为了保障交易安全，有不少人选择用银行资金托管方式支付

　　二手房交易中，房款如何支付，一直面临着买卖双方的信任难题。为了保障交易安全，有不少人选择用银行资金托管方式支付，从流程上来看，通过第三方支付的方式是非常安全可靠的，但实际操作中却仍会发生纠纷，郭先生在卖房过程中就因和买家对银行资金托管理解不同产生矛盾，最终要通过打官司来处理问题，业内人士表示，发生这样的情况主要原因是对银行托管资金理解不同，通过按揭贷款方式交易，卖家常常希望能全款用银行托管，但实际操作中，银行资金托管仅包括定金和首付款，后续银行贷款由银行发放。因此，买卖双方在选择银行托管方式支付时，最好对资金款项的界定达成一致，以免发生纠结。文/图：广州日报记者刘丽琴

　　案例

　　按揭贷款不在银行托管资金内？

　　买卖双方分歧大对簿公堂

　　为了融资，郭先生将手头的一套80多平方米的单位放售，很快以76万多元成交，并签订了《存量房买卖合同》，为了保障交易安全，郭先生和买家选择银行托管的方式支付房款，其中签订合同时支付2万元为定金，双方约定，首期楼款31万多元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90日内完成，剩余45万元，买家以申请银行按揭贷款方式支付，如果不履行合同或不按约定履行合同，要承担相应违约责任，违约金的数额为房产成交价的10%。

　　签订合同当天，买家向郭先生支付了2万元定金，一个月后，银行向买家发出了《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》，拟同意45万元的贷款申请并报广州市公积金管理中心审批，买家拿到同贷书后要求郭先生一起去办理银行托管手续，但郭先生认为只是首付款通过银行托管方式支付，剩余款项只有同贷书，而同贷书无法保障贷款发放，自己的权益无法保障，因此要求过户当日支付全部购房款，双方发生分歧。

　　郭先生坚持对银行托管的理解是全部款项要在过户当日付清，买家由于与郭先生理解不同没有去办理银行托管手续。郭先生认为买家没有办理房款的银行托管手续，所取得的《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》无法保障贷款发放，拒绝办理房屋产权转移登记手续，双方多次进行交涉无果，最终对簿公堂。

　　事实上，同贷书下发后不久，买家与广州市公积金管理中心签订了《住房公积金抵押贷款合同》，不过买家并未将消息通知给郭先生。买家向法院提起诉讼要求郭先生履行合同义务，办理过户手续，并支付违约金，而郭先生因急需资金而卖房，但因双方纠纷无法在期限内实现卖房的目的，因此提出反诉要求解除合同，没收买家定金并获得赔偿。

　　法院判决：约定不明确不能归责于一方

　　近日，法院终审判决下来。法院审理认为，郭先生知悉买家已经完成申请银行贷款的义务，但不愿意协助办理房屋产权登记手续，行为已经构成违约，买家要求郭先生履行合同义务的诉讼请求合理合法，郭先生应与买家共同到房地产交易中心办理产权转移登记手续。由于合同中既约定双方选择银行托管的方式交割房款，也约定首期款在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，贷款款项于买卖完成并办妥他项权登记后由贷款银行直接划入郭先生的账户，且合同中未约定办理银行托管的具体时间，导致双方对支付房款的具体方式，如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管产生了争议，由于上述约定确实有不明确和冲突之处，双方因此产生争议导致合同未能履行，不能归责于一方，因此无论是郭先生要求没收定金并获得赔偿的要求，还是买家要郭先生支付违约金的要求都缺乏事实依据，不被法院支持。

　　对于郭先生遭遇到的情况，中原地产有关人士表示，在二手房交易过程中，通过按揭贷款方式交易的房屋，一般的操作方式是，银行托管仅包括定金和首期房款，后续银行贷款由银行发放。卖家对同贷书能否保证放款，对交易过户后能否顺利拿到房款存在疑虑，无可厚非，若想避免这样的情况，可以对交易细节作更明确的约定，比如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管等，双方约定越仔细考虑越周全，才能避免产生纠纷。

　　银行托管

　　办理流程

　　买方或卖方委托中介寻找房源或客户——找到满意的房源或客户，签订买卖合同——买卖双方共同向银行提出办理交易资金托管服务申请——买卖双方与银行签订《交易资金托管协议》——买方到银行开交易资金托管专户并存入购房款项，由银行托管——买卖双方办理房屋产权过户手续——办理完过户手续，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。