新政出台 开发商纷纷进行促销 业内表示去库存和转型才是关键

　　文/广州日报记者陶旺波

　　央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知推出的房产新政仍在继续发酵，从一开始就掀起了楼市的风潮，开发商一边加急推货一边放风要涨价，部分犹豫的市民提前半天在售楼部排起长龙，二手房的买家和卖家都行动起来，买家一边加速签合同，一边放慢过户，卖家通知中介涨价……热闹背后，既有政策带来的利好刺激，也夹杂了不少营销策略以及市场各方的利弊平衡。热闹过后，市场各方终将回归理性，真正根据实际情况来采取恰当的策略。业内人士表示，政策完全落地仍需要时间，在库存量大的情况下，楼市涨价还会放缓。

　　现象1

　　新政出台 开发商纷纷促销

　　30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。 同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　记者从江门部分楼盘销售经理处获悉，3月30日当晚，有小部分客户担心开发商涨价连夜要下定金、签约。有一个楼盘当天处理了差不多十来个这样的客户。

　　保利大都会刚好在3月31日推出近100套楼王产品。据楼盘销售人员介绍，当天12时便有人去排队买房，但是开盘时间是晚上6时。“这批楼王单位都是大户型，购买的客户主要是二次置业者，他们基本都知道楼市的新政策。我们之前放出的价格段，他们普遍能接受。”只要客户有还款能力，目前建设银行已经明确二套房可以做到最低首付四成了。

　　骏景湾地产销售经理麦伟强表示，“新政出来后，这两天部分楼盘反应比较大，我们这边估计要到周末市民才会有大的反应。”

　　另外，记者发现，多个楼盘放出涨价的消息，但截止到昨天发稿时，仍然还没有楼盘明确地提高售价。

　　现象2

　　二手市场格局改变

　　由于这一次三部委联合发出的通知要落地到地方涉及了比较多的部门和银行等机构，因此各项具体措施的实施时间也各不相同。据了解，目前江门大多数银行要么已经落实新的房贷政策要么即将落实，首付比例基本上不成问题。而江门市公积金中心也回复记者称，已经知道了政策的调整，将会按照程序落实相应政策。

　　除此之外，财政部还下发通知，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。据了解，这一政策将直接影响江门二手房市场现状。

　　一位中介经理告诉记者，营业税免征年限“5改2”对北新区的二手房影响很大。北新区本身多是新房，此前因为交易成本较高，整个北新区的二手市场都比较平淡。现在新政出来了，北新区的二手房市场肯定会再热起来。而在以前，江门二手房市场主要集中在旧城区，成交氛围和成交额都不理想。东鹏地产二手部总经理何梅珠表示，3月30日新政出来当晚，就有二手房卖家要求涨价。

　　何梅珠表示，公司咨询过银行和住建部门，他们承认从4月1日起开始实施房贷新政，而营业税新政则需要税务部门进行调整。

　　不过，何梅珠告诉记者，这一轮新政的市场效果很难达到2009~2010年执行“5改2”时的情况，毕竟现在的供应量很大，特别是一手房价与二手房价差距不大，二手房的吸引力仍显不足。

　　分析：改善型需求释放刺激成交

　　不论是开发商还是买房者，都认为这次的新政好处显而易见，并且开发商和购房者都加快了推货和买房的进度。受此新政影响，江门房产业内人士均对成交增长抱有较大信心。

　　华茵堡地产营销总监黄锦康认为，二套房首付降至四成，增加购房者的信心，尤其是为改善性需求购房者入市提供了有利的因素，在一定程度上降低了购房者的购房成本，释放更多的有效需求。

　　美智地产总经理汤建军表示，在目前整个楼市供应量偏大的情况下，上半年还会陆陆续续有相应的政策对房地产进行正面的补充。他认为，直接降低利率是最行之有效的方法。目前，银行对于房地产的风险评估还是比较谨慎，在实际操作上，利率折扣并没降下来多少。首付比例和利率优惠，如果能够落实下来，还是比较有效的。他相信慢慢也会有相应的调整，有更多的利好政策补充。

　　另外，黄锦康认为“5改2”有效降低了二手房交易的成本，对于二手房市场是极度利好的消息，此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求释放将有利房价上涨。另外此政策在某种程度上释放了更多的资金源，有效实现了一二手市场的资金配置。

　　元子地产总经理谭华驹强调，在新政的影响下，半年内江门中高端项目以及大户型的销量会得到提升，因为改善性购房者一向的目标都是一些高质量项目或者大户型。

　　业内：去库存和转型是关键

　　对于江门接下来的房价走势，奥园地产经理陈志炎认为，一季度楼市利好政策频出，会加快今年江门房价的回升速度，“购房者的客路多了，需求量大了，从供需关系来看，房价肯定会回升”。在一季度最后两天公布有利政策，相信会有不少开发商酝酿4月涨价。

　　不过，在采访中，不少业内人士也告诉记者，与以往不同的是，此轮新政的实质是要去库存，“从两会中的一些表述就可以看出，政府希望缓解目前楼市库存高企的困局，这一轮组合拳也是冲着库存来的。”

　　谭华驹表示，这两项政策推出的时间有巧妙之处，时间为3月底4月初，在5月黄金周前一个月推出政策，可以表明政府是有意推动消费，减少库存量。对于此前一直犹豫推货的楼盘来说，现在就是恰当其时了。对于江门的开发商来说，现在并不是上调房价的最佳时机。

　　据市住建局公布的信息显示，截至2月底江门市区市场待售的商品住宅共约15900套，去化周期已经超过了警戒线，而且目前库存仍有继续上升的趋势。

　　从去年的支持刚需到现在扶持改善型住房需求，表述的变化直接表明了政策的指向。有专家表示，对房地产政策也好，对开发商也好，今年都应该把握两大关键词——去库存和转型。