【导读】北京迎“豪宅元年”：四环房价将迈入8万元时代，上海再现连夜排队买房，成都市民放弃小长假看房。经济之声《央广财经评论》本期观点：核心城市豪宅化与解决百姓住房背道而驰。

　　央广网财经北京4月8日消息 据经济之声《央广财经评论》报道， “豪宅元年”是业内对今年北京楼市的界定。由于2013年以来的“地王”们都将在今年集中入市，从2015年第一季度豪宅市场的表现来看，借力于盘古大观的集中成交，北京豪宅市场成交量暴涨。据统计，2015年第一季度，北京单价超过每平方米10万元的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。业内人士表示，随着2013年以来的地王相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。除了北京，一些大中城市房地产又出现成交趋热的苗头。上海再现连夜排队买房，成都市民放弃小长假看房。

　　目前一线核心城市土地稀缺，以北京为例，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。结果开发商炒高房价，北京一些核心区的楼市被“豪宅化”。北京成交均价最高的楼盘为万柳书院， 成交均价高达每平方米13万4985元，即使是成交均价最低的豪宅项目，均价也接近了每平方米7万元。

　　核心城市豪宅化富了开发商，统计数据显示，今年第一季度，北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85亿元。一套房的金额抵得上许多普通住宅，有的项目销售人员说，今年三月份还未结束，它们就已经完成了当月销售任务。但豪宅化与解决百姓住房背道而驰。这种脱离广大老百姓的所谓高端豪宅也是空中楼阁，不会长久。

　　经济之声特约评论员、浙报传媒地产研究院院长丁建刚说，总体看全国房价不会大幅上涨，个别楼盘的炒作老百姓不必恐慌，因为有的楼盘是具有稀缺性的。

　　丁建刚：总的来说，由于经济的下行压力，在这样的背景下，绝大多数城市供需关系发生变化，远比2009年的时候好得多，我觉得不会引来一轮房价大幅度上涨。但是房价在未来一段时间一定会出现分化，这种分化表现在城市和城市的分化，一个城市之内板块和板块之间的分化，开发商之间的分化，楼盘的之间的分化，都会出现严重的分化。如果一定从全国找出几个可能会上涨的，或者说止跌最快的城市一定是一线城市，至于现在出现一些迹象，我认为人们大可不必过于恐慌。因为有些楼盘，即使没有这样的政策，也会出现排队，也会出现略微上涨的情况。因为有些地块，有些区块，有些项目，它就是具有稀缺性。

　　经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同认为，开发商在库存房屋压力大的背景下，往往不选择薄利多销，而喜欢以价保量，炒高价豪宅来保住利润。但这种行为如同堰塞湖，价格炒得越高未来决堤风险越大。

　　韩世同：一季度其实有很多地方开发商减少优惠抬高价格，就造成成交大幅度萎缩。现在一季度跟去年四季度相比，有两三成成交下滑。在目前这种状况下，开发商心里发毛，这个状况下库存压力这么大，导致再度觉得时机到了，会不会出现加量提升的状况来拉抬价格，价和量的关系已经难出现正相关，也就是价量起涨的状况。目前其实还是要以价换量，即便全国而言，一线城市而言，房价都是处在历史的高位，这个房价有点像堰塞湖一样，高水位，如果我们进一步追高价格，就是推高水位，如果让房价平缓下行，可以实现泄洪排险。市场希望先把价格抬高，在目前这个环境下，如果要一味追求价格，有可能会错失扩大成交，降低库存这样一个大好时机。

　　经济之声：核心一线城市土地资源日益稀缺， 未来会不会出现房价继续上涨，城市核心区豪宅化的倾向？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行解析。

　　杨红旭：这个是必然趋势，因为房地产是不动产，不动产跟一个城市的发展有关系的，像北京、上海这种大都市，未来就是要向国际大都市看齐的，向纽约伦敦这种地方看齐的，它的房地产价格会持续高升，这是一个必然趋势，尤其是新房。因为创的地价特别贵，所以说新房必然要提高质量，包括精装修，甚至高科技的配备，包括一个比较高档的社区服务物业管理等等，这样新房价格只能是越来越高，尤其是在这种大城市的核心区。

　　 经济之声：大城市土地资源有限，但进入到核心大城市的人越来越多，在这种情况下，怎么解决老百姓，特别是弱势群体的住房问题？

　　杨红旭：这个问题要分两个方面去看，第一，对于那些有正常工作的，能够有一定生活能力的人，外来人口政府应该把它纳入到一个市民化的进程当中，新兴城镇化一个重要内涵就是要进行市民化，给予相关的住房保障。如果说收入比较低，政府应该像市民一样，分配给它们一些公租房、廉租房，甚至可以进行货币化的补贴。另外一个方面，市场机制要进行资源配置，大多数地区生活成本很高，不可能让很多想去大城市生活就能够生活下去的人，在大城市有地方住，生活还有保障。我们只能保障一小部分，这样的一个大都市是一个资源密集型、生活成本比较高昂的地方，很多人只能是想象而已，不能去大都市进行生活和工作，因为这就是市场化的资源配置。

　　经济之声：对于开发商来说，前两年地王相继入市，一方面面临房价整体下行压力，怎么解决这种矛盾？

　　杨红旭：第一，一线城市的房价今天会涨，这个观点我在反复重复，开发商看到房价预期要涨的时候，它就不会进行促销了。开发商是一个理性动物，我们用道德说教是没用的，开发商在2013年甚至是2014年拿一些高价地，但是很多开发商有一个品牌效益，可能赚不到钱，但是他们要进军上海北京，我在上海北京有项目，这是一个品牌效应。第二，开发商要赚到钱，他必须要做足附加值提高产品的品质，就是你的产品品质包括精装修，包括高科技，包括一些生态环保技术应用，包括所有质量物业服务，都要能够吸引到愿意掏这样价格买房子的人，享受到比较好的生活品质。

　　其他观点：

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，对于此次降低二套房首付比例的政策，资产价格较高、对信贷依赖较重的一、二线市场更为敏感，购房者支付能力和市场情绪将进一步提升；而对于广大三、四线城市，去库存效果还有待观察。

　　湖北房地产经济学会常务理事李国政认为，2015年，基于库存与潜在供应较大的现实，对八成以上的开发商来说，2015年总目标依然是去库存。李国政说，目前，武汉在售项目至少在350个以上，平均到每个项目月均销量不到50套，区域和项目之间，贫富差距也很大，有的项目销量只有个位数，销售压力丝毫未减。