楼市新解法：存量商品房改保障房，该咋看？

　　商品房与保障房，一个价格高企，另一个专供保障，两者性质、税收、价格迥异。但如今，遭遇发展瓶颈的楼市在探索新解法，这两者之间的通道正打开。

　　记者在基层调查发现，江苏、四川、山东、湖南等一些地方政府部门正在积极推进存量商品房改为保障房：力求既能化解商品房的库存，又能破解保障房的资金短缺问题。

　　不过，这种楼市新解法并非一帆风顺，政府当“买家”如何化解寻租风险？开发商是否乐意？群众能否受益？这些问题都引人关注。

　　难题并存：商品房亟待去“库存” 保障房融资困难

　　“去库存”已是商品房市场的主基调。

　　国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期，截至4月末，全国商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米，其中住宅待售面积增加330万平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市成交创出“新高”，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26％。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”

　　与此同时，资金日益成为保障房建设中的瓶颈。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，不少地方配套资金落实困难，在商品房项目中配建的公租房和依托商业开发实施改造的棚改项目，二者的推进都受到影响。林区、垦区、独立工矿区棚改配套设施建设历史欠账多，资金筹措压力更大。

　　打通存量商品房和保障房的对接通道，成为一剂药方。国土资源部和住房城乡建设部近期联合发文，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　国务院发展研究中心研究员张立群说，一些地方把城市的存量房改成保障房，可以把政府对困难群体的兜底和商品房存量的消化有机结合起来。

　　政府把好“天平”：严防权力寻租

　　据记者调查，当前主要有三种方式推进存量商品房改保障房：

　　——政府部门直接回购社会房源，以不同方式提供给住房保障对象；

　　——不以任何方式组织房源，以货币补贴的方式，鼓励住房保障对象购置社会存量商品住宅；

　　——政府部门充当中间人，为棚改居民和房地产企业牵线搭桥，集中组织房产推介会或组织团购，以货币安置的方式支持棚改居民购置位置合适和价格较低的房源。

　　政府在其中扮演重要角色，如何防范权力寻租，成为社会关注的焦点。

　　中国房地产协会秘书长冯俊说：“选择什么区位的房源和怎么定价，都是容易滋生腐败的环节，必须提前进行制度设计，避免政府提供给低收入群体和棚改群众的福利变相转化成给开发商的福利。”

　　根据近年来审计署对城镇保障性安居工程跟踪审计显示，尽管资金管理和建设运营不断规范、总体情况较好，但一些地方和单位仍存在违反规定或管理不规范等问题。以2013年审计为例，有55个棚户区改造项目拆迁安置实施不规范，违规分配安置住房933套、发放改造安置资金1291．84万元。

　　中国社会科学院副研究员陈飞建议，应对政府部门在参与搭建存量房和保障房桥梁过程中的行为进行规范和监督，做好资金监管，防止资金筹集、管理和使用等过程中的“跑冒滴漏”现象。

　　成效初现：仍面临严峻挑战

　　今年71岁的长沙棚户区居民张范培，和老伴住在一套66．61平方米的房子，尽管条件简陋，却不愿意离开自己熟悉的居住环境。

　　通过政府牵线，两位老人以棚改中拿到的货币补偿款61．5万元购买了附近一套88平方米的商品住房，另外获得15万安置补贴。

　　张范培说：“搬到人生地不熟的经适房不适应，现在还在老地方住就很方便了。”

　　部分城市实践证明，只要政策制定合理，决策科学，在存量商品房改保障房的过程中，就能实现居民、政府与企业三方共赢的局面。

　　据江苏常州市住房保障和房产管理局市场处处长陆金峰介绍，目前常州已累计收储房源约3000多套，2700多户公租房家庭住进了政府收储的房屋。

　　他算了一笔账：按3000套房源计算，如通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简装需30万元，3000套总投入9亿元，一年支付给银行的利息就要7000万元；而通过收储社会房源，3000套房子一年的租金只要3000万元，还不到建设资金贷款利息的一半。

　　同样，打通普通存量商品房与保障房通道也确实有助于化解一些城市的高库存。以西部一省会城市为例，2015年投入国开行的贷款205个亿进行棚户区改造的货币化安置，按均价1平方米6000元计算和70％的货币化安置比例，可消化200多万平方米商品房面积，占这座城市整个商品房年度投放量的十分之一。

　　企业同样在此过程中受益。中南城市建设投资有限公司在江苏镇江、淮安等地进行了存量房改保障房的尝试，总裁陈小平说：“虽然没有盈利，但起码也没有亏本，因为房子空置在那里没人买，一年的财务成本就要上涨9个点。”

　　存量商品房改保障房，尽管成效初现，但依然面临严峻挑战。

　　有专家反映，政府出手购买商品房，这体现了分类调控的思路，也在一定程度上化解楼市库存，但究竟效果如何，还有待继续观察。

　　一些基层干部反映，目前部分城市还缺乏规范的操作细则，尤其是如何选择房源和定价方面难以把握，而且市场上缺乏相应的住房产品。从政府采购程序、选房标准和资金监管等方面相关指导政策和操作规范有待细化。

　　另外，现有存量房的造价及税费成本较高，而保障房相应补偿标准与普通商品住宅市场定价差距较大，房地产企业积极性难以调动。

　　一些房地产企业负责人向记者坦承，之所以愿意提供部分房源作为保障房房源，主要是希望通过规模销售降低成本，并及早回笼资金，但这部分房源的土地、建设和税费成本与正常渠道销售的房源并无二致，长期和大范围参与的意愿并不强。

　　冯俊说，商品房里面有土地费用、税费等，但政府组织建设的保障房的成本低于市场开发的项目，能不能把这块成本降下来是吸引企业参与的关键。（参与记者：徐岳、王浩明、杨绍功）