楼市新政刺激下，不少人又开始聚焦房屋交易，提前还贷成为一大热点。而在交易的背后藏着许多账本，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。

　　等额本金还贷少还10万利息

　　今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。市民王先生想将房屋卖出，不过他算账发现，提前还贷等额本息真不是很划算。

　　“我一年还房贷8万多，但还了快5年，本金才偿还了15万元。”王先生说，如果采取等额本金方式还贷，这几年下来，本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金。

　　银行业内人士解释说，如果还款年限只有几年，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果20年还款期限已还了10年，利息已还得差不多，而本金还有很大部分没还。“后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，还是建议市民最好采取等额本金还款方式。”

　　就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。

　　提前还贷不同方式可省十几万

　　“如何提前还贷还是大有讲究的。目前，沈阳商业银行贷款满一年才可以提前还款，部分银行还会收取一定的违约金，而公积金贷款满6个月就可提前还款。

　　一家股份制银行个贷经理告诉记者，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。

　　比如：陈先生贷款68万元购买了一套住房，当时利率还有85折优惠，选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。算下来，最后要给银行本息140万元，其中利息就72万元。

　　“年底，年终奖发了3万元，再加上一些业务奖励，想提前还5万元房贷，这样每个月就可少几百块，也不会对生活产生什么影响。”此前，陈先生只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。

　　应选择缩短贷款期限提前还贷

　　用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息，这个利率就是房贷利率。多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上对房贷利率的调整方式一般是贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。

　　银行理财人士表示，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，短期贷款利率下降的幅度更大。

　　沈阳晚报、沈阳网主任记者 高薇