目的定位就是“把金沙洲人们照顾好，把里水的人们吸引过来。”

　　“项目约1.7万平方米的商业配套，不仅仅服务零壹科技园的进驻企业，更辐射方圆2公里以内的消费群体。”零壹科技产业园总经理雷玉强介绍，虽然商业性质的土地只占该项目的30%，但开发运营后所服务的人群数量较大。

　　与零壹科技产业园毗邻的欧洲工业园c区启动，超13万平方米的厂房已于去年10月份交付使用，加上周边的新媒体产业园、佛山国家火炬创新创业园等，零壹科技产业园投用将在一定程度上解决工业园区欠缺生活配套服务的难题。

　　民间资本涌入

　　镇街成新晋开发商“练兵场”

　　■解读

　　这场已经达到高潮的镇街城市综合体格局变革的背后，有传统开发商由中心城区转向镇街的品牌扩展，但更多的是民间资本的涌入，其中很多项目的投资方是首次涉足地产开发。

　　零壹科技产业园的投资方为佛山市正大机电（集团）公司，正大集团以机电产品系统集成商、物流商和投资商闻名，零壹科技产业园正是以正大机电创业平台为基础打造的。据雷玉强介绍，2012年拿地的初衷是建设正大集团的总部基地，在做市场调研时，发现周边蕴藏着商机，为更好地挖掘土地的价值，正大集团决定试水地产的开发和运营。

　　永润广场也是佛山市红潮投资有限公司开发的第一个地产项目。据了解，红潮投资股东有深厚的贸易和专业市场等商业物业投资的经历，积累了大量的投资经验和资金。“投资方对里水的情况很有信心，也清楚市场运作的规律，对于运营好永润广场很有信心。”高一帆说，该项目计划于2016年中试业。

　　佛山市南纺建投地产有限责任公司在西樵开发樵岭国际，佛山市永利达投资有限公司在南庄开发岭南国际TTmall，佛山广佛智城商业地产投资有限公司在大沥开发广佛智城……大批试水地产开发的投资者选择从镇街出发。

　　“大量产业园区在镇街落户所带来消费力是巨大的，政府需要在提升服务配套方面下功夫，而地产企业正是嗅到了这个商机。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，佛山镇街商业体快速发展，是因为长期以来镇街商业配套落后问题亟待解决，也是因为承载城市产业集聚使命的镇街有提升区域价值的现实需求。

　　地产开发和运营涉及面广，新晋开发商多选择有经验的人去管理和运营。据了解，在镇街商业的运营队伍中，不乏来自万科、万达、顺联等品牌商业地产运营商的人才，“开发理念和团队是最重要的，特别是对新进入行业的开发商而言。”高一帆说。

　　有的开发商则选择将项目托付给有资质的第三方运营公司，比如零壹科技产业园，目前该项目的招商和销售由雷玉强新建的团队负责，但已经引入了戴德梁行的物业服务，“正式投用后，计划将商业管理运营也交由戴德梁行，交给更专业的人。”雷玉强表示。“正式运营一年后，如果项目运作情况良好，正大集团不排除再次出手地产开发的可能。”

　　这也是其他新晋开发商的心声。

　　为何选择“重资产”试水地产开发？

　　据雷玉强介绍，零壹科技产业园由正大集团独资投资开发，前期投入超3亿元，“项目约40%为集团自持，其余出售，包括写字楼、soho公寓、商铺等产品，回笼的资金加上部分自持物业的出租金，乐观估计5年可以回本。”雷玉强说，投入资金约三分之一来自银行贷款，偿还本息金是项目开售和运营后要解决的问题。

　　而永润广场方面，“项目前期建设和后期的运营投入，预计将达到11亿元，全部由投资方出资，没有向银行贷款。”高一帆介绍，永润广场总建筑面积超17万㎡，其中前期开发约六七万元，写字楼产品出售能够回笼大部分开发资金，其他通过租赁回收。

　　在佛山众多的镇街商业综合体项目中，大部分的投资商是制造业或者投资其他产业起家的，他们所选择的商业地产投资开发方式，是“重资产”运作，与目前大牌商业地产开发商由重资产转向“轻资产”的路径背道而驰。韩世同认为，一方面是试水地产开发的投资商都具有雄厚的资金支持，另一方面是由于其与传统开发商的所选择的路径不一样，前者开发一个项目回收资金是为了去开发另一个新项目，后者对长线持有有信心，不急于短时间套现。

　　正大集团投资零壹科技产业园，初衷是服务自己的员工，但是该项目写字楼产品还未正式开卖，已有江西籍的企业合力认购了其中一整栋。而欧洲工业园c区的多家企业，均表示了要与其所提供的员工餐厅合作，解决企业员工用餐问题。“我们的想法就是，只要不亏本就行。”雷玉强说，正大集团拿出两三亿元投资零壹科技园，更多的是一种新的尝试。

　　管理运营过多个项目的高一帆认为，不管开发资金的来源是自掏腰包还是新概念“众筹”等集资类型，都改变不了商业“重资产”的运作本质。她给记者算了一笔账，购物中心投资金额动辄数亿，广场开发规模10万平方米左右，平均租金110元/平方米，仅从租金回报来看很难与投入持平，但是商业的开发是组合拳，购物中心是长线持有，短期可以组合开发商业产品实现投资回报。

　　“购物中心的经营有其规律，消费者消费习惯的养成，购物中心的品类优化是一个持续的过程，必须经历这个过程，才能在3-5年后实现销售额和租值的较大提升。”高一帆说，商业不是资本的游戏，更是一种耐力和专业的比拼。

　　“三年建设+开业年稳场+第二年旺场+第三年健康运营”是永润广场的经营目标，写字楼和酒店销售是其收回成本的快速途径，而对购物中心，永润的投资开发者将统一经营，统一管理。

　　一旦留住了人，商铺的租金会随着广场人气的提升和营业额的上涨逐年上调，且按照商场惯用的“大铺变小铺”“小铺养大铺”的做法，运营成熟后的商场格局和业态分布将按照发展需求发生变化，商铺也会相应作出调整，“留住消费力，做精产品组合，激活超大型城市城郊和镇街市场的消费潜力是商业开发的一个方向。”高一帆说。