■楼市动态

　　今年年初从东莞公积金新政出台，到央行降准、降息，再到降低二套房首付及二手房营业税“5改2”，市场迎来楼市政策宽松高潮。在楼市政策重拳出击下，东莞的楼市也迎来了春天。在东莞目前住宅高存量压力下，众多房企抢跑入市促成交。

　　据东莞中原地产数据统计，东莞住宅整体新增面积达180万平方米，同比去年大幅上涨114%，创下历史同期高位。另外，一季度东莞住宅网签面积134万平方米，仅次于2013年同期成交量。

　　一季度东莞有26个纯新项目上市

　　去年，全国楼市呈现一片低迷，库存量持续走高，政府接连出台“930”新政、降息、公积金新政等刺激了楼市，改变买卖双方的预期，带动全国楼市成交小幅回升，同时也促进了东莞楼市的发展，让2014年底东莞楼市走出翘尾行情，开发商推货信心也大增。

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2015年第一季度，进行加推的项目约60多个，共有26个纯新项目上市，约占总供应项目个数近四成，开盘的项目约有20个，如广源阳光里、田禾卢浮公馆、客天下琥門、宇丰名苑、礼顿金御海湾、碧湖东岸、汇龙湾等纯新盘都积极入市，给楼市带来了不小冲击，一定程度上支撑了成交量的上升。

　　此外，在楼市回暖可期形势下，房企推货力度和节奏都有所加快。数据显示，今年一季度东莞楼市有8个项目的住宅推货量达5万平方米以上，而去年同期只有2个；过六成项目的供应量超2万平方米。

　　一位业内人士认为，短短的半年内楼市就经历了四次政策提振，政策出台的密集程度与力度远超市场预期，目前楼市政策环境的宽松度可以与2009年媲美，楼市或将迎来暖春，一些房企抓紧上市最佳时机，即使是在销售淡季也要抢跑市场。据东莞中原地产统计，一季度东莞住宅整体新增面积达180万平方米，同比去年大幅上涨114%，创下历史同期高位。

　　“以价换量”仍是房企推货主线

　　政策利好不断涌现，坊间也不断传来“涨价”的风声。“3·30政策”出台后的首日，3月31日下午，万科旗下南部湾万科城、万科金悦香树等在售7个项目同时联合发起“零点行动”，即在4月1日零点前，旗下在售所有产品不涨价、销售中心不打烊，购房者可以下班后到心水楼盘去选房。随后，碧桂园也发布消息：“东莞碧桂园基于社会责任，暂缓涨价，迫于市场压力，我们仅限一周。”对此，万科、碧桂园表态暂不涨价。

　　业内观察人士认为，东莞目前仍处于高库存状态，房价大幅上涨的空间不大。据统计，截至2月28日，东莞住宅市场库存量为614.33万平方米，环比上升3.13%，同比上升27.11%，并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算，2月份东莞住宅市场消化周期为12.1个月，消化周期已持续3个月拉长。

　　第一季度楼市成交复苏明显，同时也为接下来的楼市成交提供放量的“窗口期”，预计第二季度楼市成交有望进一步升温，但由于全国大部分城市仍然面临着去库存的压力，价格上升的幅度有限，“以价换量”仍是房企推货策略的主线。

　　不过楼市逐渐回暖，房企或会收紧楼盘的优惠力度。譬如低首付、几万抵几万、几万抵几折、认筹享几折等仍是促销的常见手段。此外，在营销节点上，2015年第一季度房企借力元旦、元宵节、妇女节、植树节等节点进行加推或促销活动，让春节后楼市迅速升温，从春节淡季中走出来，同时借力“央行二次降息、套型可灵活转变、二套首付下调、营业税5年转2年”等政策节点进行推货，快速刺激了有意向的客户入市。

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年第一季度东莞商品房成交面积约150万平方米，同比上涨近三成，其中住宅成交同比上涨36%，好于去年同期，非住宅约21万平方米，基本与去年同期持平。

　　后市新增供应规模将加大

　　新政的利好将为持续升温的东莞楼市行情增加助力，二季度楼市可期，“银四”市场行情也将好于3月的“小阳春”。

　　据悉，近两年东莞楼市的潜在供应量巨大。据统计，“银四”供应市场预计其供应规模或将大于3月份，供应量或将在40万平方米以上，其中中熙香堤公馆、丰华悦园、金地琥悦、御景东方花园等纯新项目将上市；从区域上来看，4月房地产热门镇区推货相对活跃，如虎门、寮步、松山湖等镇都有新品或新盘上市。

　　从供应的结构来看，虽然政策鼓励改善性需求，但短期内70—100平方米刚需产品仍是主流，此外100—130平方米改善型产品仍将保持增长态势。

　　对此，瑞峰置业认为，在各类利好政策相继释放的刺激下，购房需求将得到进一步的释放，信贷以及政策环境上的相对宽松，客户入市意愿将加强，预计二季度成交量将明显的上涨趋势。

　　“刚性需求主角位置或被弱化，因为目前改善型需求不断得到政策上的支持，因此可预测后市楼市改善型户型成交占比将逐渐增大。此外，在政策利好之际，房企或将尽快出货，减少库存，因此可预计今年二季度乃至于今年下半年，房企推货将相对积极，楼市的供应量将在高位上持续运行。”瑞峰置业表示。

　　另外，瑞峰置业认为，从目前东莞楼市行情上来看，去库存将是重点，因此不会出现大面积大幅度的提价现象，不排除个别热销项目的涨价，但对整体价格的影响不会太大，楼市房价将保持平稳运行。