东莞楼市现已升温至火热阶段，股市资金回流楼市，别墅等高价值投资产品火热，但是公寓等小投资产品却遭到冷遇，加上供应量大，公寓市场后市消化压力大，消化周期长达18.2个月。

　　数据：公寓成交放缓 库存处于严重高位

　　东莞楼市成交连续创下新高，但是小型投资产品公寓产品却受到冷遇。

　　据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，4月公寓成交480套，环比3月增加50套，但由于4月盛都花园以均价2000元/平方米的价格成交133套，不属于正常市场行为，为了更准确地分析市场走势，剔除该项目后统计4月公寓市场仅成交347套，环比3月大幅下降19.30%，公寓成交放缓十分明显。据统计，截至2015年4月底公寓库存套数大于200的项目达18个，公寓消化周期为18.2个月，环比3月仅缩短半个月，库存严重高位反映后市出货压力巨大。

　　瑞峰置业市场研究部谭锦凤表示，今年以来股市火热，大部分投资者对公寓投资热情降低。另外，目前政策方面主要支持改善型需求，形成刚需和首次改善需求释放为主的市场，而对一直受政策影响较低的公寓产品没有起到促进作用。

　　市场：“低首付”频现 公寓产品促销

　　“低首付”、开发商代垫首付等现象频频出现在公寓项目销售现场，为了刺激公寓产品出售，降低购房门槛甚至是降价等成为目前公寓销售的主要途径。

　　来自长安的黄先生在南城某楼盘购买了一套公寓用于投资，由于楼盘实施“低首付”优惠，他把省下来的钱暂时用于炒股，他告诉记者，“买房和炒股，两种投资方式都不放弃，买房投资更保险，炒股回报大。”

　　不过，也有部分购房者认为，即使是“低首付”，购买公寓仍然不划算。吴小姐也想购买一套公寓自住，她在计算了成本后，发现“低首付”实际上并不划算，“开发商虽然借了两成首付，但是要3年内还清，算下来每个月的还款压力还是很大。”吴小姐说，她打算把钱省下来，和男友一起购买一套三房的房子自住。

　　谭锦凤介绍，由于购买公寓的人群一般是投资者和过渡人群，对于投资客说，除了考虑项目地段、商圈、交通等因素之外，资金投入大小也是影响其入市的关键因素，一般投资客购买会考虑以租抵供或涨价就转手，同时投资客不会只投资地产这一渠道，也会分散投资，如股市等，所以首付压力越小，吸引力也较大。

　　另外，过渡人群资金有限，尽管公寓总价较低，但也会面临首付压力，所以在两大群体相互影响之下，公寓的促销手段偏向“低首付”甚至零首付促销，也会根据市场情况适当降价。

　　观察：公寓定价两极化

　　楼盘涨价慢

　　不过，从目前市场来看，东莞的公寓产品定价两极化，相隔不远的两个项目，定价差别甚至可能在3000多元/平方米左右。如方中·兰亭轩定价约8000元/平方米左右，而相隔不是太远的中央财津定价则在1.1万元/平方米左右。业内人士认为，公寓的定价受到楼盘周边环境、商业配套和交通的影响较大，因此也容易出现公寓定价两极化的现象。

　　瑞峰置业市场研究部认为，公寓定价跟地段、商圈有直接的影响，周边有写字楼群、大型商业、大型商场、轻轨站点等，公寓定价会较高。

　　同时，记者也发现，虽然近几年来东莞中心城区一手公寓均价上涨幅度较为明显，从7000元~8000元/平方米均价上涨到1万元/平方米以上，租金也上涨了约300元/月，但是不少早年购买的公寓在二手市场上并不吃香，价格上涨慢。业内人士认为，目前不少东莞公寓在售价格1万元/平方米以上，转手时价格却上不去，只能用来长期出租，这也影响了不少想赚快钱的投资客投资。

　　回顾：曾是开发商回笼资金的重要渠道

　　事实上，在市场不景气的时期，总价低的公寓产品往往更能够吸引购房者入市，也是开发商回笼资金的重要渠道之一，特别是在2013、2014年，公寓销售火热，是除商铺、车位外，另一个能够快速回笼资金的产品，因此，不少开发商在这两年时间内积极推出公寓产品，是造成目前公寓产品库存量过大的原因。

　　瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2014年东莞公寓供应21.95万平方米，成交24.99万平方米，显示当年的公寓供需是相对平衡的，近几年以来，公寓供应甚至一度短缺，去年由于市场较为低迷，而不受限购政策影响的公寓产品成为开发商回笼资金的重要渠道之一，市场迎来公寓小高潮，而地段优越的项目销售不俗。（记者 蒋幸端）