楼市快评

　　龚名扬

　　最近两个月，楼市注定不平静。先是引发万人瞩目的“3·30新政”，为刺激改善型需求打开了广阔的空间；而在刚刚过去的周日，“央妈”的超预期降准释放的流动性，长远来看也对楼市有较大的利好。

　　而对于东莞而言，4月以来房地产市场的销售量有了显著的改善，住宅的成交量要远超去年同期，去库存速度加快；另一方面，政府有关部门也加快了推地的节奏，今年以来东莞商用地的成交有所回温。

　　在近期上市的商住地中，最受关注的应该是黄江镇林场的一宗面积达10.7万平方米的大型地块，对比去年底以来出让的商住地，这宗地块不仅个头大，而且位置也不错。该地块东北面是莞深高速黄江出入口，西面是公常路，交通网四通八达。

　　值得注意的是，地块对面是金地湖山大境项目，北面则是碧桂园项目，均为高端项目。因此，这宗地的报价也不算便宜，起始价约6.5亿元，起始楼面地价约3010元/平方米，这与2013年上述碧桂园项目地块的楼面均价每平方米2995元相差无几，而这是当年经过120轮竞价而得出来的价格。参考当时的溢价率，这个片区的土地溢价超过了70%。

　　从今年一季度的销售情况来看，黄江镇的商品房成交套数排全市第13名，比起2014年排全市第14名稍有提高。黄江镇的商品房成交均价为9600元/平方米左右，略高于一类地区的均价，远超二三类地区，这得益于黄江镇的特殊位置：临深片区。

　　和塘厦、凤岗等早已为人所熟知的临深片区龙头相比，地处粤港经济走廊腹地黄江楼市，一直以来都在默默耕耘，很多人形容其为“养在深闺人未识”。这种状况在2014年得以改变，碧桂园项目、金地湖山大境2期、花样年江山公寓、棕榈泉6期、晓庐假日田园、花城名苑、锦绣香江花园等项目集体亮相，黄江在今年一季度也成为临深片区唯一普通住宅均价环比上涨超过3%的镇区。

　　相比起塘厦、凤岗这些临深片区的“老大哥”，黄江镇房地产市场的后发优势在逐渐显现。近几年来，黄江镇作为东莞承接深圳产业转移的重点区域，有不少大企业迁入，让黄江市场的购买力有了很大的提升，也成了“深圳北”楼市的重要一环。

　　2014年来，品牌房企的扎堆开发和亮相，让黄江镇的楼市有了质的飞跃。再加上位于黄江人民公园、大屏嶂森林公园、黄牛埔森林公园、黄江绿道等自然环境的优势，黄江镇的项目成为了很多深圳客源青睐的对象。

　　由于去年以来东莞的商住地供应疲软，目前无论是本土开发商还是外来的品牌开发商都在遭遇“地荒”，黄江镇推出的优质地块正当时。再加上该片区存在品牌聚集的效应，笔者认为这一地块将受到不少开发商的争夺。而未来新项目上市供应，也将对深圳客源产生持续的吸引力。

　　按照目前深圳楼市的状况，价格仍然会在相当长的一段时间保持坚挺，这也使得临深片区从以往的一两家独大转变为向纵深发展，像黄江、清溪这样的临深片区二把手，未来或许将接过塘厦和凤岗的接力棒，后发先至，突围而出。