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阶段弱市开启长线调整期

  • 发布时间:2015-05-10 20:30:53  来源:国际商报  作者:何诗霏  责任编辑:罗伯特

  美国彼得森国际经济研究所日前发布报告称,虽然中国房价近两个月迅速下跌,但是由于中国家庭平均资产负债状况仍然牢固,因此不会出现房地产市场崩溃的现象。中国房地产市场将进入长期的调整期。

  市场进入调整期

  彼得森报告称,中国房价正以十多年来的最快速度下跌。70个大中城市中有69个发布统计称近两个月来房屋价格下跌。3月份中国房价同比下降4.35%,连续第六个月下降。不过数据显示,每平方米均价仅从2013年3月1.1万元的峰值降低了不到5%,而美国和欧洲在房地产泡沫破灭时,每平方米均价均超出30%的降幅。

  从建筑数量看,2013年3月以来,新开工建筑面积绝大部分时间均为负增长,今年3月一度降至-25%。2014年6月份以来竣工房屋面积增速一直下滑,近期也可能进入负增长区间。与此同时,住宅和商业地产投资大幅放缓,整体投资增速下降了50%。对写字楼的投资是5年多来最低增速。由于经济增速放慢,房地产市场回落趋势近期不太可能缓和。

  报告称,数据分析预示着中国房地产行业将进一步走弱,中国房地产市场进入了调整期。

  房产泡沫与经济息息相关

  历史上很多国家都出现过由于房价泡沫破灭而引起的经济衰退,可以说,房价泡沫破灭犹如洪水猛兽,对经济增长有着破坏性的作用。彼得森报告研究了40年来23个国家房价、家庭信贷、可支配收入和经济产出的数据,总结了房地产泡沫破灭引发经济危机的共同特征。

  报告称,家庭资产负债状况对房价泡沫破灭是否转化为金融和经济危机至关重要。当房价增幅大大超过可支配收入增幅、房地产需求由家庭负债所支撑、家庭储蓄率较低、家庭大部分资产为房产的情况下,房地产泡沫破灭将会伴随剧烈和长期的经济衰退。

  该报告分析了23个国家实际房价与实际可支配收入增速的比例,在该比例剧烈增加的国家,比如上世纪80年代中期的北欧、80年代末的日本以及最近的美国和欧洲,房地产市场危机将使经济增速放缓,从而面临长期的去杠杆化过程。

  房市调整不会引发经济硬着陆

  中国近期的房地产市场迅速下跌的趋势明显,这不禁引起了各界的普遍担忧,房价泡沫破灭是否会使中国经历类似的经济硬着陆?

  彼得森报告分析了中国的数据。2005年~2010年,中国实际房价上涨近80%,但同期的家庭资产负债状况表明,中国家庭实际可支配收入增长99.7%,因此房价上涨并非看起来那么可怕。此外,家庭储蓄率一直保持较高水平,约占可支配收入的40%。此外,家庭负债率虽然一直在上升,但以国际标准衡量非常低。再有,尽管中国最近放松了房贷政策,但管制仍然很紧,购买首套房必须支付至少20%的首付,在一些地方还需支付35%,首付比例在购买二套房时还将提高。这与美国2000年时部分购房者享受零首付截然不同。

  因此,彼得森报告认为,无疑中国房地产市场仍面临巨大的风险,正在进行的调整很可能波及一些与房地产行业联系较紧密的子行业。但中国家庭平均资产负债状况仍然牢固,此外经济发展的动力越来越转向内需拉动型发展模式,因此工业生产放缓的负面效应将不会如此前那么大。

  报告称,在结构性支持政策与金融市场化改革政策相结合的情况下,中国房地产市场将进行长期调整,而不是预言中的崩溃。

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