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核心城市豪宅成交量暴涨 专家:是个别楼盘炒作 不必恐慌

  • 发布时间:2015-04-08 10:44:00  来源:中国广播网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  【导读】北京迎“豪宅元年”:四环房价将迈入8万元时代,上海再现连夜排队买房,成都市民放弃小长假看房。经济之声《央广财经评论》本期观点:核心城市豪宅化与解决百姓住房背道而驰。

  央广网财经北京4月8日消息 据经济之声《央广财经评论》报道, “豪宅元年”是业内对今年北京楼市的界定。由于2013年以来的“地王”们都将在今年集中入市,从2015年第一季度豪宅市场的表现来看,借力于盘古大观的集中成交,北京豪宅市场成交量暴涨。据统计,2015年第一季度,北京单价超过每平方米10万元的豪宅成交114套,与往年同期30套的成交量相比,暴涨2.8倍。业内人士表示,随着2013年以来的地王相继入市,北京四环内房价将进入8万元时代。除了北京,一些大中城市房地产又出现成交趋热的苗头。上海再现连夜排队买房,成都市民放弃小长假看房。

  目前一线核心城市土地稀缺,以北京为例,近两年,北京五环内住宅用地供应仅14宗,四环内仅有5宗,而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前,五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右,而四环的存量不足1万套。结果开发商炒高房价,北京一些核心区的楼市被“豪宅化”。北京成交均价最高的楼盘为万柳书院, 成交均价高达每平方米13万4985元,即使是成交均价最低的豪宅项目,均价也接近了每平方米7万元。

  核心城市豪宅化富了开发商,统计数据显示,今年第一季度,北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85亿元。一套房的金额抵得上许多普通住宅,有的项目销售人员说,今年三月份还未结束,它们就已经完成了当月销售任务。但豪宅化与解决百姓住房背道而驰。这种脱离广大老百姓的所谓高端豪宅也是空中楼阁,不会长久。

  经济之声特约评论员、浙报传媒地产研究院院长丁建刚说,总体看全国房价不会大幅上涨,个别楼盘的炒作老百姓不必恐慌,因为有的楼盘是具有稀缺性的。

  丁建刚:总的来说,由于经济的下行压力,在这样的背景下,绝大多数城市供需关系发生变化,远比2009年的时候好得多,我觉得不会引来一轮房价大幅度上涨。但是房价在未来一段时间一定会出现分化,这种分化表现在城市和城市的分化,一个城市之内板块和板块之间的分化,开发商之间的分化,楼盘的之间的分化,都会出现严重的分化。如果一定从全国找出几个可能会上涨的,或者说止跌最快的城市一定是一线城市,至于现在出现一些迹象,我认为人们大可不必过于恐慌。因为有些楼盘,即使没有这样的政策,也会出现排队,也会出现略微上涨的情况。因为有些地块,有些区块,有些项目,它就是具有稀缺性。

  经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同认为,开发商在库存房屋压力大的背景下,往往不选择薄利多销,而喜欢以价保量,炒高价豪宅来保住利润。但这种行为如同堰塞湖,价格炒得越高未来决堤风险越大。

  韩世同:一季度其实有很多地方开发商减少优惠抬高价格,就造成成交大幅度萎缩。现在一季度跟去年四季度相比,有两三成成交下滑。在目前这种状况下,开发商心里发毛,这个状况下库存压力这么大,导致再度觉得时机到了,会不会出现加量提升的状况来拉抬价格,价和量的关系已经难出现正相关,也就是价量起涨的状况。目前其实还是要以价换量,即便全国而言,一线城市而言,房价都是处在历史的高位,这个房价有点像堰塞湖一样,高水位,如果我们进一步追高价格,就是推高水位,如果让房价平缓下行,可以实现泄洪排险。市场希望先把价格抬高,在目前这个环境下,如果要一味追求价格,有可能会错失扩大成交,降低库存这样一个大好时机。

  经济之声:核心一线城市土地资源日益稀缺, 未来会不会出现房价继续上涨,城市核心区豪宅化的倾向?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行解析。

  杨红旭:这个是必然趋势,因为房地产是不动产,不动产跟一个城市的发展有关系的,像北京、上海这种大都市,未来就是要向国际大都市看齐的,向纽约伦敦这种地方看齐的,它的房地产价格会持续高升,这是一个必然趋势,尤其是新房。因为创的地价特别贵,所以说新房必然要提高质量,包括精装修,甚至高科技的配备,包括一个比较高档的社区服务物业管理等等,这样新房价格只能是越来越高,尤其是在这种大城市的核心区。

   经济之声:大城市土地资源有限,但进入到核心大城市的人越来越多,在这种情况下,怎么解决老百姓,特别是弱势群体的住房问题?

  杨红旭:这个问题要分两个方面去看,第一,对于那些有正常工作的,能够有一定生活能力的人,外来人口政府应该把它纳入到一个市民化的进程当中,新兴城镇化一个重要内涵就是要进行市民化,给予相关的住房保障。如果说收入比较低,政府应该像市民一样,分配给它们一些公租房、廉租房,甚至可以进行货币化的补贴。另外一个方面,市场机制要进行资源配置,大多数地区生活成本很高,不可能让很多想去大城市生活就能够生活下去的人,在大城市有地方住,生活还有保障。我们只能保障一小部分,这样的一个大都市是一个资源密集型、生活成本比较高昂的地方,很多人只能是想象而已,不能去大都市进行生活和工作,因为这就是市场化的资源配置。

  经济之声:对于开发商来说,前两年地王相继入市,一方面面临房价整体下行压力,怎么解决这种矛盾?

  杨红旭:第一,一线城市的房价今天会涨,这个观点我在反复重复,开发商看到房价预期要涨的时候,它就不会进行促销了。开发商是一个理性动物,我们用道德说教是没用的,开发商在2013年甚至是2014年拿一些高价地,但是很多开发商有一个品牌效益,可能赚不到钱,但是他们要进军上海北京,我在上海北京有项目,这是一个品牌效应。第二,开发商要赚到钱,他必须要做足附加值提高产品的品质,就是你的产品品质包括精装修,包括高科技,包括一些生态环保技术应用,包括所有质量物业服务,都要能够吸引到愿意掏这样价格买房子的人,享受到比较好的生活品质。

  其他观点:

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示,对于此次降低二套房首付比例的政策,资产价格较高、对信贷依赖较重的一、二线市场更为敏感,购房者支付能力和市场情绪将进一步提升;而对于广大三、四线城市,去库存效果还有待观察。

  湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,2015年,基于库存与潜在供应较大的现实,对八成以上的开发商来说,2015年总目标依然是去库存。李国政说,目前,武汉在售项目至少在350个以上,平均到每个项目月均销量不到50套,区域和项目之间,贫富差距也很大,有的项目销量只有个位数,销售压力丝毫未减。

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