第一太平戴维斯发布四大自贸区PK报告，投资住宅还是写字楼？

　　继上海自贸区运行一年多后，国内自贸区扩至四个，包括天津、福建和广东在内的三大自贸区4月21日正式挂牌，由此掀起自贸区开发的热潮。自贸区定位各有特色，房地产市场是否也迎来新的发展机遇？日前，第一太平戴维斯发布了“四大自贸区PK报告”，从多个不同的角度比较和解读了各大自贸区的现状。

　　文/图：广州日报记者 刘丽琴

　　南沙住宅开发多，

　　写字楼和商业项目仍属低档次

　　日前，第一太平戴维斯发布了“四大自贸区PK报告”，从多个不同的角度比较和解读了各大自贸区的现状。华南区研究部主管何凌认为，自贸区开发机遇和挑战并存，只有深入了解其方方面面，才能对未来区内房地产市场的发展前景有准确的把握。业内人士更表示，如果研究相关数据，可以发现投资自贸区核心区域的写字楼物业或比住宅更靠谱。

　　从上海、天津、福建、广东四大自贸区来看，上海的商业地产项目较多，写字楼月租金在100~130元/m2之间，天津滨海新区住宅项目较多，写字楼市场处于初级阶段，福建平潭区域内项目基本处于待开发状态，广东自贸区内物业价格最高，深圳前海住宅项目价格超过8万元/m2，珠海横琴住宅售价约4.2万元/m2，目前横琴在售住宅均价相较2014年涨幅超过10%。但由于横琴住宅规划较少（约2万套），再加上在建的港珠澳大桥，预计后期当地房价还有5%～15%上升的空间。而广州南沙以住宅开发居多，写字楼和商业项目均处于偏低档次。

　　投资回报率：写字楼或高过住宅

　　自南沙自贸区挂牌以来，南沙楼市俨然成为广州最热的区域，除了自住买家外，还有不少看好区域发展前景的投资客，投资南沙房产前景如何？看看早已运行一年多的上海自贸区行情，或许对南沙的前景会多点信心。数据显示，上海自贸区试点初始，周边住宅价格被炒高50%以上，去年住宅价格回归理性，但时隔一年多周边住宅的价格仍有超过10%以上的提升，尤其是二手价格，比如临港区域2013年一手住宅价格是12484元/m2，二手住宅价格是7016元/m2，到2014年一手价格反而下降了7.8%，为11503元/m2，二手价格则上涨了20%达到8410元/m2。

　　南沙一季度成交面积超35万m2

　　同比增154% 价格降9.3%

　　业内人士表示，有着自贸区利好的南沙成为广州楼市最热的区域，一季度成交面积超过35万平方米，比去年大增了154%，但交易均价为10240元/m2，较去年同期的11601元/m2下跌9.3%，南沙楼价之所以未能随着成交量上涨而上升，是源于供应量的迅猛增加，去化压力大，预期后期南沙房价涨幅也将非常有限，但公寓产品不受限购约束，涨价明显，部分楼盘上涨幅度达到50%。目前南沙一手供应量巨大，二手市场则几乎没有承接力，不过若耐心等待数年，楼价涨幅依然可期，香港沙田发展起来都花了20年，南沙的速度应该快过沙田。

　　由于自贸区在金融创新、开发外商投资方面拥有众多优势，吸引到国内外企业的积极进驻。截至2014年年底，上海自贸区内注册企业共21239家，新增的企业中超过八成是内资企业，金融服务类企业占比10%左右。而深圳前海在吸引金融企业方面一枝独秀，截至2015年2月底，前海入驻企业已超2.5万家，其中金融机构占比56.5%。毗邻香港的地缘优势和金融类措施的推出，是前海吸引金融机构进驻的直接原因。据悉，目前前海发展起来后地段上比周边的南山中心商务区和宝安中心区更好，预计写字楼租金回报率会在3.8%左右。横琴写字楼定位较高，预计未来租金回报率将在4%～4.5%。

　　南沙写字楼租金回报仅3.2%

　　明珠湾区写字楼料明显提升

　　上海自贸区虽然只有一些旧写字楼，但挂牌后随着注册企业飙升令写字楼租赁异常火爆，区内写字楼项目一个月内租金翻倍，目前租金虽有所回落，但整体水平仍高出挂牌前50%以上。南沙城区的奥园金沙广场和华汇国际广场目前租金26~30元/m2，租金回报率在3.2%，而万达广场写字楼售价约12500元/m2，未来租金预计在35元/m2/月，租金回报率在3.3%。相比上海，南沙目前写字楼租金偏低，未来随着自贸区的发展，南沙明珠湾商务区写字楼售价将高于现有水平，租金预计会有明显的提升，租金回报率应在4%以上。第一太平戴维斯商业楼宇部董事刘晓南表示，投资自贸区核心区的写字楼物业投资回报或会高过住宅物业。