●本版撰文曹明华

　　项目概况

　　东方万汇城是南京市东方置业房地产实业有限公司开发建设。该项目位于浦口区江浦街道浦口大道28号，项目占地面积14.5万平方米，建筑面积达100万平方米，拥有大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等各种物业类型。目前，东方万汇城在售3、6号楼地铁小公寓尾盘，面积46-80㎡，40年产权，均价9600元/㎡。另外，在售商铺面积30-110㎡，一楼均价38000元/㎡左右，二楼均价15000元/㎡左右。

　　区位与环境

　　据现场销售顾问介绍，项目总建筑面积达100万平方米左右，拥有大型商业、五星级酒店、甲级办公楼、城市公寓等各种物业类型，是浦口新城首发大型城市综合体。周边生活配套有大润发、红星美凯龙，附近有中国银行、紫金农商银行、中国农业银行，教育配套有江佑铂庭幼儿园、浦口城东幼儿园、浦口四中。公交线路有D7、512线（浦新线），附近还有地铁10号线浦口万汇城站以及在建的地铁11号线中转站。

　　调查手记 东方万汇城位于浦口区浦口大道28号，距离长江隧道出口约900米左右，地铁10号线浦口万汇城站也是近在咫尺，出行较为方便，这是项目的一大优势。

　　不过，由于浦口大道是快速干道，来往车辆繁忙，噪音污染不可避免。目前附近以工厂和商业办公项目居多，导致项目周边高压线林立。商业生活配套相对缺乏，距离最近的超市是大润发，位于万汇城西北面的江佑铂庭，中间隔着浦口大道，需穿越快速行进的车流，步行约20分钟。

　　项目本身配套的40万方大型商业，销售顾问表示要到年底才能动工建设。有业主反映，2013年6月购房时，销售员就说当年年底商业就会动工，但至今仍未见动工迹象，以至于在365地产家居网的业主论坛上，就有业主愤然发帖：“商业再不建设，大家一起退房吧！”因此，商业配套能否像销售员所说的那样到年底如期动工，还有待进一步的观察。

　　教育配套

　　万汇城样板房展示中心的宣传展板上明确写着，“一站式教育从此无忧”。笔者就此询问销售人员，获悉目前小区教育配套有江佑铂庭幼儿园、城东幼儿园、浦口实验小学、浦口新城中学。不过销售人员同时告诉笔者，万汇城公寓属于商业性质，并不能办理户口，不存在学区问题。周边的教育配套多数为民业性质，业主如果有子女上学都可以上。

　　调查手记 商业性质的项目由于不能解决户口问题，当然上学问题也就无法解决，万汇城所谓“一站式教育”的说法难以自圆其说。万汇城周边虽有江佑铂庭幼儿园、城东幼儿园，但均属于其他楼盘为自己业主所建的幼儿园，首先要满足楼盘自身的业主子女入学。至于浦口区实验小学，不能入户的商业性质的公寓，当然根本无法入学。面对开发商所谓“一站式教育从此无忧”的宣传，购房者应保持清醒的认识。

　　车位配比

　　据销售顾问介绍，东方万汇城的车位配比按1：0.3设置，即3户业主配比1个车位。而万汇城共有6000户业主，以及40万方的商业，这样的车位配比如何能满足业主需求呢？对此销售顾问的解释是，30-50平方米户型的业主很少有车，基本上都是公交和地铁出行，同时商业的地面位置可以补足车位停放。

　　调查手记根据2012年南京市政府19号文件【南京市建筑物配建停车设施设置标准准则】，市区范围内根据用地发展和交通条件，划分为三类停车分区，浦口珠江老城可参照一类区域执行。对于一类区车位配置规定：酒店式公寓面积小于90平方米，车位配比下限为1：0.7，对于商业设施车位配比下限为1：0.5。按照此规定，东方万汇城1：0.3车位配比显然过低，未来项目如何满足业主和商业停车的需求，要画上一个大大的问号。

　　投资回报

　　销售顾问介绍，东方万汇城2015年6月开始陆续交付。2015年12月，东区商业开始动工。当笔者询问万汇城交付后投资出租的情况，售楼人员告诉笔者，30㎡房源每月月租在1500元上下，60㎡的房源月租在2000—2500元之间。

　　调查手记 东方万汇城的地块是2011年3月取得的，商业公寓是40年产权，如今已过去4年多。

　　笔者查询到，目前在365地产家居网的租房频道，已经有业主挂出万汇城的公寓出租，一室一厅50㎡的要求月租800元，60㎡的月租一般要求在1200到1500元，30㎡的房源尚无招租的。

　　据地产中介介绍，目前该区域除东方万汇城外，还有明发新城中心、紫晶唐等楼盘，同类型的产品较多，投资还需细心选择。

　　产品户型

　　目前万汇城项目销售的是北区03幢与06幢，户型为30-71㎡的商业公寓，40年产权，商业用电，民用水，销售均价9600元/㎡。

　　调查手记 浦口大道两侧是商业办公密集区域，商业性质的小公寓较多。与普通住宅相比，价格便宜是东方万汇城的一大优势。

　　但项目的缺点也很明显，商业公寓的使用成本较高，商业用电的费用比民用电贵上一倍。另外，万汇城的物业费也达到了2.8元/㎡。

　　此外，万汇城的户型是东西朝向，并且采用两梯10户的格局，配置较低，上下班高峰期的时候，业主等电梯时间会比较漫长。

　　合同条款

　　在东方万汇城的合同补充协议一栏里有两项条款引人关注：第十一条，除了主体工程质量问题以及装修问题外，业主均必须按甲方通知时间办理交付手续，并缴纳相关费用，不得拖延；第十三条，甲方交付房屋与样板间标准不同。

　　调查手记律师认为，万汇城这样的合同约定，颇有霸王条款的嫌疑，一旦购房者同意第十一条，就意味着房屋如果出现开裂、空鼓、漏水等质量问题，购房者只能要求整改，但仍然必须按照开发商要求的时间准时收房。另外，因为交付标准与样板间不同，因此购房者要格外谨慎，不要轻易被美轮美奂的样板间所误导。