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东莞楼市或迎“银四”市场

  • 发布时间:2015-04-16 06:31:53  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  ■楼市动态

  今年年初从东莞公积金新政出台,到央行降准、降息,再到降低二套房首付及二手房营业税“5改2”,市场迎来楼市政策宽松高潮。在楼市政策重拳出击下,东莞的楼市也迎来了春天。在东莞目前住宅高存量压力下,众多房企抢跑入市促成交。

  据东莞中原地产数据统计,东莞住宅整体新增面积达180万平方米,同比去年大幅上涨114%,创下历史同期高位。另外,一季度东莞住宅网签面积134万平方米,仅次于2013年同期成交量。

  一季度东莞有26个纯新项目上市

  去年,全国楼市呈现一片低迷,库存量持续走高,政府接连出台“930”新政、降息、公积金新政等刺激了楼市,改变买卖双方的预期,带动全国楼市成交小幅回升,同时也促进了东莞楼市的发展,让2014年底东莞楼市走出翘尾行情,开发商推货信心也大增。

  据瑞峰置业市场研究部监控数据显示,2015年第一季度,进行加推的项目约60多个,共有26个纯新项目上市,约占总供应项目个数近四成,开盘的项目约有20个,如广源阳光里、田禾卢浮公馆、客天下琥門、宇丰名苑、礼顿金御海湾、碧湖东岸、汇龙湾等纯新盘都积极入市,给楼市带来了不小冲击,一定程度上支撑了成交量的上升。

  此外,在楼市回暖可期形势下,房企推货力度和节奏都有所加快。数据显示,今年一季度东莞楼市有8个项目的住宅推货量达5万平方米以上,而去年同期只有2个;过六成项目的供应量超2万平方米。

  一位业内人士认为,短短的半年内楼市就经历了四次政策提振,政策出台的密集程度与力度远超市场预期,目前楼市政策环境的宽松度可以与2009年媲美,楼市或将迎来暖春,一些房企抓紧上市最佳时机,即使是在销售淡季也要抢跑市场。据东莞中原地产统计,一季度东莞住宅整体新增面积达180万平方米,同比去年大幅上涨114%,创下历史同期高位。

  “以价换量”仍是房企推货主线

  政策利好不断涌现,坊间也不断传来“涨价”的风声。“3·30政策”出台后的首日,3月31日下午,万科旗下南部湾万科城、万科金悦香树等在售7个项目同时联合发起“零点行动”,即在4月1日零点前,旗下在售所有产品不涨价、销售中心不打烊,购房者可以下班后到心水楼盘去选房。随后,碧桂园也发布消息:“东莞碧桂园基于社会责任,暂缓涨价,迫于市场压力,我们仅限一周。”对此,万科、碧桂园表态暂不涨价。

  业内观察人士认为,东莞目前仍处于高库存状态,房价大幅上涨的空间不大。据统计,截至2月28日,东莞住宅市场库存量为614.33万平方米,环比上升3.13%,同比上升27.11%,并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算,2月份东莞住宅市场消化周期为12.1个月,消化周期已持续3个月拉长。

  第一季度楼市成交复苏明显,同时也为接下来的楼市成交提供放量的“窗口期”,预计第二季度楼市成交有望进一步升温,但由于全国大部分城市仍然面临着去库存的压力,价格上升的幅度有限,“以价换量”仍是房企推货策略的主线。

  不过楼市逐渐回暖,房企或会收紧楼盘的优惠力度。譬如低首付、几万抵几万、几万抵几折、认筹享几折等仍是促销的常见手段。此外,在营销节点上,2015年第一季度房企借力元旦、元宵节、妇女节、植树节等节点进行加推或促销活动,让春节后楼市迅速升温,从春节淡季中走出来,同时借力“央行二次降息、套型可灵活转变、二套首付下调、营业税5年转2年”等政策节点进行推货,快速刺激了有意向的客户入市。

  瑞峰置业市场研究部数据监测显示:2015年第一季度东莞商品房成交面积约150万平方米,同比上涨近三成,其中住宅成交同比上涨36%,好于去年同期,非住宅约21万平方米,基本与去年同期持平。

  后市新增供应规模将加大

  新政的利好将为持续升温的东莞楼市行情增加助力,二季度楼市可期,“银四”市场行情也将好于3月的“小阳春”。

  据悉,近两年东莞楼市的潜在供应量巨大。据统计,“银四”供应市场预计其供应规模或将大于3月份,供应量或将在40万平方米以上,其中中熙香堤公馆、丰华悦园、金地琥悦、御景东方花园等纯新项目将上市;从区域上来看,4月房地产热门镇区推货相对活跃,如虎门、寮步、松山湖等镇都有新品或新盘上市。

  从供应的结构来看,虽然政策鼓励改善性需求,但短期内70—100平方米刚需产品仍是主流,此外100—130平方米改善型产品仍将保持增长态势。

  对此,瑞峰置业认为,在各类利好政策相继释放的刺激下,购房需求将得到进一步的释放,信贷以及政策环境上的相对宽松,客户入市意愿将加强,预计二季度成交量将明显的上涨趋势。

  “刚性需求主角位置或被弱化,因为目前改善型需求不断得到政策上的支持,因此可预测后市楼市改善型户型成交占比将逐渐增大。此外,在政策利好之际,房企或将尽快出货,减少库存,因此可预计今年二季度乃至于今年下半年,房企推货将相对积极,楼市的供应量将在高位上持续运行。”瑞峰置业表示。

  另外,瑞峰置业认为,从目前东莞楼市行情上来看,去库存将是重点,因此不会出现大面积大幅度的提价现象,不排除个别热销项目的涨价,但对整体价格的影响不会太大,楼市房价将保持平稳运行。

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