在各项政策利好的作用下，广州二手房市场刚需占主导的局面正悄然发生转变。连日来，羊城晚报记者采访了解到，广州中心城区二手房交易市场，有超一半置业者都非首套买家。

　　值得一提的是，楼市交易的升温使超六成指标盘现时的放盘价都较上一个月有所上涨。

　　中心四区非首套买家占比过半

　　在记者近日的采访中，天河、海珠、越秀、荔湾四大中心区不少二手中介均表示，自330新政出台后，上述四大区域购买二手房的买家有超过一半都是非首套房买家。

　　合富置业的统计数据也显示，以往二手楼市刚需为主导的局面已悄然发生改变。其中，天河二手楼市当中非首套房买家的比例最高，达56%；而荔湾二手楼市当中非首套房买家的比例相对较低，原因在于原芳村地区仍以首套房买家居多，非首套房买家比例不到4成，而只有旧荔湾非首套房买家占比稍高，约51%；外围区域内番禺二手楼市中的非首套房买家亦相对较高，达45%。

　　在实施限购之前，合富置业、中城地产、靓家置业等中介的统计数据显示，广州二手住宅市场内非首套房买家占比达32%到35%；2012年房地产调控政策收紧并实施限购后，非首套房买家的占比下滑到只有28%到31%，是近几年来的最低值。随着市场对限购政策的消化，再加上2014年年末的930新政，非首套房买家的比例开始有所上涨，到2015年首季度，已经突破4成，而在330新政后的4月至今，非首套房买家比例更是进一步上升到46%到48%这个历史新高。

　　中大户型二手房成交比例升至三成

　　二套买家比例的上升，亦对楼市的成交结构产生了一定的影响。“现在90到120平方米的中大型房源比较好卖，其占比达三成多，较去年同期上升了一成之多。”煌家地产一门店的何姓房产经纪透露称。

　　而远舰地产一门店的张姓主管也表示，90到120平方米户型二手房当前的交易量同比上升了近一成，占总量的34%。

　　而合富置业成交统计数据也显示，尽管现时广州二手楼市当中仍以60-90平方米的中小户型为成交主力，占比达3成多，但面积90-120平方米的中大户型物业，在330新政后至今的占比有明显上升，亦已接近3成，而中大户型成交比例上升的趋势自去年930新政后就已逐步显现。数据反映，面积在90-120平方米的中大户型物业，较能贴合当下换房客的需求，从现时的市场成交情况来看，受惠最为明显。

　　业主议价空间降到最低位

　　降息、降准以及930新政、330新政等，不但刺激了买家入市的积极性，同时也使得业主的心态有所转强。合富置业市场经理梁燕明透露称，业主的议价空间由去年9月最高峰的9%，开始逐步下滑，而330新政的出台以及降息、降准等其他政策利好的叠加，现时业主的议价空间，大概为5.1%左右，是近一年来的最低位。

　　梁燕明表示，从全市抽样各成交热门指标盘的部分放售个案来分析，约三分之二的楼盘现时的放盘价较上一个月有所上涨，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房买家青睐区域的成交热门指标盘，放盘价上涨的现象更为普遍。如地处市中心并拥有强大教育资源优势的富力东堤湾，现时放盘价约42904元/平方米，对比上一个月的39412元/平方米，升幅接近9%，而地处天河北的金田花苑，现时放盘价约26998元/平方米，对比上一个月的26190元/平方米，亦出现了3.1%的小幅升价现象。