新政效应显现 小长假成交同比涨两倍 看房量激增 预计未来几周继续回暖

　　“利好政策一出房价立即涨”的时代终究已成历史。面对“3.30”楼市新政，开发商一改昔日捂盘待涨的气势，转而打出“不涨价”的宣传语。平价出货成为包括万科在内的大多数开发商的选择。

　　虽然最冷的时期已经过去，未来的日子却未必好过。对于期盼春天的房企来说，最现实的想法是实现销售，回笼资金，落袋为安。而市场也以积极的数据回应了开发商的明智：刚刚过去的小长假，北京住宅成交同比大涨2倍，而截至目前，北京楼市成交已连涨4周。

　　尽管北京市各相关部门及商业银行尚未针对“3.30”新政出台落地细则，但楼市向好预期已经非常明显。

　　“抄底”情绪刺激刚需、刚改型购房者入市，使清明小长假在楼市“零供应”的前提下销量仍然创新高。

　　统计显示，清明小长假期间（4.4-4.6）全市商品住宅累计成交661套，成交总面积达6.3万平米，与去年同期相比分别上涨222%、167%，成交均价达25792元/平米，同比上涨1%。而与清明小长假期间楼市成交大幅上涨截然不同的是，清明期间北京楼市并无纯新盘入市，供应“小阳春”并未出现。

　　事实上，清明节一向是楼市营销的传统“淡季”，开发商对这个节点的营销兴致并不浓。去年清明小长假期间仅有2个项目入市。今年3天假期期间，开发商除避开“淡季”营销外，也在等待央行新政在各银行间的实质落地实施，并借助政策利好的释放，促进前期已推货量的加速去化，因此并未急于推新。

　　新政后首周看房量激增

　　由于网签有一定滞后性，“3.30”新政颁布后的首周并不能体现出新政后的真实效果，但从二手房挂牌业主每天接到中介销售人员大量电话以及明显增多的看房量来看，新政后购房者入市的信心明显增加。

　　同时，商品房看房量也明显增加。记者了解到，以龙湖孙河项目双珑原著为例，新政出台后客户到访量同比增加了25%左右，并创造了单日认购5000万的销售业绩。

　　据亚豪机构统计，上周（3.30-4.5）北京共成交商品住宅2359套，成交面积22.06万平米，环比之前一周，成交套数、面积分别上涨了22.5%和24.1%。至此，北京楼市成交已连续4周保持上涨势头。其中，成交均价在20000-30000元/平米之间的改善型住宅在市场总销量中的占比高达43.2%，环比此前一周，改善型住宅的市场成交占比上涨了11个百分点。

　　与此同时，上周二手房成交连续回升势头被打破。统计显示，上周北京共签约3691套二手房，环比之前一周小幅下降2.7个百分点。

　　未来几周成交或呈阶梯状放大

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏。虽然受网签备案数据滞后性的原因影响，上周成交数据并不能直接体现“3.30”政策对楼市的推升效果，政策利好落地还需要1-2周的时间，但楼市销量连续4周保持上涨，体现出购房者看涨后市的信心上扬。随着政策红利的兑现，预计未来几周北京商品住宅成交量仍将保持阶梯状放大的趋势。

　　二手房方面，随着二套购房的首付比例由六成降至三成或四成，使得改善型购房客群的首付门槛迅速降低，这令一些原本需要“卖旧”才能“买新”的改善型客户无需卖掉旧房，手中持有的资金也足以支付新房的首付款。特别是随着政策的不断放松，这类购房者出于看涨后市的预期，更不会急于卖掉手中的旧房套现，而是选择贷款买新房，同时调高旧房报价，持有旧房等待升值，因此在短期内造成了二手房交易量的小幅下滑。预计随着政策效应的不断显现，北京二手房价格将会先于新房市场反弹。

　　3月北京报价超过

　　6万/平米的高端公寓成交套数排行

　　京投银泰·琨御府

　　（琨御府·玲珑阁）

　　行政区：海淀区

　　成交套数：66

　　成交均价：58070元/平米

　　成交金额：2.31亿元

　　2

　　中海枫丹公馆

　　行政区：朝阳区

　　成交套数：14

　　成交均价：65253元/平米

　　成交金额：1.03亿元

　　3

　　瑞安·君汇

　　行政区：朝阳区

　　成交套数：13

　　成交均价：55888元/平米

　　成交金额：1.61亿元

　　4

　　紫辰院

　　行政区：丰台区

　　成交套数：12

　　成交均价：62876元/平米

　　成交金额：1.14亿元

　　5

　　萬橡府

　　行政区：海淀区

　　成交套数：12

　　成交均价：58922元/平米

　　成交金额：1.39亿元

　　6

　　紫御华府

　　行政区：朝阳区

　　成交套数：12

　　成交均价：62966元/平米

　　成交金额：2.33亿元

　　7

　　保利海德公园

　　行政区：海淀区

　　成交套数：8

　　成交均价：90806元/平米

　　成交金额：1.1亿元

　　8

　　泛海国际居住区

　　行政区：朝阳区

　　成交套数：7

　　成交均价：82143元/平米

　　成交金额：2.05亿元

　　9

　　当代MOMA

　　行政区：东城区

　　成交套数：6

　　成交均价：57912元/平米

　　成交金额：8684万元

　　10

　　中信国安府

　　行政区：西城区

　　成交套数：5

　　成交均价：81516元/平米

　　成交金额：8916万元

　　注：项目报价与成交价格有出处，以项目成交价格为准

　　数据来源：亚豪机构

　　土地供需矛盾导致房价难降

　　值得关注的是，在北京土地市场，面粉贵过面包的现象在2015年或将持续，从而导致房价难降。

　　2015年一季度，北京土地市场成交金额484.7275亿元，相比2014年一季度的753.44亿元，跌幅高达35.7%。

　　历史数据显示，2014年一季度土地成交高达50宗，而2015年一季度仅成交28宗。

　　春节后待售土地大幅减少，对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前的土地待售较少，预计4月土地市场也难以升温。土地市场的减少供应，将使得未来住宅市场供应减少，很可能导致未来房价上涨。

　　日前，北京市国土局公布了2015年国有建设用地供应计划。今年北京计划安排供应住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷。

　　张大伟表示，土地供应计划多年未完成，使得土地供需结构矛盾突出，这种情况下，北京房地产市场易涨难跌。

　　从拿地节奏可以看出企业对市场的判断。根据年内20大房企在土地市场的表现可以得出结论，从去年9月开始，部分企业已经再次出现在土地市场。

　　部分房企对一线城市的住宅地块，再次出现明显的争夺现象，预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

　　房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。

　　整体看，土地出让价格依然处于高位，地价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。