趁着楼市利好加紧去库存仍然是房企的优先任务

　　文、表/广州日报记者陶旺波 图/广州日报记者陈枫

　　连续多轮的楼市新政以及相关的利好消息出来，政策上先后表明对刚需房和改善型住房的支持，楼市摆脱笼罩多时的高库存阴影似乎指日可待，但记者查看了江门多年的开工、竣工、预售和成交数据之后发现，由于近年来较大的开工建设量，目前释放出来的存量只是其中一部分，大量的商品房还在建设中，无论住宅面积还是商业面积，至今藏在冰山下的仍然不少，而随着过去三年的开工面积即将竣工并陆续释放到市场上，江门楼市的库存仍然“压力山大”，即使部分房企拖慢推新货速度，尽快消化已有存量，暂时难改变存量大的局面，所以趁着这一波楼市利好，加紧去库存仍然是房企的优先任务。

　　库存去化周期从5.4个月到14个月

　　几年前，江门楼市还处在供不应求的紧张情况下，楼市供应总体略低于楼市成交的状态也造就了那些年江门房价的大涨和诸多房企的进入。在市场的调节下，从2011年开始，大量的项目开工建设掀起了楼市建设的一波又一波高潮，而在经过几年的酝酿之后，这些竣工的产品从2013年起开始大量推入市场。

　　根据江门市住建局提供的数据，江门楼市的新增供应也正是从2013年开始大幅增长，此前连续4年的新增供应面积都低于或略高于100万平方米，而2013年则暴涨到了142万平方米，2014年更是达到了195万平方米，连续4年的徘徊不前和最近两年的几乎翻番形成了鲜明对比。事实上，江门楼市正是从2013年开始进入大量推货的浪潮，也正是从这一年开始，江门楼市的供求关系由紧张转变为平衡，并在随后的2014年变成供过于求。

　　2009年，江门楼市库存消化周期仅为5.4个月，此后4年的库存消化周期则均在9.6个月左右徘徊，而2014年，库存消化周期立即变成了14个月，直接原因是2014年的新增库存大量增加和成交量的基本持平。

　　开工面积远高于竣工面积 隐性库存将浮出水面

　　那么江门楼市的库存还会继续增加吗？这取决于两个直接因素，一个是江门的新增房源会有多少，另一个则是江门楼市的成交量会有多少，新增房源和成交量的差值，直接决定了楼市库存的增减。

　　江门市住建局提供的一组数字显示，2012年，江门新开工面积126.9万平方米，同比减少33.3%，竣工面积118.06万平方米，同比减少20.3%，批准预售面积119.95万平方米，同比增加0.6%。2013年，新开工面积414.72万平方米，同比增加226.8%，竣工面积137.94万平方米，同比增加16.8%，批准预售面积232.72万平方米，同比增加91.3%。2014年，新开工面积321.36万平方米，同比减少22.5%，竣工面积245.98万平方米，同比增加78.3%，批准预售面积221.35万平方米，同比减少4.9%。

　　从表格中可以看到，最近三年的新开工面积远高于竣工面积，尤其是2013年和2014年，新开工面积数量非常大。业内分析人士表示，按照正常的建设进度，2013年和2014年的新开工项目大概会从今年开始陆续进入市场推货，这意味着未来两三年内江门楼市将会释放总量惊人的新货。

　　据江门市住建局发布的市场分析指出，未来2~3年内商品房潜在的供应面积约为494万平方米。按近五年的年均成交面积（139万平方米）来计算，约需3.6年消化。而这只是静态的分析，并未包含近期出让的土地面积及其可能为楼市带来的新增供应。

　　房企推货策略左右年内库存量

　　在新政的影响下，江门楼市成交有转好的迹象，去年最后一季度在新政影响下成交量大幅走高，最终使得2014年住宅成交面积与2013年持平，而今年连续多轮新政和利好消息已经促进楼市成交走高，如果保持目前的良好形势，今年的住宅成交面积将会有一定的增长。

　　不过，长期来看，受限于市场整体的观望氛围，很难指望今年的成交增长能抵消库存的大量增加，所以江门楼市今年的库存情况仍然不容乐观，至于未来两三年，随着过去两年开工项目大量陆续入市，楼市供过于求的基本面不会扭转，楼市库存承载的压力肯定会继续加大。

　　而短期来看，第一季度楼市的新增预售面积已经同比大幅增加了80%，而成交量则增长了27%，楼市库存继续增加到了15400套，库存进一步走高的速度虽然有所减慢，但整体趋势并未扭转，而随着4、5月推货季的到来，库存走高的速度又会继续上升。

　　据了解，目前江门楼市总体面临的长期库存压力已经无可争议，但就今年来看，库存的走高速度仍然处于房企的可控范围内。在第一季度房企有意控制新增供应量，相比去年第四季度有了较大幅度减少，这也使得今年第一季度的库存增量并不多，仅为900多套。

　　不过，记者从各大楼盘项目了解到，今年4月开始，各大楼盘的推新量将明显放大，由于业内对成交量预期是稳中有升，但难以大涨，因此今年楼市库存预计仍将增加，但每个季度的走高速度将取决于江门房企推货的速度，这也给了房企一个可以操作的空间，方便其制定自己的推货计划来尽可能地消化库存。