■特约记者 程喆

　　中国内地股市一路走高，许多人预期牛市到来，将资产投入股海。而近日公积金贷款新政的出现，无疑给萎靡的房地产市场注入了一剂强心针。近期，北上广深等一线城市以及其他二、三线城市都调整了公积金政策，或降低首付比例，或提高公积金贷款额度，或放宽公积金使用条件。外界认为，大幅调整公积金政策，明显是对楼市释放的利好信号。

　　一线城市正在调整公积金政策。最先启动公积金调整政策的是北京。3月中旬，北京住房公积金管理中心发布消息，将原规定的“个人账户余额不足2万元按照2万元计算”，调整为“个人账户余额不足5万元按照5万元计算”。此外，贷款额度最高为120万元。

　　就在同一天，广州宣布，通过公积金购买90平方米以下首套自住房的首付比例降低至两成。

　　上海和深圳也紧跟着调整了公积金政策。4月上旬，上海上调了公积金贷款上限；深圳则降低了符合条件的个人和家庭的首付比例，由原先的首付30%降为20%。

　　不仅是以上一线城市调整了公积金政策，珠海、株洲、辽宁、福建等地均出台了公积金新政。总体来看，各地政策的调整主要集中在三个方面：一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低两成，改善型二套房最低三成；二是提高公积金贷款额度；三是放宽公积金使用条件。

　　翻看历年来的楼市调控政策，中央政策大方向确定后，各地均会进入地方细则的密集发布期。比如在今年3月30日央行发布通知，将二套普通住房商业贷款首付比例降低至40%、首套房首付比例降至20%后，各地就纷纷调整了公积金贷款的相关政策。

　　从近期各地政府对待房地产市场的态度来看，调整公积金政策的原因不难理解。中国房地产业低迷多年，导致上下游产业发生连锁反应，严重拖累了中国经济的前行步伐。各地面临着去库存化的压力，非一线城市更是如此。

　　从2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市。省级政府如福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、宁夏等，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个方面着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市。

　　《经济参考报》报道，业内人士认为，公积金贷款放松以及财政补贴购房是目前地方刺激楼市的最主要手段。北上广深四大一线城市的政策调整对市场收到了显著效果，也给其他地方房地产市场提供了借鉴。

　　中新网报道，中原地产首席分析师张大伟也认同这一观点：“公积金是地方政府可以直接动用的信贷额度，不但可以给市场带来大量需求，对购房者的心理影响也非常大。所以，每次楼市低潮期，用公积金政策刺激市场都是地方政府最习惯采取的举措。”

　　在张大伟看来，公积金政策调整对外界的影响主要有两点：一是直接影响。政策的松绑可以降低购房成本，激发一、二线城市5%~10%的购房需求，但对三、四线城市的影响较小。二是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，其可能被购房者认为是多项政策松绑的开始。每次公积金政策松绑，市场成交量都有明显的增长。

　　由此看来，调整公积金贷款政策，不仅使公积金发挥其应有作用，而且可以唤醒沉睡多年的巨额沉淀资金，有利于稳定当前楼市。

　　《证券时报》报道，从刚过去的清明节3天小长假来看，上海在假期的成交量不太理想，北京、广州、深圳三地的新建商品住宅成交面积和成交套数则高于上海。可见，提高公积金贷款额度能在一定程度上满足刚需的实际需求。

　　当然，公积金新政也不会立竿见影。《中国青年报》报道，房地产研究学者尹伯成认为，新政对上海楼市的刺激作用有限，是因为目前上海的情况是“房价太高”，经济条件差一些的人还是买不起房，而经济条件好一些的人早就买好房了。公积金制度制定的初衷，相当于设立互助互利的基金。但当时设想的背景与条件，如今已发生了很大变化，如房价变化与购房人群数量的变化等，已不适应现阶段的市场发展。现在市场上有声音称，公积金政策就是在“劫贫济富”，买不起房子、用不上公积金的人，实际上是在交钱补贴有能力买房的人。

　　尹伯成判断，光靠公积金政策的“利好”，或许并不能给上海楼市带来多少“增幅”。因此，他建议，政府可以考虑采用贴息的方式，将银行商贷的贷款利率降低一些。同时，开发商降些价，保障性住房也降低门槛。楼市是否会因为公积金新政而发生变化，还需要时间来观察。